При инвестиционном анализе оцениваются наиболее вероятные, а не единственно возможные параметры. Используются термины:
Риск - возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риск равен нулю, если есть абсолютная уверенность относительно будущих событий.
Вероятность - относительная возможность того, что какие-то события состоятся. При оценке инвестиций в недвижимость вероятность наступления какого-либо события прямо связана с риском инвестиционного проекта.
Определение степени вероятности осуществляется несколькими способами:
на основе анализа и исследования прошлых событий;
в результате проведения научных исследований и экспериментов;
в результате анализа взаимосвязи факторов: можно ожидать, что при падении нормы прибыли на рынке капитала будет падать норма прибыли определенного типа недвижимости;
выработка субъективных суждений экспертом на основе проверки всех предпосылок.
Рассмотрим кратко сущность некоторых методов, позволяющих измерить риск инвестиционного проекта и определить соответствующую стратегию поведения, если степень вероятности уже определена.
Методы, позволяющие измерить риск инвестиционного проекта и определить стратегию поведения: метод коэффициента покрытия долга; анализ периода окупаемости; дисконтирование нормами отдачи, скорректированными на риск; анализ чувствительности; метод Монте-Карло; анализ безубыточности.
Метод коэффициента покрытия долга используется для анализа осуществимости проекта, имеющего заемное финансирование. Коэффициент покрытия долга - отношение чистого операционного дохода к годовой сумме обслуживания долга:
|
|
(12)
Как измеритель риска, коэффициент покрытия долга обычно применяется при использовании ипотечного кредитования для определения степени относительной безопасности, зависящей от условий ипотечного кредита. На основе DCR анализируется осуществимость инвестиционного проекта, имеющего заемное финансирование. Конкретное значение DCR различно для разных кредиторов и позволяет измерить риск, однако не учитывает риск, относящийся к конкретному заемщику.
Анализ периода окупаемости отражает интервал времени, в течение которого деньги находятся в рискованной инвестиции. Допустимый для инвестора период окупаемости зависит от сложившейся экономической ситуации.
При управлении инвестиционным портфелем период окупаемости может помочь в определении времени входа в проект и времени выхода из проекта.
Дисконтирование нормами отдачи, скорректированными на риск. Нормы дисконтирования, которые учитывают все степени риска, могут корректироваться для компенсации инвестору взятия на себя дополнительного риска.
Анализ чувствительности основан на анализе чувствительности аналитической модели инвестиций к изменению одного параметра. Считается, что больший риск вносят факторы, изменение которых наиболее существенно влияет на результат.
Анализ чувствительности применим к любому элементу, имеющему тенденцию к изменению.
Метод Монте-Карло. Анализ чувствительности позволяет учитывать изменение только одной переменной, этот метод Монте-Карло - это комбинации всех возможных изменений переменных. Для применения этого метода требуются сложные компьютерные модели.
|
|
Анализ безубыточности заключается в определении величины, до которой может опуститься действительный валовой доход перед тем, как проект начнет приносить убытки. То есть с учетом альтернативной стоимости капитала определяется уровень функционирования недвижимости, при котором NPV = 0.
БИЗНЕС ПЛАН ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРЕКТА ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА И БИЗНЕС ЦЕНТРА
В одном из районов г. Астаны недалеко от центральной части города на территории 3,2 Га, занимаемой ранее производственным предприятием, находящимся в муниципальной собственности, планируется возвести жилой комплекс и бизнес-центр. Тендер, объявленный городскими властями с целью подбора инвестора выиграла компания "А", которая будет являться оператором данного проекта. Компания предложила следующий план застройки:
Сохранившееся на территории производственное здание площадью 2400 кв.м предлагается отремонтировать и сдать в аренду крупной компании, которая разместит там экологически чистое швейное производство. Также планируется построить:
1. Корпус А. Жилой дом с квартирами улучшенной планировки на 120 квартир общей площадью 10900 кв.м. Внизу будет находится нежилая площадь, под магазины и пункты бытового обслуживания. (900 кв.м.)
