Анализ возможности погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства

Процесс анализа возможности погашения требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства включает в себя:

1. Раскрытие основных понятий, используемых в настоящем Заключении

2. Получение сведений о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объектов незавершенного строительства на основе имеющихся данных

3. Получение сведений о стоимости прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки, соотношение прав застройщика с совокупным размером требований участников строительства

4. Получение сведений о наличии/отсутствии залогодержателей объектов незавершенного строительства, не являющихся участниками строительства

5. Получение сведений о достаточности жилых помещений для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта

6. Получение сведений о правах застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок

7. Получение сведений о сформированной конкурсной массе, совокупном размере требований кредиторов по текущим платежам, первой и второй очереди реестра требований кредиторов

8. Получение сведений о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок

9. Вывод конкурсного управляющего о возможности либо невозможности передачи объектов незавершенного строительства участникам строительства

4.1. Основные понятия

Участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;

Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию;

Денежное требование - требование участника строительства о:

возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

Объект строительства - многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (далее - объект незавершенного строительства);

Земельный участок - земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства.

4.2. Размер финансирования и сроки, необходимые для завершения строительства объектов незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства: «20-этажный жилой дом № 1 по ул. Заозерная – ул. Тюленина- ул. Белозерова – пр. Королева в Советском АО г. Омска на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070203:335 »

Согласно данным локально-сметных расчетов по состоянию на 2018 год общая стоимость строительства рассматриваемого объекта «20-этажный жилой дом № 1 по ул. Заозерная – ул. Тюленина- ул. Белозерова – пр. Королева в Советском АО г. Омска на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070203:335» составляет сумму в размере 109 460,5 тыс. рублей. (см. Приложение №1).

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:070203:335;

55:36:00000:159136.

Количество квартир – 128.

Нежилых помещений - 6

Степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 85%, при следующих показателях выполнения основных работ:

- земляные работы на 100%

- фундаменты на 100%

- наружные стены на 100%

- перегородки на 100%

- перекрытия на 100%

- покрытия и кровля 100%

- окна и двери 100%

- стяжка полов 50%

- монтаж витражей 90%

- штукатурка межквартирных перегородок 100%

- благоустройство территории 0%

- внутренние инженерные системы и сети 0%

- наружные инженерные системы и сети 0%

С учетом выполненных работ размер финансирования для завершения строительства объекта составляет 109 460,5 тыс.рублей.

Согласно разработанной проектно-технической документации строительство объекта предполагалось произвести в один этап, инвестиционные проект должен был быть реализован в октябре 2016г., затем перенесен на 30.06.2018г.

С учетом выполненных работ срок, необходимый для завершения строительства объекта составляет 12 месяцев.

Приложение №1

Вывод:

Сумма финансирования для завершения строительства объекта незавершенного строительства: «20-этажный жилой дом № 1 по ул. Заозерная – ул. Тюленина- ул. Белозерова – пр. Королева в Советском АО г. Омска на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070203:335 » 109 460 501, 74 руб..

4.3. Сведения о залоговых кредиторах, требования которых обеспечены залогом на объект незавершенного строительства и земельный участок

В реестре требований кредиторов ООО Строительная компания «РусМонтаж» отсутствуют требования залоговых кредиторов, требования которых обеспечены залогом на объекты незавершенного строительства и земельные участки

4.4. Сведения о жилых помещениях, на которые имеются требования участников строительства в отношении каждого объекта

Объект незавершенного строительства:: «20-этажный жилой дом № 1 по ул. Заозерная – ул. Тюленина- ул. Белозерова – пр. Королева в Советском АО г. Омска на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070203:335 »

В соответствии с выданным разрешением на строительство в рассматриваемом объекте предусмотрено 128 квартиры (согласно проектно-технической документации). При подготовке настоящего Заключения заявлены требования в отношении 123 жилых помещений участниками строительства, включенными в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилого помещения, 5 квартир принадлежат ООО СК «РусМонтаж»

Приложение №4

Сведения о жилом помещении	П/П	Дата внесения	Ф.И.О. кредитора
№ квартиры,	Площадь (кв.м.)	записи в реестр	-физ. лица, юридического лица

	72,5		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
	49,25		12.12.18	ООО «Галактика»
	73,54		12.12.18	ООО «Галактика»
	43,34		12.12.18	ООО «Галактика»
	43,34		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
	73,54		12.12.18	ООО «Галактика»
	49,25		19.06.18	Колесников Алексей Анатольевич
	72,73		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
	72,50		12.12.18	ООО «Галактика»
	49,25		02.07.18	Кущ Ирина Васильевна
	73,54		12.12.18	ООО «Галактика»
	43,37		11.12.18	Пивоваров Владимир Васильевич
				Нагибин С.В.
				Кромм И.М.
				Рожков Н.П.

