В соответствии с договором продажи предприятия продавец принимает на себя обязательство передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать иным лицам, а покупатель обязуется принять предприятие, уплатив за него предусмотренную договором денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 559 ГК РФ).
С точки зрения континентальных правовых традиций применение к отчуждению предприятия термина "продажа" представляется не совсем удачным. Впрочем, использованный законодателем юридико-технический прием может показаться вполне последовательным, поскольку предприятие рассматривается российским законодателем как объект гражданского права. Вместе с тем, представляются справедливыми суждения тех юристов, которые полагают, что предприятие не следовало бы рассматривать в качестве объекта купли-продажи, точно также, как не рассматривается объектом купли-продажи имущественное право. В этом смысле более корректным представляется квалифицировать такие договоры как договоры возмездного отчуждения (возмездной уступки) предприятия, а стороны договора именовать отчуждателем и приобретателем предприятия. Как следствие, это влечет предложения вынести за рамки гл. 30 ГК РФ соответствующие данному договору обязательства и изложить их в самостоятельной главе, которая должна предшествовать главе, регулирующей отношения мены *(451).
Вместе с тем факт остается фактом: действующее российское законодательство рассматривает предприятие как объект гражданских прав и употребляет по отношению к его возмездному отчуждению термин "продажа". Таким образом, анализ отношений, возникающих при возмездном отчуждении предприятия, должен строиться на основании подхода, избранного законодателем.
С точки зрения основных юридических характеристик договор продажи предприятия является консенсуальным, взаимным и возмездным. Кроме того, как уже отмечалось, предприятие обладает правовым режимом недвижимости в силу закона (п. 1 ст. 132 ГК РФ). Вместе с тем, последнее обстоятельство вряд ли может быть основанием для вывода о том, что продажа предприятия является разновидностью договора продажи недвижимости *(452). Договор продажи предприятия является самостоятельной разновидностью договора купли-продажи, и его регулирование осуществляется в соответствии с нормами § 8 гл. 30 ГК РФ. Это означает, что к договору продажи предприятия применяются нормы указанного параграфа, субсидиарно - нормы об общих положениях купли-продажи (§ 1 гл. 30 ГК РФ), а затем - общие нормы об обязательствах. К регулированию отношений, возникающих при возмездном отчуждении предприятия как имущественного комплекса, допустимо применение положений § 7 гл. 30 ГК РФ, которыми регламентирована продажа недвижимости, лишь в том случае, если иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия.
Существенным условием договора продажи предприятия является условие о его предмете. При этом законодатель уточняет требования о предмете договора: в обязательном порядке он должен определять состав отчуждаемого предприятия на основе его полной инвентаризации. Кроме того, предметом договора продажи предприятия являются взаимонаправленные действия продавца и покупателя по передаче и принятию предприятия в собственность, а также обязательства покупателя по его оплате.
Состав и стоимость включаемого в состав предприятия имущества должны быть определены в договоре продажи предприятия на основе его полной инвентаризации. Причем такая инвентаризация должна производиться в соответствии с нормативно установленными правилами. Основными источниками, регламентирующими порядок и условия инвентаризации, являются Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" *(453), Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденное Приказом Министерства финансов РФ от 29 июля 1998 г. N 34н *(454), Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные Приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. N 49 *(455), Положение по бухгалтерскому учету, утвержденное Приказом Министерства финансов РФ от 6 июля 1999 г. N 43н *(456).
До того, как договор продажи предприятия будет подписан, должны быть составлены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Эти документы должны быть рассмотрены сторонами до подписания договора купли-продажи предприятия.
Инвентаризация имущества, входящего в состав предприятия, является основанием для определения цены предприятия. Цена имеет важнейшее значение в договоре продажи предприятия. Именно поэтому другим существенным условием договора купли-продажи предприятия является условие о цене. Хотя это прямо и не предусмотрено нормами, регламентирующими продажу предприятия, однако, поскольку к таковому в субсидиарном порядке подлежат применению нормы о продаже недвижимости, то соответствующее правило, содержащееся в ст. 555 ГК РФ, применимо и при продаже предприятия.
Поскольку предприятие как объект гражданских прав включает в себя помимо движимого и недвижимого имущества также и объекты исключительных прав, то встает вопрос о том, каким образом должно оформляться отчуждение предприятия как имущественного комплекса. Главной проблемой здесь является вопрос об оформлении передачи прав на фирменное наименование и иные объекты интеллектуальной собственности. В литературе высказано мнение, согласно которому фирменным наименованием индивидуализируется не предприятие, а юридическое лицо, обладающее этим предприятием. Следовательно, право на фирменное наименование имеет неотчуждаемый характер. В свою очередь, это влечет предложение производить отчуждение не прав на фирменное наименование, а права на "фирму" как на некий объект, при помощи которого происходит индивидуализация самого бизнеса, но не правообладателя *(457). В таком случае происходит дифференциация договоров, при помощи которых происходит отчуждение предприятия. Однако на практике это приведет к усложнению коммерческого оборота.
Вместе с тем, буквальное прочтение ст. 132 ГК РФ не оставляет сомнений в том, что фирменное наименование, будучи составным элементом предприятия как единого имущественного комплекса, подлежит передаче в его составе в случае отчуждения такого предприятия. Это же подтверждается и продолжающим свое действие Положением о фирме *(458), пункт 12 которого допускает возможность отчуждения фирменного наименования иному лицу в случае передачи самого предприятия.
Между тем современное гражданское законодательство непоследовательно решает вопрос о содержании понятия "предприятие", и этот термин используется для обозначения как объекта, так и субъекта права. В свою очередь, подобного рода ситуация приводит к тому, что, как отмечают специалисты, в целом проблема остается открытой *(459).
Форма договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса должна отвечать двум основным требованиям. Во-первых, как и иные договоры продажи недвижимости, договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления единого документа, который должен быть подписан обеими сторонами. Во-вторых, к договору продажи в обязательном порядке должны быть приложены документы, которыми удостоверяется состав и стоимость отчуждаемого имущества предприятия. К таким документам относятся акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием перечня кредиторов и характера, размера и требований этих кредиторов (п. 2 ст. 561 ГК РФ).
Поскольку предприятие в законодательном порядке признано недвижимым имуществом, то вещные права на него подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). Правила государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним устанавливаются Законом о госрегистрации прав на недвижимость (ст. 22). Особенность государственной регистрации прав и сделок с предприятием заключается в том, что, во-первых, права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в ЕГРП по месту нахождения данных объектов. Во-вторых, зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие (по месту его регистрации как юридического лица) являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в ЕГРП по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Таким образом, указанные два основных правила, на которых базируется государственная регистрация прав и сделок с предприятием, взаимно противоречивы *(460).