финансирование девелопмент недвижимость коммерческий
Объект - квартира (вторичное жилье), находящаяся по адресу ул. Проспект Октября, 127 (остановка Бульвар Славы). Квартира располагается на первом этаже 5-этажного дома, по "красной линии". Количество комнат 2. Тип дома - кирпичный. Квартира угловая, есть подпол. Общая площадь квартиры 43 кв.м.
Цель - проанализировать возможные варианты и выявить тот способ использования объекта недвижимости, который будет являться наиболее доходным и выгодным.
12-ю неделю подряд эксперты отмечают рост цен на вторичном рынке жилья Уфы. За минувшую неделю средняя стоимость жилого квадратного метра выросла на 0,4 процента - до 42,05 тысячи рублей.
В "плюсе" оказались все сегменты рынка, за исключением многокомнатных квартир, стоимость которых не изменилась. На сегодня средняя цена предложения вторичных однокомнатных квартир в Уфе составляет 44,51 тысячи рублей за "квадрат", "двушек" - 41,9 тысячи, "трёшек" - 39,89 тысячи, многокомнатных квартир - 40,71 тысячи рублей. Средняя стоимость элитного жилья - 58,2 тысячи рублей за квадратный метр. Последняя категория жилплощади при анализе ситуации на рынке не учитывается.
Указанные параметры - это цены, запрашиваемые продавцами недвижимости. В ходе торга они, как правило, снижаются на пять-десять процентов.
Аналитики Сети агентств недвижимости "Эксперт" вывели индикативные показатели вторичного рынка жилья: индекс доходности жилья Уфы, рыночный индекс ипотечного кредитования и индекс доступности ипотечных кредитов. По итогам прошлой недели они составили, соответственно, минус 8,0 банковских депозита, 12,5 процента годовых и 0,4.
Эксперты отмечают, что ценовая ситуация на уфимском вторичном рынке жилья характеризуется стабильным ростом, опережающим инфляцию. Это означает, что "дно" успешно пройдено и недвижимость позволяет сохранить вложения от обесценивания.
На сегодня самая дешевая квартира в Уфе предлагается за один миллион рублей. Она расположена в доме по улице Мушникова и имеет площадь 37 квадратных метров. Самая дорогая квартира предлагается за 18,5 миллиона рублей: ул.Кирова, четыре комнаты, 230 "квадратов".
Минимальная цена предложения в сегменте комнат - 530 тысяч рублей: ул.Хмельницкого, 12 квадратных метров". Максимальная цена - 1,05 миллиона рублей: ул.Российская, 15,2 "квадрата".
Самый дорогой коттедж, выставленный на продажу, предлагается за 20 миллионов рублей. Он расположен в поселке 8 Марта, имеет площадь 500 квадратных метров.
Квартиру, находящуюся по Проспекту, выставляют на продажу по цене 60,5 тыс. руб. за 1 кв.м. Общая цена квартиры - 2 600 тыс. руб.
В данной квартире зарегистрировано 4 человека, квартира является приватизированной в общую долевую собственность. Никаких обременений на квартире нет, как было выяснено в ходе анализа правового положения квартиры. Поэтому никаких трудностей в переоформлении документов не возникнет.
Работы, связанные с экспертизой технического состояния квартир, зданий, сооружений, помещений могут проводиться с различными целями. В нашем случае это экспертиза, целью которой является выявление технического состояния квартиры на данный момент. Экспертиза технического состояния квартир и помещений проводится в том случае, если планируется перепланировка помещения. Перенос конструкций, стен, перегородок, коммуникаций может нарушать эксплуатационную нагрузку. Безопасность проведения работ по перепланировке помещений является основным вопросом, на который должна ответить экспертиза технического состояния квартиры или помещения. Еще одним вопросом, на который отвечает экспертиза, является определение стоимости работ по перепланировке обследуемой квартиры или помещения. В нашем случае как раз возможна будет перепланировка стен квартиры в случае, если мы будем оснащать ее под офис.
Техническая экспертиза не выявила каких либо повреждений несущих конструкций и стен, нам разрешено сделать перепланировку путем снесения одной стены. Вторую, несущую стену, в случае оснащения квартиры под офис, мы оставим в качестве перегородки между основным помещением офиса и подсобным помещением.
В ходе торгов выяснилось, что состояние квартиры оставляет желать лучшего - нужна замена окон, косметический ремонт. Хотя квартира и находится в экономически привлекательном районе, ее стоимость может быть снижена приблизительно на 10 %. Таким образом, стоимость данной квартиры составила 2 350 тыс. руб.
Целевым назначением управленческой экспертизы является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию. Содержанием управленческих экспертиз следует считать анализ стоимости в использовании.
Варианты использования квартиры по Проспекту могут быть следующими: сдача жилья в аренду по рыночным ценам на данный момент; оснащение квартиры под офис и сдача его в аренду, либо использование нового офиса под свои цели - например, открыть какую-либо организацию в этом офисе.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости - это использование объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования. Рассмотрим, как можно наиболее эффективно использовать нашу квартиру.
Во-первых, это сдача жилья в аренду. Для этого нам необходимо сначала провести косметический ремонт квартиры. Он обойдется нам примерно в 15 тыс. руб. (поклейка обоев, замена розеток, выключателей, замена линолеума на новый).