	72,89		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
	49,34		10.07.18	Волкова Маргарита Анатольевна
	73,39			ООО «СК «РусМонтаж»
	43,46			ООО «СК «РусМонтаж»
	43,46		11.12.18	Зубович Ирина Степановна
	73,39		11.12.18	Кудрина Людмила Михайловна

	73,12		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
	72,89		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
	49,34		11.12.18	Желонкина Марина Владимировна
	73,39		12.12.18	ООО «Галактика»
	43,46		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
	43,46		19.06.18	Башмаков Алекcандр Викторович
	73,39		12.12.18	ООО «Галактика»
	49,34		19.06.18	Чебоксаров Михаил Андреевич
	73,12		12.12.18	ООО «Галактика»
	72,94		12.12.18	ООО «Галактика»
	49,35		19.06.8	Курушпаев Михаил Андреевич Сабаева Елена Михайловна
	73,44		02.07.18	Устименко Константин Сергеевич
	43,46		06.06.18	Остроущенко Елена Алексеевна
	72,92		26.06.18	Чапский Виктор Александрович
	73,44		12.12.18	ООО «Галактика»
	49,35		13.06.18	Плоцкий Максим Сергеевич Плоцкая Виктория Игоревна
	73,17		12.12.18	ООО «Галактика»
	72,94		26.06.18	Буланов Вячеслав Геннадьевич
	49,35		14.01.18	ООО «Цемент»
	73,44		08.10.18	Романюк Вячеслав Евгеньевич
	43,46		12.07.18	Самко Елена Григорьевна
	43,46		18.09.18	Несоленов Андрей Владимирович
	73,44		18.09.18	Несоленов Андрей Владимирович
	49,35		18.07.18	Аракелян Артур Давидович

	72,94		14.01.19	ООО «Земельный капитал»

	73,61			ООО «СК «РусМонтаж»
	53,27		06.06.18	Власов Иван Владимирович
	43,46		06.06.18	Худорошков Николай Николаевич
	73,61		12.12.18	ООО «Галактика»
	49,35		12.12.18	ООО «Галактика»
	73,17		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
	72,94		02.07.18	ООО «Завод сборного железобетона №5 треста «Железобетон»
	49,35		02.07.18	ООО «Завод сборного железобетона №5 треста «Железобетон»
	73,61		26.06.18	Ненашев Николай Сергеевич Ненашева Ирина Сергеевна
	43,46		14.01.19	Дейкалова Наталья Николаевна Дейкалов Георгий Борисович
	43,46			ООО «СК «РусМонтаж»
	73,61		02.07.18	ООО «Завод сборного железобетона №5 треста «Железобетон»
	49,35		02.07.18	ООО «Завод сборного железобетона №5 треста «Железобетон»
	73,17		28.06.18	Москвин Вячеслав Вадимович Москвина Ксения Павловна
	72,78		12.12.18	ООО «Галактика»
				ООО «СК «РусМонтаж»
	73,43		06.06.18	Толдыкин Артем Александрович Толдыкина Екатерина Юрьевна
	43,40		12.12.18	ООО «Галактика»
	43,40		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
	73,43		12.12.18	ООО «Галактика»
	49,15			ООО «СК «РусМонтаж»
	73,01		12.12.18	ООО «Галактика»
	72,78		19.06.18	Сачкова Ксения Сергеевна Сачков Андрей Сергеевич
	49,15			ООО «СК «РусМонтаж»
	73,43		19.06.18	Шишкина Наталья Ивановна
	43,40		13.06.18	Поплавский Антон Викторович Гуляева Жанна Александровна
	43,40		12.12.18	ООО «Галактика»
	73,43		12.12.18	ООО «Галактика»
	49,15			ООО «СК «РусМонтаж»
	73,01		12.12.18	ООО «Галактика»
	72,78		12.12.18	ООО «Галактика»
	49,15		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
	73,43		12.12.18	ООО «Галактика»
	43,40		28.06.18	Тарнагурская Ирина Казимировна
	43,40		12.12.18	ООО «Галактика»
	73,43		11.12.18	Медведева Ольга Витальевна
	49,15		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
	73,01		12.12.18	ООО «Галактика»
	72,78		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
				Василенко И.А.
	73,43			ООО «Галактика»
	43,40		19.06.18	Карандей Дмитрий Васильевич Карандей Татьяна Александровна
				Волкова Н.Ю.
				Волкова Н.Ю.
	49,15		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
	73,01		12.12.18	ООО «Галактика»
	72,78		12.12.18	ООО «Галактика»
	49,15		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
	73,43		12.12.18	ООО «Галактика»
	43,40		11.12.18	Давыдова Инна Юрьевна
	43,40		19.06.18	Рассада Константин Валерьевич Рассада Светлана Анатольевна
	73,43		11.12.18	Володин Владимир Александрович
	49,15		14.01.19	ООО «Земельный капитал»