2. Корпус Б. Жилой дом на 190 квартир общей площадью 10900 кв.м. Состоит из двух одноподъездных 17 этажных башен (В проекте - корпуса Б1 и Б2) Внизу будет находится нежилая площадь, под магазины и пункты бытового обслуживания. (900 кв.м.)
. Корпус В. Бизнес-центр. Офисное здание с общей площадью помещений для продажи и сдачи в аренду 7000 кв.м.
|
|
. Корпус Г. Административное здание Общая полезная площадь 7000 кв.м
Инвестиционный план.
В инвестиционном плане представлен план организации строительства в соответствии с предварительной сметой. План включает следующие этапы:
· Подготовка рабочего проекта и приложений. Осуществляется проектной организацией, подготовившей предварительную смету. Этап длится 3 месяца, включая утверждение проекта в архитектурно-планировочном управлении получение всех других необходимых разрешений. Оплата услуг организаций распределена следующим образом: в начале этапа - 25% стоимости этапа, в начале 2-го месяца - 25 % стоимости, в конце этапа - 50% стоимости. Задана линейная амортизация данного нематериального актива с нормой 5%.
· Переговоры об аренде земли. По условиям, предложенным городскими властями, после получения права на строительство объекта, компания, выигравшая тендер берет на себя некоторые расходы по развитию городской инфраструктуры. Поскольку эти расходы не являются расходами на приобретение активов, они отражены в диалоге "Другие выплаты" и отнесены в проекте баланса на статью "Расход резервов".
· Инженерное обеспечение в начале строительства. Длительность этапа 6 месяцев. Выплаты распределены следующим образом: В начале 1-го месяца - 12 % стоимости, в начале 3-го месяца - 24 % стоимости, в конце этапа - оставшаяся сумма. Тип актива - предоплаченные расходы, списание стоимости актива задано на единицу продукции - кв.м площади жилых корпусов А и Б.
· Строительство корпусов. По каждому корпусу строительные работы разделены на основные этапы:
o изготовление фундамента
o возведение стен
o монтажные работы
o прокладка коммуникаций
o отделочные работы при этом этапы объединены в головные, которые и назначены активами.
Те корпуса, по которым намечена продажа площадей определены по типу актива как предоплаченные расходы со списанием стоимости на кв.м площади при продаже, а на корпуса, остающиеся на балансе компании (корпус Д и корпус Г) определена линейная амортизация (норма амортизации 2 %). Длительности этапов и сроки окончания строительства определены в соответствии с предварительным планом организации строительства, предложенным генеральным подрядчиком на строительные работы. При распределении этапов во времени и построении логических связей между ними учтены также возможности организаций - подрядчиков по выделению людских ресурсов и строительной техники на объекты.
· Инженерное обеспечение в конце строительства. Длительность этапа - 6 месяцев. График выплат - ежемесячно равными долями. Тип актива - также предоплаченные расходы со списанием на единицу продукции. Для обеспечения списания на себестоимость полной суммы данного актива, списание задано только на тот продукт, продажа которого будет осуществляется в следующем месяце после окончания этапа, после постановки актива на баланс.
Примечание: При организации списания активов на затраты вышеуказанным способом при моделировании проектов подобного типа следует следить за тем, чтобы списание происходило корректно и списываемый актив не оставался на балансе после продажи продукта полностью или частично. Легче всего проконтролировать это при помощи таблицы "Список активов" из группы "Детализация результатов".
· Благоустройство территории и строительство автостоянки. Этап длительностью 45 дней. Включает озеленение территории, асфальтирование, устройство детской площадки, а также строительство охраняемой автостоянки на 250 машиномест. Окончание этапа планируется одновременно с окончанием строительства корпуса Б. Списание актива задано на продукт "Продажа мест на автостоянке"
· Прочие издержки периода строительства. Стоимость этапа составляют различные текущие затраты компании "А" (введенные в диалогах "План персонала" и "Общие издержки") в период строительства до начала сдачи в эксплуатацию объектов и отнесенные на данный актив. Этап начинается от начала проекта и заканчивается одновременно со сдачей в эксплуатацию корпуса Б. Как и в предыдущих этапах, списание стоимости актива задано только на тот продукт, продажа которого будет осуществляется в следующем месяце после окончания этапа, после постановки актива на баланс.