По наблюдениям аналитиков Сети агентств недвижимости "Эксперт", однокомнатную квартиру в столице республики можно снять в среднем по 9 970 рублей в месяц. Двухкомнатные квартиры сдаются по 12 590 рублей, трехкомнатные - по 13 670 рублей в месяц. Арендные ставки зависят и от расположения дома. Так, в Зеленой роще квартиры сдаются по цене от 9,5 тысячи до 17 тысяч рублей в месяц, на проспекте Октября - от 8 до 18 тысяч рублей. В районе "Центр" разброс цен меньше - от 8 до 15 тысяч рублей в месяц.
Наша квартира расположена на оживленной улице, в непосредственной близи к магазинам и торговым центрам, паркам и прочим культурным объектам, а также находится вблизи от остановки транспорта. Это значит, что сдавать ее в аренду мы можем за 13 500 руб. в месяц, Коммунальная плата за нее составит 2 000 руб. в месяц. Таким образом, в год квартира будет приносить 138 000 руб. чистого дохода. Если ее сдавать посуточно, то в год квартира принесет приблизительно 200 000 руб. дохода.
За пять лет при долгосрочной аренде квартира принесет 690 000 руб. дохода, при посуточной - 1 000 000 руб.
Через пять лет цены вырастут на 6 %. Теперь квартира будет приносить 146 300 руб. в год при долгосрочной аренде и 212 000 руб. при аренде посуточной.
К 2020 году цены на жилье повысятся еще на 5%. К тому времени квартира уже принесет 1 275 200 (585 200 + 690 000) и 1 848 000 (1 000 000 + 848 000). Тогда получится что при долгосрочной аренде в год будет поступать 153 700 руб. а при посуточной 222 600 руб. Посчитав, мы получим, что при таком уровне цен при сдаче квартиры в долгосрочную аренду квартира окупится нам через 16 лет. При краткосрочной аренде - за 11, 5 лет.
В итоге получается, что если уж и сдавать ее в аренду то лучше на короткие сроки, так как спрос в данной области есть всегда, и окупится квартира в этом случае намного быстрее.
Во-вторых, мы решили сделать в квартире ремонт - полностью переделать ее под офис и также сдавать его в аренду. Чтобы осуществить этот план, нужно снести одну стену, заделать один дверной проем и сделать его со стороны улицы. Провести полный ремонт квартиры, а также узаконить перепланировку. Стоимость комплексного ремонта с полной перепланировкой квартиры составляет в среднем 4 000 за 1 кв. м. Добавим сюда стоимость узаконивания перепланировки, получится примерно 200 000 руб.
Средняя арендная ставка офисной недвижимости 666 руб. за кв. м. Получается, что нашу квартиру, теперь уже офис, мы можем сдавать за 28 600 руб. в месяц. Если учитывать те же коэффициенты цен через 5 лет - цены вырастут на 6% - то получим, что наш офис окупится через 7,3 года.
* 12 = 343 200 * 5 = 1 716 000 руб. принесет нам офис за 5 лет
Через 5 лет ставка повысится и он будет приносить нам 363 800 руб. в год.
550 000 - 1 716 000 = 834 000 руб. осталось до окупаемости
Для этого нужно еще 2,3 года: 5 + 2,3 = 7,3 года до полной окупаемости офиса.
И последний, третий проект, это основать в нашем офисе свое предприятие. В нашем случае это будет пункт по реставрации подушек.
Рентабельность этого бизнеса:
Расходные материалы: себестоимость наперника из импортного тика - 60 руб. (70×70 см).
Цена услуги по реставрации подушек составляет 150−200 руб. (70×70 см) из импортного тика.
Цена услуги по реставрации перин - от 700 до 2000 руб./шт.
Таким образом, чистая прибыль с одной подушки из импортного тика 75 руб. (или 50%), с одной перины/одеяла от 300 до 1200 руб. (или от 50% до 80%).
Наши расходы на содержание пункта по реставрации подушек (нашего офиса): Потребление электроэнергии в месяц - 300 кВт. Телефон - 300 руб./месяц Заработная плата - 8000 руб./месяц Ежемесячное среднее потребление ткани 200 метров погонных. Касса успешно действующего пункта по реставрации составит в среднем 90−100 тыс. рублей в месяц.
Посчитав затраты и расходы получим около 55−65 тыс. рублей чистой прибыли ежемесячно. Окупаемость пункта по реставрации подушек примерно 3−4 месяца.
Теперь посчитаем, за какое время нам вернется стоимость квартиры. В среднем наша прибыль будет 60 тыс. руб. в месяц, или 60 000 * 12 = 720 000 руб. в год. Значит, наша квартира окупится нам за 3,5 года.
Из всего вышесказанного следует, что самый оптимальный вариант, а также он является самым прибыльным - это отделка квартиры под офис и открытие в ней предприятия.
Список источников
1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2006
2. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). - СПб.: Питер, 2007
3. Гришаев С.П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: Бек, 2005
4. Лазаревский А.А. и Ткаченко А.Ю. Основы оценки стоимости недвижимости. М., 2005
5. Федеральный закон РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"
6. Закона РБ "О государственной поддержке молодых семей в Республике Башкортостан"
7. Закона Республики Башкортостан №116-з "Об основах государственной политики жилищного строительства"
8. Постановление Правительства РФ "О Федеральной целевой программе "Свой дом"