Наиболее простой и прямой подход заключается в определении ЭИ путем поиска сведений о продажах подобного имущества на рынке. Чаще всего этот подход используется для оценки ЭИ недвижимости, когда доступна в достаточном объеме информация о продажах подобного имущества на рынке. Данный подход включает в себя следующие шаги:
Вычесть стоимость земли из цены продажи аналогичного имущества; в результате получится стоимость актива за вычетом стоимости земли.
Оценить полную восстановительную стоимость нового аналогичного имущества (не учитывая стоимость земли).
Оценить все виды износа, кроме ЭИ. Вычесть величину износа из полной восстановительной стоимости.
Вычесть скорректированную цену продажи из полной восстановительной стоимости имущества за вычетом износа.
Результат соответствует ЭИ, полученному на основе данных о рыночных сделках с аналогичным имуществом. Данный подход можно использовать для определения ЭИ в абсолютном выражении или как процента от полной восстановительной стоимости или стоимости замещения и стоимости замещения за вычетом физического износа.
Пример:
Цена продажи аналога – $ 1 000 000
Минус стоимость земли – 200 000
Цена продажи аналога за вычетом стоимости земли – 800 000
Стоимость замещения – $ 1 500 000
Минус физический износ – 500 000
Стоимости замещения за вычетом физического износа – 1 000 000
Минус функциональный износ – 0
Стоимость имущества до внешнего износа - 1 000 000
Минус цена продажи аналога за вычетом стоимости земли – 800 000
Внешний износ = $ 200 000 или 20 % от стоимости замещения за вычетом функционального и физического износа
Таким образом, мы получили ЭИ равный $200 000, или 13% от стоимости замещения или 20% от стоимости замещения за вычетом физического и функционального износов.
|
|
Для надежной оценки ЭИ на основе рыночного подхода, следует использовать данные о продажах нескольких аналогов. Предпочтительно, чтобы продажи были совершены в одно и то же время и похожи по местоположению, а также, чтобы аналоги не имели (или практически не имели) функционального износа. Иногда это невозможно, тогда следует попытаться найти аналоги, которые подвержены влиянию тех же экономических факторов, и используются в сопоставимых экономических условиях. Если ЭИ определен как доля от CORLD, то его вычитание должно производиться до функционального износа в абсолютном выражении. Процентные вычеты всегда должны быть произведены в первую очередь, затем - долларовые.
Анализ рентабельности капитала
Еще один подход в количественном определении ЭИ – это анализ рентабельности капитала (или инвестиций). При анализе рентабельности капитала сравниваются доходы и величина инвестиций, необходимых для получения этих доходов. Наиболее простой и прямой метод анализа - изучение деятельности компаний, аналогичных оцениваемому бизнесу, акции которых котируются на открытом рынке. Метод предполагает определение уровня рентабельности капитала в году, предшествующем году оценки, и в прошлые годы, когда рентабельность капитала была выше. Подходящий источник информации для проведения этого анализа – различные финансовые отчеты предприятий, данные статистических сборников. Один из показателей, отраженных в них, – это рентабельность капитала.
|
|
Общий инвестированный капитал в предприятие представляет собой сумму акционерного капитала и долгосрочных обязательств. При благоприятных экономических условиях в отрасли рентабельность капитала будет высокой, при плохих – низкой. Таким образом, рентабельность капитала - значимый индикатор ЭИ.
Пример (основан на данных американских компаний, таблица 2).
Такое определение ЭИ возможно, если удается найти компании, аналогичные оцениваемой по типу имущества и с минимальной диверсификацией активов. Например, если оцениваются активы нефтеперерабатывающего завода, несложно найти компании-аналоги, поскольку такие компании обычно имеют небольшую долю активов в других секторах и отраслях. Другими словами, и оцениваемое имущество, и активы компаний-аналогов, должны находиться под влиянием одних и тех же экономических факторов.