· Этапы "Производство". В данной модели этапы "Производство" в инвестиционном плане отмечают даты сдачи в эксплуатацию строящихся объектов. Начало продаж продуктов (квартир, офисов, мест на автостоянке) возможно только после сдачи в эксплуатацию, и получение денег при их реализации до этого момента возможно только в виде авансовых платежей.
План сбыта.
Получение дохода в проекте предусматривается за счет следующих источников:
1. Продажа квартир в жилых домах (корпуса А - 10900 кв.м и Б - 8460 кв.м)
2. Продажа части офисов в бизнес центре (корпус В - 3500 кв.м)
. Сдача в аренду остальной части офисов в бизнес центре (корпус В-3500 кв.м)
. Сдача в аренду площадей под магазины и бытовое обслуживание в корпусе А - 900 кв.м
. Продажа площадей под магазины и бытовое обслуживание в корпусе Б - 900 кв.м
. Сдача в аренду здания производственного назначения (корпус Д - 2400 кв.м)
. Продажа мест на охраняемой автостоянке.
По условиям договора с городской администрацией, часть квартир корпуса Б - 3010 кв.м бесплатно передается в жилищный фонд города, а административное здание передается в пользование городской администрации, также бесплатно.
В качестве продуктов в модели введены следующие позиции:
1. Корпус А (жилой дом) - продажа квартир улучшенной планировки
2. Корпус В - продажа офисов
. Корпус В - аренда офисов
. Корпус Д (производственное здание) - сдача в аренду производственных площадей
. Корпус Г (администрат. здание) - передача в пользование городской администрации
. Нежилая площадь корпуса А - сдача в аренду площадей под магазины и бытовое обслуживание
. Корпус Б1 (жилой дом) - льготная продажа очередникам по условиям договора с городской администрацией.
. Нежилая площадь корпуса Б - продажа площадей под магазины и бытовое обслуживание
. Корпус Б2 (жилой дом) продажа квартир
. Корпус Б2 (жилой дом) передача в жилищный фонд по условиям договора с городской администрацией.
. Продажа мест на охраняемой автостоянке
В таблице 1 показано, какие значения указаны по каждому продукту в ячейках "Цена" и "Объем сбыта"
| Продукт/Вариант | Ед. Изм | Цена | Объем сбыта |
| Корпус А (жилой дом) | кв.м | Продажная цена кв.м общей площади квартиры | Количество проданной в данном месяце площади |
| Корпус А (жилой дом) - аванс 1 | кв.м | Продажная цена кв.м общей площади квартиры по 1-му варианту авансовых продаж | Количество проданной площади по по 1-му варианту авансовых продаж |
| Корпус А (жилой дом) - аванс 2 | кв.м | Продажная цена кв.м общей площади квартиры по 2-му варианту авансовых продаж | Количество проданной площади по 2-му варианту авансовых продаж |
| Корпус В (продажа офисов) | кв.м | Продажная цена кв.м офисного помещения | Количество проданной в данном месяце площади |
| Корпус В (продажа офисов) - Аванс | кв.м | Продажная цена кв.м офисного помещения при авансовых продажах | Количество проданной в данном месяце площади по авансовым продажам |
| Корпус В (аренда офисов) | кв.м | Стоимость аренды 1 кв.м офисного помещения в месяц. | Количество сдаваемой в аренду площади. Оплата ежемесячная |
| Корпус Д (производст.здание) | кв.м | Стоимость аренды 1 кв.м производственной площади в квартал | Количество сдаваемой в аренду площади. Указывается соответственно ежеквартальным выплатам |
| Корпус Г (администрат.здание) | кв.м | - | Количество переданной администрации в данном месяце площади |
| Нежил. площадь корп. А (аренда) | кв.м | Стоимость аренды 1 кв.м нежилой площади в квартал | Количество сдаваемой в аренду площади. Указывается соответственно ежеквартальным выплатам |
| Нежил. площадь корп. А (аренда) - аванс | кв.м | Размер разового авансового платежа за право аренды нежилой площади (за 1 кв.м) | Количество нежилой площади, за право аренды которой внесен авансовый платеж |
| Корпус Б1 (жилой дом) льготная продажа | кв.м | кв.м общей площади квартиры | Количество проданной в данном месяце площади |
