Содержание
Введение
1. Теоретические аспекты определения износа в оценке имущества
1.1 Понятие, сущность, виды износа
1.2 Место и роль оценки экономического износа в оценке имущества
2. Практика применения методов определения экономического износа в оценке имущественных комплексов
2.1 Доходный подход в оценке экономического износа
2.2 Практика применения методов оценки экономического износа, основанных на сравнительном подходе
Заключение
Список использовано литературы
Введение
Экономический износ (ЭИ), называемый также внешним уровнем, - это потеря стоимости имущества в результате влияния внешних по отношению к имуществу факторов. Различные внешние факторы (международные, национальные, отраслевые или локальные) влияют на величину дохода от использования имущества, и таким образом на его рыночную стоимость.
Чтобы определить, существует ли ЭИ, необходимо провести анализ всех экономических характеристик объекта оценки и его отраслевой среды на определенный момент времени – дату оценки. Этот анализ должен включать историю доходов объекта оценки и другие факторы, влияющие на состояние актива. Для недвижимости небольшого масштаба может быть очень существенным влияние локальных рыночных условий – зонирования, состояние местной экономики и безработица. Крупные объекты недвижимости скорее подвержены влиянию со стороны региональной, национальной и глобальной экономик. Большинство видов имущества, включая недвижимость, а также другие капитальные активы и составляющие действующего бизнеса (материальные и нематериальные активы, рабочий капитал), зависят от локальных экономических факторов, но обычно наиболее значимое влияние на них оказывает состояние отрасли.
Отраслевые экономические условия влияют на все аспекты бизнеса, частью которого являются недвижимость, машины и оборудование. К этой категории относятся: цементные заводы, заводы по производству стали, целюлозо-бумажные комбинаты, нефтехимические, химические и другие перерабатывающие заводы; добывающие отрасли, такие как нефте- или газодобывающие, добычи угля; а также имущественные комплексы других отраслей. Типичные данные для исследования экономики отрасли промышленности включают годовые отчеты компаний, отчеты Комиссии по ценным бумагам, отраслевые аналитические обзоры об изменении цен на продукты и сырье, отчеты инвестиционных банков и брокеров, правительства. С помощью этих данных, оценщик может определить, будут ли доходы, а значит и стоимость активов, снижаться.
В то же время, для универсальных активов, которые могут быть использованы в различных отраслях, факторы ЭИ конкретного пользователя не применимы. Например, величина ЭИ имущественного комплекса по производству автомобильных антенн довольно велика, но здание завода может использоваться и для других производств. Так что ЭИ отрицательно влияет на стоимость оборудования, используемого в производстве автомобильных антенн, но не на стоимость здания.
Целью нашей работы является изучение методов расчета величины экономического износа, учитываемого при расчете стоимости имущественных комплексов.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
дать определение износу, рассмотреть его виды;
рассмотреть сущность экономического износа и его особенности;
рассмотреть основные методы, применяемые для оценки величины экономического износа.
Теоретические аспекты определения износа в оценке имущества
Понятие, сущность, виды износа
На завершающей стадии жизненного цикла предприятия (стадии ускоренного старения, упадка и предстоящего закрытия, продажи или перепрофилирования) наблюдается объективная утрата той или иной части его нормативной производственной мощности и продуктивности.
Устаревшее технологическое оборудование и организационно-техническая оснастка структурных рабочих мест, а также производственная недвижимость на этой стадии срока службы предприятия требуют повышенных затрат на эксплуатацию, техническое обслуживание и ремонт. Реконструкция, техническое перевооружение, модернизация отдельных производственных участков и рабочих мест, в преддверии предстоящего закрытия предприятия, становятся экономически не рентабельными. При этом актуализируется решение задач, связанных с оценкой того, что выгодней: производить отдельные комплектующие изделия, сборочные единицы и составные части выпускаемой конечной продукции у себя на месте или закупать их на стороне. По мере старения предприятия все чаще и чаще второй путь оказывается более экономичным. Особенно это относится к структурным рабочим местам участков заготовительно-подготовительных работ предприятия. Иногда отдельные элементы производственной недвижимости приходят в ветхое, а то и аварийное состояние и в таких случаях потери производственной мощности и продуктивности предприятия неизбежны.
В этих условиях после соответствующих технико-экономических расчетов производят закрытие (ликвидацию) неэффективных, нерентабельных структурных рабочих мест, что и приводит к утрате части нормативной производственной мощности и нормативной продуктивности предприятия.
Объективное явление – частичную утрату нормативной производственной мощности и нормативной продуктивности предприятия на заключительной стадии его жизненного цикла следует рассматривать как экономический износ предприятия.
Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.
Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта[1].
Износ в оценке недвижимости рассматривается как потеря стоимости на момент оценки в результате всех причин. Выделяют 3 вида износа: физический износ, функциональное устаревание, экономическое устаревание[2].
физический износ – любое физическое изнашивание материального актива (кроме земли). По жилым зданиям износ определяется в соответствии с документом ВСН-53-86 (Р) (Официальное издание Госгражданстроя, 88 г.)
функциональное устаревание, которое может быть вызвано либо моральным устареванием объекта или актива, либо отсутствием какого-либо элемента, либо избытком какого-либо элемента. Функциональное устаревание может быть устранимым, когда затраты на исправление дефекта меньше чем добавленная стоимость, и неустранимым, когда эти затраты больше добавленной стоимости. Например, фундамент рассчитан на 3-этажный производственный корпус, а фактически имеем 2 – этажный. В этом случае неустранимое функциональное устаревание вызвано избыточностью фундамента.
экономическое устаревание – вызывается внешними по отношению к собственности факторами. Такими факторами могут быть перегруженные улицы или расположенное поблизости от жилой зоны промышленное предприятие, или железнодорожная магистраль. Экономический износ относится к неустранимым.
В практике выделяют также эксплуатационный износ. Под эксплуатационным износом предприятия понимается преждевременная, экономически не обоснованная, устранимая утрата части структурных и персональных рабочих мест на любой стадии его жизненного цикла, ситуационное нарушение нормативного режима сменности работы и произвольное сокращение номинальных фондов эффективного времени работы его основных рабочих. Эксплуатационный износ предприятия возникает и продолжается только по вине его управленческой команды, уровень профессионализма которой не соответствует современным требованиям. Эксплуатационный износ характерен для тех предприятий, у которых прежде всего слабовата маркетинговая служба и служба сбыта готовой продукции. Путем укрепления кадров управленцев на этих направлениях работы менеджмента можно добиваться минимизации эксплуатационного износа предприятия.
Формула для определения эксплуатационного износа производственных объектов и объектов бизнеса – Иэкп такая же, как и для оценки уровня их экономической недоразвитости:
Иэкп = 1 – Опф/(Опн - Иэп), (1)
где Опф и Опн – соответственно фактическая и нормативная доходопроизводительность предприятия по чистому доходу;
Иэп – экономический износ предприятия в стоимостном выражении, если он объективно имеет место.
Для стадии освоения производственной мощности, роста и зрелости экономики предприятия Иэп = 0. Эксплуатационный износ может иметь место на любой стадии жизненного цикла предприятия.