Таблица 2
Расчет экономического износа методом рентабельности активов[8]
| Компания | Среднее значение | Рентабельность |
| рентабельности | капитала на текущую | |
| капитала за 5 лет 1990-1995 (%) | дату (%) | |
| Algoma Industries | 14,7 | 10,1 |
| Kewaunee Industries | 12,6 | 8,7 |
| Manitowoc Mfg. | 11,0 | 7,1 |
| Menomonee Cos. | 10,9 | 12,1 |
| Okauchee Services | 8,3 | 8,0 |
| Sheboygan Industries | 11,1 | 10,1 |
| Waukesha Mfg. | 9,1 | 6,1 |
| Минимум | 8,3 | 6,1 |
| Максимум | 14,7 | 12,1 |
| Медиана | 11,0 | 8,7 |
| Среднее | 11,1 | 8,9 |
| Итоговое | 11,0 |
Таким образом, внешний износ активов в выбранной отрасли, определенный с помощью анализа рентабельности капитала, равен 18%.
Если оценивается имущество бумажной фабрики, данный метод может не сработать, поскольку трудно найти компании, владеющие только бумажными фабриками, обычно деятельность таких компаний диверсифицирована и на их деятельность оказывают влияние различные факторы.
|
|
Вторым шагом после подбора компаний-аналогов является ретроспективный анализ отрасли, выявляющий период, когда рентабельность капитала была максимальной. Например, для нефтеперерабатывающей отрасли этот период пришелся на конец 1970-х-начало 1980-х годов, перед кризисом спроса и предложения и началом серьезного государственного регулирования в области охраны окружающей среды.
Оценщики должны изучать экономические характеристики объекта и подбирать максимально близкие компании-аналоги. Конечно, ни одно сравнение не совершенно. Цель – подобрать аналоги в похожих экономических условиях.
Анализ коэффициента цена/ балансовая стоимость
Следующим методом определения ЭИ является анализ инвестиционной привлекательности отрасли и цен обыкновенных акций (собственного капитала компании). Индикатор, определяющий существование ЭИ, - это отношение рыночной стоимости акций компании к их бухгалтерской (балансовой) стоимости. Бухгалтерская (балансовая) стоимость акций отражает первоначальные инвестиции в компанию (уставный капитал) и нераспределенную прибыль прошлых лет.
По законодательству акционеры являются собственниками компании, в которую они инвестировали свои средства. С точки зрения инвестора, владение акциями предприятия означает владение его активами. В любой момент времени стоимость обыкновенных акций или стоимость собственного капитала компании равна общей стоимости ее активов минус стоимость всех ее обязательств. Так что решение приобрести долю акций компании означает решение купить долю ее активов.
Единые нормы бухгалтерского учета определяют методологию расчета балансовой стоимости активов. Тем не менее, нельзя забывать, что балансовая стоимость не отражает реальной (рыночной) стоимости активов, главным образом потому, что базируется на исторических (первоначальных) затратах.
Чтобы оценить ЭИ активов выбранной отрасли в США например используют информацию Standard&Poors ("S&Р") Analyst Handbook, где представлены индексы цен акций, а также индекс отраслевой балансовой стоимости. Сравнение же проводят с группой промышленных компаний, известных как S&Р 500 (Industrials).
Для расчета мультипликатора цена/балансовая стоимость, среднюю цену обыкновенных акций делят на балансовую стоимость активов, приходящихся на 1 акцию. Анализ выглядит следующим образом[9]:
| Индексы S&P (на 1 акцию) | ||
| По всем промышленным предприятиям | По выбранной отрасли | |
| Балансовая стоимость | ||
| Цены акции Максимальная Минимальная Средняя | 888 709 799 | 652 737 |
| Цена акции/ Балансовая стоимость | 4,8 | 3,5 |
ЭИ =(4,8-3,5)/4,8=0, 27 или 27 %.
Данное отношение отражает относительную оценку инвесторами активов данной отрасли в сравнении с акциями промышленных компаний в среднем. Владельцы акций промышленных компаний готовы заплатить за них на 27% больше, чем за акции рассматриваемой отрасли.