| Нежил. площадь корп. Б(прод.) | кв.м | Продажная цена 1 кв.м нежилой площади | - |
| Корпус Б2(жилой дом) - передача | - | - | Количество переданной в жилищный фонд в данном месяце площади |
| Корпус Б2(жилой дом) продажа | кв.м | Продажная цена кв.м общей площади квартиры | Количество проданной в данном месяце площади |
| Корпус Б2(жилой дом) продажа - Аванс | кв.м | Продажная цена кв.м общей площади квартиры | Количество проданной в данном месяце площади по авансовым продажам |
С целью сокращения срока окупаемости проекта, а также сроков и сумм необходимых кредитов, продажа квартир и офисов в проекте предусматривается по сложной схеме. Планируется, что часть площадей будет реализовываться посредством авансовых продаж, т.е выплаты полной стоимости квартиры за несколько месяцев до сдачи в эксплуатацию дома. При этом начало авансовых продаж планируется за 10 месяцев до сдачи в эксплуатацию объекта. Реализация такой схемы возможна благодаря введению существенных скидок при покупке квартир и офисов посредством аванса. При продажах дорогих квартир улучшенной планировки предусмотрено даже два вида авансовых продаж: за 10 - 6 месяцев и за 5 - 1 месяц до сдачи в эксплуатацию дома. Такая программа продаж описывается в модели путем введения дополнительных вариантов продаж (кнопка "Варианты...") и при помощи варианта "Сложная схема оплаты" опции "Условия оплаты".
В проекте предусмотрена также продажа права аренды помещений под магазины. В плане сбыта это описано путем введения дополнительного варианта продаж продукта "Нежилая площадь корп. А (аренда)", для которого введена сложная схема оплаты, по которой договора аренды с обязательным условием предоплаты будут оформляться в течение 12-8 месяцев до сдачи в эксплуатацию здания. Сами арендные платежи будут осуществляться авансом в предыдущем месяце (описывается в закладке "Условия оплаты", вариант "Авансовые платежи", необходимо установить срок - 30 дней, предоплата - 100 %).
При аренде производственного помещения предусмотрена льготная схема, при которой квартальные арендные платежи будут осуществляться не авансом за последующий квартал, а за прошедший квартал.
Для продуктов "Административное здание" и "Корпус Б2 (жилой дом) - передача" безвозмездная передача городской администрации и в жилищный фонд соответственно описывается в модели как продажа по нулевой цене. Это дает возможность учесть затраты на строительство данных объектов и уменьшить налогооблагаемую прибыль на их величину.
Общие издержки и план персонала.
В диалогах "Общие издержки" и "План персонала" дана структура накладных расходов компании "А" в период осуществления проекта. Издержки, понесенные до начала продаж (22-й месяц от начала проекта) можно также отнести на актив "Прочие издержки периода строительства" (кнопка Налоги/Учет), а начиная с 22-го месяца начать учитывать обычным способом. Расходы на рекламу распределены в соответствии с планом рекламной кампании по обеспечению запланированного графика продаж.
Финансирование.
Недостающие для осуществления проекта средства планируется получить в виде кредитов. Достигнута договоренность с банком о предоставлении кредита, учитываемого в долларах США по ставке 15 % годовых. По условиям, предложенным банком-кредитором, срок кредита, получаемого предприятием не должен превышать одного года. Согласно же математической модели, общий срок, в течение которого предприятие будет пользоваться кредитными средствами - около двух лет. Поэтому разработана схема кредитования проекта, при которой предприятием будет получена серия кредитов предусматривающая перекредитование (использование последующего кредита для погашения текущего). Обязательным условием банка является также ежемесячная выплата процентов по кредиту с первого месяца после получения.
