Как и иные способы передачи недвижимости, передача предприятия имеет свои особенности оформления. Передача предприятия, в отличие от передачи движимых вещей, не может быть осуществлена путем вручения этого имущества из рук в руки. Поэтому юридико-техническим приемом, при помощи которого оформляется передача предприятия, является составление передаточного акта.
В передаточном акте в обязательном порядке должны быть указаны данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия. Кроме того, в передаточном акте могут быть указаны сведения о выявленных недостатках переданного имущества, а также перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Моментом передачи предприятия считается подписание передаточного акта обеими сторонами.
Хотя с передачей предприятия к покупателю не переходит право собственности на него (переход права собственности на предприятие осуществляется в момент государственной регистрации), однако правовые последствия такой передачи довольно существенны. Они заключаются в том, что с момента подписания передаточного акта на покупателя переносится риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Кроме того, передача предприятия от покупателя продавцу является точкой отсчета для действия правила, согласно которому на продавца и покупателя возлагается солидарная ответственность по включенным в состав этого предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредиторов.
Что касается распределения обязанностей между сторонами договора при передаче предприятия, то таковые заключаются в следующем. Продавец обязан за свой счет осуществить подготовку предприятия к передаче покупателю. Сюда включаются и расходы, связанные с составлением и представлением на подпись передаточного акта. Впрочем, указанная норма является диспозитивной. Стороны своим усмотрением могут установить и иное - возложить на покупателя обязанность нести расходы, связанные с передачей предприятия.
В законодательстве не оговорено, кто из участников договора купли-продажи предприятия несет бремя содержания имущества (предприятия) в период между передачей предприятия и государственной регистрацией перехода права собственности на него к покупателю. Если исходить из общей нормы, то бремя содержания имущества возлагается на собственника этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Таким образом, именно на собственника предприятия возложены обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии даже после его фактической и юридической передачи, но до государственной регистрации перехода права к покупателю. Вместе с тем указанное правило представляется нерациональным. Передача имущества покупателю лишает продавца фактической возможности осуществлять необходимые хозяйственные действия для поддержания в надлежащем состоянии уже переданного предприятия. Кроме того, как правило, бремя содержания имущества и риск случайной гибели имущества - это параллельные, сопутствующие друг другу институты, которыми одновременно регулируются отношения, связанные с обладанием имуществом. Разрывать эти два института, возлагая на разных лиц, с одной стороны, риск утраты имущества, а, с другой стороны, бремя его содержания, нелогично и нецелесообразно. Очевидно, что законодателю следовало бы обратить внимание на эту проблему при регулировании продажи предприятия.
В настоящее же время необходимо, чтобы при заключении договора о продаже предприятия отдельным образом оговаривалось, что бремя содержания переданного в составе предприятия имущества до государственной регистрации перехода права собственности возлагается на покупателя.
Законодатель специальным образом урегулировал последствия, которые возникают в том случае, если предприятие было передано с недостатками. Эти последствия различаются в зависимости от того, были ли указаны эти недостатки в передаточном акте или нет.
Так, если при составлении передаточного акта в нем не были указаны недостатки, то последствия регулируются в соответствии с общими нормами о купле-продажи. В частности, применяются правила, регулирующие последствия нарушения условий договора о количестве, качестве, комплектности, сроках передачи товара и др. В то же время, заключая договор, продавец и покупатель вправе исключить возможность применения этих норм к взаимоотношениям сторон в случае наличия недостатков в передаваемом в составе предприятия имуществе.
Если передаточный акт содержит сведения о недостатках предприятия и об утраченном имуществе, то покупатель имеет право потребовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если договором купли-продажи предприятия не предусмотрено право на предъявление в таких случаях иных требований.
Особым образом урегулированы последствия передачи в составе предприятия долгов, которые не были оговорены ни в договоре купли-продажи предприятия, ни в передаточном акте. Последствия этой ситуации регулируются в зависимости от того, знал ли покупатель об обременении долгами предприятия или нет. Если долги не указаны в договоре и в передаточном акте, то действует презумпция, согласно которой покупатель не знал о таких долгах (обязательствах). И в этом случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены отчуждаемого предприятия *(461). В то же время продавцу предоставлена возможность опровергнуть эту презумпцию, то есть доказать, что покупатель знал о передаваемых ему в составе предприятия долгах (обязательствах) и потому это лишает его возможности требовать уменьшения покупной цены продаваемого предприятия.
Законодатель предоставил продавцу возможность в случае его уведомления покупателем о недостатках имущества, которое было передано в составе предприятия, или отсутствия в составе предприятия каких-либо видов имущества, подлежащих передаче, принять незамедлительные меры по замене такого имущества либо предоставлению покупателю недостающего имущества. Это не обязанность, а право продавца. Вместе с тем, если продавец проигнорирует указанные недостатки и не возместит покупателю должное, то он несет риски, связанные с возможными для него неблагоприятными последствиями, предусмотренными в п. 1-3 ст. 565 ГК РФ.