Как правило, ЭИ является неустранимым, то есть никакие инвестиции не могут привести к его исчезновению. Но они могут изменить его величину и даже сократить его до нулевого уровня, если отраслевые условия изменятся. Если предприятие-конкурент остановит производство, то может возникнуть дефицит продукции. Экономическая теория говорит о том, что при постоянном спросе и одновременном сокращении предложения, цены на товар увеличатся.
Заключение
Износ в оценке недвижимости рассматривается как потеря стоимости на момент оценки в результате всех причин. Выделяют физический, функциональный и экономический износ.
В данной работе мы уделили внимание экономическому износу, определив его как обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Экономический (внешний) износ существует, когда в экономике есть лучшие возможности для инвестирования. Когда правительство предпринимает попытки контролировать рынок извне, также возникает ЭИ, сокращающий стоимость активов. Потерю стоимости, связанную с существованием ЭИ, вызывает избыточное предложение в экономике, наличие конкуренции. Обычно инвестиции не устраняют ЭИ, но он может быть изменен, и даже сведен к нулю при изменении условий в отрасли.
В идеале для определения величины ЭИ необходимо использовать более чем один метод оценки.
В работе были приведены некоторые методы количественного измерения ЭИ. Эти методы не могут быть использованы для всех видов собственности и отраслей. Оценщик должен изучить актив и отрасль, чтобы выявить наличие ЭИ и использовать наиболее подходящий метод его оценки.
Список использованной литературы
1. Об оценочной деятельности в Российской федерации: Федер.Закон РФ от 29 июля 1998 г, № 135-ФЗ.
2. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2,ФСО №3): Приказ №256, №255, № 254 Минэкономразвития от 27 июля 2007 г.
3. Булычева Г.В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий: Учебн. пособие. — М Институт профессиональной оценки, 1999.
4. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учеб.пособие.М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
5. Грегори А. Стратегическая оценка компаний. – М.: Квинто-Консалтинг. – 2003.
6. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: доходный подход. — М Федеративное издательство, 2000.
7. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
8. Грязнова А.Г.,Федотова М.А, Ленская С.А. Оценка бизнеса: учебник. М.: Финансы и статистика, 2005.
9. Есипов В.Е. Оценка бизнеса. – Спб.: Питер. – 2006.
10. Попеску А.И. и др. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости. – М., РОО, 2002.
11. Руководство по оценке стоимости бизнеса / Фишмен Джей, Пратт Шеннон,Гриффит Клиффорд, Уилсон Кейт; пер. с англ. Л.И.Лопатников. – М.: ЗАО «КВИНТО-КОНСАЛТИНГ», 2000.
12. Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие – М.: Маросейка, 2007 г.
13. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство «ЭКМОС», 2000г.
14. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – 2-е изд., испр. – Москва: Омега-Л,2007.
15. Якупова Н.М. Оценка бизнеса: учеб. пособие. Казань, 2003 г.
16. Ревуцкий Л.Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Менеджмент в России и за рубежом. – 2005. – №3.
17. Экономический износ. Michael J.Remsha, P.E., ASA, CMI. – The M&TS Journal.
[1]Есипов В.Е. Оценка бизнеса. – Спб.: Питер. – 2006.
[2]Якупова Н.М. Оценка бизнеса: учеб. пособие. Казань, 2003 г.
[3]Попеску А.И. и др. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости. – М., РОО, 2002. 241 с.
[4] Ревуцкий Л.Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Менеджмент в России и за рубежом. – 2005. – №3.
[5]Ревуцкий Л.Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Менеджмент в России и за рубежом. – 2005. – №3.
[6] Ревуцкий Л.Д. Сущность экономического износа предприятия и упрощенные методы его оценки // Менеджмент в России и за рубежом. – 2005. – №3.
[7]Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
[8]Экономический износ. Michael J.Remsha, P.E., ASA, CMI. – The M&TS Journal.
[9] Экономический износ. Michael J.Remsha, P.E., ASA, CMI. – The M&TS Journal.