Заключение
Соотношение риска и доходности - самое важное понятие для любого инвестора, которое гласит, что доходность прямо пропорциональна риску. Иными словами, соотношение риска и доходности объясняет, что, чем больше риск, тем больше прибыль, и чем меньше риск, тем меньше доходность. Становиться ясно, что доходность и риск тесно и прямо связаны, откуда, собственно, и термин «соотношение риска и доходности». Несмотря на потенциальную негативность последствий и потерь, вызванных наступлением того или иного рискового фактора, проектный риск тем не менее является своеобразным «двигателем прогресса», источником возможной прибыли.
Безрисковая ставка является самой маленькой из всех возможных предсказуемых норм доходности. Но именно из-за того, что она предсказуема, она и низка.
Мерой такой безрисковой нормы доходности является ставка на государственные облигации. Т.к. вероятность дефолта правительства очень мала, можно рассчитывать на возврат по инвестициям практически не рискуя, но получая назад лишь минимальную прибыль.
Риски инвестиционных проектов возникают по следующим причинам:
. Недостаток информации.
. Наличие элементов случайности (непредсказуемость).
. Сознательное противодействие со стороны внутренней и внешней среды проекта (конкурентов, сотрудников, властей, подрядчиков и т.д.).
Инвестирование представляет собой один из наиболее важных аспектов деятельности любой динамично развивающейся коммерческой организации. Для планирования и осуществления инвестиционной деятельности особую важность имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.
Инвестиционный риск - это опасность потери инвестиций, неполучения от них полной отдачи, обесценения вложений. Для финансового менеджера риск - это вероятность неблагоприятного исхода. Различные инвестиционные проекты имеют различную степень риска, самый высокодоходный вариант вложения капитала может оказаться и самым рискованным.
Риска можно избежать, т.е. просто уклониться от мероприятия, связанного с риском. Однако для предпринимателя избежание риска зачастую означает отказ от возможной прибыли. Общеизвестно, что реализация большинства инвестиционных проектов на любом фондовом рынке сопряжена с существенным риском потери части или даже всего вложенного капитала.
В связи с этим крайне важно иметь четкое представление о той системе рисков, которые можно назвать инвестиционными рисками, и которая вбирает в себя все риски, присущие инвестиционной деятельности в целом
Список литературы
1. Виленский П.Л., Лишвиц В.Н., Смоляк С.А. «Оценка эффективности инвестиционных проектов»: Теория и практика: Учеб.-М.:2005
2. Статья «Риски инвестиционных проектов» <https://findirector.kz/?ptp=publ&pid=50>
. Бapинoв B. статья «Понятие, сущность и классификация рисков» https://www.inventech.ru/lib/business-plan/plan-0055/
. Информационный канал. Статья Выпуск №5. «Риск и доходность инвестиций»=https://subscribe.ru/archive/economics.school.math/200704/21190515. Детинич В. Статья В помощь инвестору https://www.parusinvestora.ru/carticles/cart2_1.shtm
. Об инвестициях: Закон Республики Казахстан от 8.01.2003 г. № 373-II
. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: пер. с англ. - М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 2008. - 631 с.
. Бочарников А.П. Основы инвестиционной деятельности: учеб. пособие / А.П. Бочарников. - М.: Омега-Л, 2007. - 295 с.
. Догадайло В.А. Экономико-организационные аспекты взаимодействия участников инвестиционных проектов. - М.: Юриспруденция, 2007. - 112 с.
. Колтынюк Б.А. Инвестиционные проекты: учебник для вузов. - СПб.: Питер, 2008. - 621 с.
. Риск-анализ инвестиционного проекта: учебник для вузов / Под ред. Грачевой М.В. - М.: ЮНИТИ, 2008. - 351 с.
. Харрингтон Д. Совершенство управления проектами: искусство совершенствования управления проектами (пер. с англ.) / Д. Харрингтон, Т. Макнеллис; с предисл. С. Хатченса-мл. - М.: Стандарты и качество, 2009. - 229 с.
. Станиславчик Е.Н. Бизнес-план: Финансовый анализ инвестиционного проекта. - М.: Ось-89, 2004. - 96 с.
. Богданов Ю.В., Швандар В.А.. Инвестиционный анализ.- М.Юнити 2005.- 214c.
. Виноградов В. Инвестиционная политика. М., 2005.-146 c.