Общей принятой оценочной техникой является получение индикативной стоимости путем анализа дохода. Доходный подход учитывает все виды износа - физический, функциональный и внешний. Однако, определяя все виды износа с помощью доходного подхода, мы не можем выделить ЭИ без применения затратного метода. Суть подхода заключается в следующем: необходимо определить стоимость имущества затратным методом (без учета ЭИ), затем вычесть из результата стоимость, полученную доходным методом. Эта разница и есть ЭИ. Проблема в том, что результат полностью зависит от одного подхода – и доходного. Пример определения ЭИ на основе данных представленного выше примера:
Стоимость, полученная доходным методом – $ 1100 000
Минус стоимость земли – 200000
Стоимость по доходному методу за вычетом земли – 900000
Стоимость, полученная затратным методом до ЭИ – 1000000
Минус стоимость по доходному методу за вычетом земли – 900000
ЭИ = 100000
В результате мы получили ЭИ равный 100000. При других предпосылках и ставке дисконтирования величина стоимости по доходному подходу, и, следовательно, ЭИ были бы иными.
Анализ использования имущества
Рассмотрим другую абсолютно независимую процедуру оценки ЭИ, которая основана на определении степени использования (загрузки) оцениваемых активов.
Если мощности предприятия загружены меньше, чем на 100% или в среднем по отрасли, то существует ЭИ, отражающий избыток предложения на рынке. Математически он выражается следующим образом[7]:
ЭИ= 1 – (Спрос/Мощность)z (2)
где, Спрос – объем выпуска предприятия, отражающий спрос на его продукцию;
Мощность – максимально возможный объем выпуска предприятия (мощность), отражающий потенциальное предложение;
|
|
z - фактор масштаба, обычно составляет 0,6-0,7, отражающий, что с увеличением мощности затраты на создание актива растут более медленными темпами.
Пример: Спрос на автомобильные антенны резко сократился. В то время как потенциал предложения сохранился на том же уровне. Пусть машины и оборудование завода имеют мощность 100 000 штук в год, спрос в год составляет 1000 штук. Значение ВИ в отрасли и для активов завода будет равно:
ЭИ = 1 - (1000/100 000)0,7 = 1 - 0,0010,7 = 96%
Некоторые осведомленные оценщики могут полагать, что ЭИ не существует, если загрузка активов максимальна или близка к максимальной. Но это не всегда так. Действительно, ЭИ нулевой, если доходы предприятий отрасли обеспечивают необходимую норму прибыли на инвестиции. Если загрузка равна 100%, но доходы обеспечивают только уровень безубыточности или не покрывают издержек, это указывает на серьезный ЭИ. Уровень загрузки может быть нормальным для отрасли (например, в результате влияния такого фактора, как высокий потребительский спрос на продукцию отрасли), но недостаточным для обеспечения прибыльности из-за влияния других внешних факторов. Например, существует конкуренция отечественных предприятий с иностранными компаниями, имеющими доступ к более дешевому сырью. Если отечественный завод работает на полную мощность и выпускает 100 000 единиц в год, а спрос на продукцию превышает этот показатель, выпуск завода все равно будет 100 000 единиц. Импорт товаров из-за границы приводит к снижению цен, и доходы отечественного завода снижаются. В данном случае, оценка на основе анализа загрузки предприятия показала бы нулевое значение ЭИ и была бы некорректной.
|
|
Компания может не иметь прибыли, в то время как загрузка равна 100%. Финансовые затруднения компании говорят о том, что ЭИ существует и может быть оценен с помощью доходного подхода. Для оценки ЭИ необходимо ответить на следующие вопросы:
являются ли ожидаемые доходы предприятия реалистичными (обоснованными);
как соотносятся доходы предприятия с доходами аналогичных предприятий отрасли;
как соотносятся доходы предприятий данной отрасли с доходностью альтернативных инвестиций.
ЭИ может существовать и у активов нового, только что введенного в эксплуатацию предприятия. Например, был построен завод для производства определенного продукта, но изменение государственного регулирования привело к изменению потребительских предпочтений, спрос на продукт или производство сырья прекратилось, ЭИ завода и отрасли сразу вырос до 100%, предприятие должно быть закрыто.
Анализ валовой прибыли
Оценку ЭИ можно производить методом сравнения валовой прибыли предприятия прошлых лет с текущей валовой прибылью. Валовая прибыль – это доходы предприятия за вычетом расходов на сырье и материалы. Доходы могут быть рассчитаны как произведение количества выпущенной продукции на рыночную цену. Подобным образом могут быть определены также расходы на сырье и материалы. Информация о показателях прибыли от использования объекта оценки за последние 5-10 лет может быть получена оценщиком от владельца имущества. Данный анализ обычно проводится «на единицу продукции» (например, долларов за фунт, долларов за баррель). ЭИ существует, если валовая прибыль снижается на протяжении нескольких лет или валовая прибыль на текущий момент ниже, чем за предыдущий период, даже если загрузка предприятия высокая.
Если в отрасли существует ЭИ, то необходимо проанализировать причины его возникновения. Типичными причинами могут быть: избыточные производственные мощности, которые приводят к падению цен, увеличение цен на сырье, дефицит сырья на рынке, а также ужесточение конкуренции. Если текущая валовая прибыль ниже, чем за прошлый период, то ЭИ может быть определен следующим образом:
Пример:
Валовая прибыль прошлого периода на единицу продукции (ВПпп) – $2,00
Текущая валовая прибыль на единицу продукции (ВПт) – $1,00
ЭИ = (ВПпп - ВПт)/ВПпп = ($2,0 – $ 1,0)/ $ 2,00 = 50%