	72,78		14.01.19	ООО «Земельный капитал»
	49,15		12.12.18	ООО «Галактика»
	73,43		12.12.18	ООО «Галактика»
	43,40		12.07.18	Батаев Иван Сергеевич
	43,40		25.06.18	Фролкин Иван Сергеевич
				Нейфельд А.А.
	49,15			ООО «СК «РусМонтаж»
	73,01		18.07.18	Ковалев Денис Николаевич Ковалева Анна Александрович
	72,78		19.06.18	Серебренникова Анна Сергеевна
	49,15		13.06.18	Коновалова (Брижан) Юлия Валерьевна
	73,43		19.06.18	Линник Марина Сергеевна
	43,4			ООО «СК «РусМонтаж»
	43,40		19.06.18	Галайдин Алексей Васильевич
	73,43		08.10.18	Морозов Артем Игоревич
	49,15			ООО «СК «РусМонтаж»
	73,01		04.07.18	Городецкий Дмитрий Анатольевич Городецкая Елена Александровна
	72,92		26.06.18	Кулик Полина Геннадьевна
	49,15		14.01.19	ООО «Сибирский медведь-Монолит»
	73,57		14.01.19	ООО «Сибирский медведь-Монолит»


	73,57		14.01.19	ООО «Сибирский медведь-Монолит»
	49,15		20.09.18	Абакумов Владимир Валерьевич
	73,15		14.01.19	ООО «Сибирский медведь-Монолит»

Вывод:

После завершения строительства объекта незавершенного строительства:: «20-этажный жилой дом № 1 по ул. Заозерная – ул. Тюленина- ул. Белозерова – пр. Королева в Советском АО г. Омска на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070203:335 »

жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований передачи жилых помещений и реестр требований кредиторов, требование нескольких участников на одно и тоже жилое помещение отсутствуют.

4.5. Права застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки

Земельный участок общей площадью 2562 кв.м. находится у застройщика ООО СК «РусМонтаж» на праве собственности, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права серия 55 № 079478 от 16.02.2016г.Второй земельный участок с кадастровым номером 55:36:000000:159136, придомовая территория объекта незавершенного строительства, находится у ООО Строительная компания «РусМонтаж» на праве аренды Договор аренды земельного участка от 12.01.2015г. зарегистрирован в Росреестре по Омской области 23.01.2015г. № регистрации 55-55/001-55/101004/2015-26/1 Арендодатель ООО «Земельный капитал».

В собственности ООО «СК «Русмонтаж» находятся следующие жилые помещения в МКД №1:

1. Кв. № 19 общей площадью 73,39 кв.м. -2 360 369,18 руб.

2. Кв. № 20 общей площадью 43,46 кв.м. – 1 608 020,0 руб.

3. Кв. № 51 общей площадью 73,61 кв.м. – 2 723 570,0 руб.

4. Кв. № 61 общей площадью 43,46 кв.м. – 1 434 180,0 руб.

5. Кв. № 71 общей площадью 49,15 кв.м. – 1 474 500,0 руб.

6. Кв. № 74 общей площадью 49,15 кв.м. – 1 474 500,0 руб.

7. Кв. № 79 общей площадью 49,15 кв.м. – 1 474 500,0 руб.

8. Кв. № 111 общей площадью 49,15 кв.м. – 1 474 500,0 руб.

9. Кв. № 116 общей площадью 43,4 кв.м. – 1 605 800,0 руб.

10. Кв. № 119 общей площадью 49,15 кв.м. – 1 818 550,0 руб.

ИТОГО: Общая площадь 523,07 кв.м. стоимость 20 000,0 тыс. руб.

Коммерческая недвижимость в доме № 1 общая сумма 1301,41 кв.м.

Стоимость 52 000,0 т. руб.

4.6. Сведения о сформированной конкурсной массе ООО Строительная компания «РусМонтаж», совокупном размере требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди реестра требований кредиторов

Согласно данным инвентаризации конкурсная масса должника – ООО Строительная компания «РусМонтаж» составляет следующее имущество:

Земельный участок общей площадью 2562кв.м. с кадастровым номером 55:36:070203:335 права застройщика на земельный участок подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 55 № 079478.

На ООО «СК «РусМонтаж» оформлены следующие квартиры: