Функциональный износ (устаревание) – это снижение стоимости имущества, обусловленное удешевлением воспроизводства действующих или созданием новых, более совершенных объектов. Признаками наличия функционального износа обычно являются: отсутствие необходимых элементов, несовершенство существующих элементов, наличие излишних элементов («сверхулучшения»). Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых элементов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае устаревание считается неустранимым.
Учитывая, что в данном расчете определялась стоимость восстановления – т.е. стоимость покупки нового оборудования той же марки и комплектации, функциональный износ равен нулю.
Расчет внешнего износа
Внешний (экономический) износ, или износ внешнего воздействия – уменьшение стоимости имущества, обусловленное отрицательным воздействием внешних по отношению к объекту оценки ценообразующих факторов экономического и неэкономического характера. Используется также термин внешнее устаревание.
Объект оценки имеет производительность 200 кв.м металлопродукции в час. Среднегодовая загрузка оборудования составляет 81% или примерно 162 кв.м металлопродукции в час. Таким образом, внешний износ объекта оценки составляет 21%: 1-(162/200)0,65 = 12,8%,
0,65 – коэффициент торможения находится из рыночных данных – Таблица 7.4. и по графику 7.1.
Таблица №10 Расчет износа
| Производительность, кв.м/час | ||||
| Стоимость, млн. руб. |
График – Зависимость стоимости от параметра производительности
Расчет совокупного (накопленного) износа
Суммарные потери стоимости от одновременного влияния различных видов износа определяется по формуле:
СИ = 1 – (1 – ФИ) (1 – ФУ) (1 – ВУ)
где: СИ – совокупный износ;
ФИ – физический износ;
ФУ – функциональное устаревание (износ);
ВУ – внешнее устаревание (износ).
Расчет величины совокупного износа каждой позиции оцениваемого имущества представлен в таблице ниже.
Совокупный износ объектов оценки
Табл. № 10
| № п/п | Наименование объекта оценки | Полная восстановительная стоимость, руб. | Физический износ, % | ФУ, % | ВИ,% | Совокупный износ, %. | Совокупный износ, руб. |
| Производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 в том числе: | 120 371 679 | 62% | 0% | 13% | 62,0% | 74 630 441 | |
| Salvagnini S4 | 61 249 478 | 62% | 0% | 13% | 62,0% | 37 974 676 | |
| Salvagnini P4 | 59 122 201 | 62% | 0% | 13% | 62,0% | 36 655 765 | |
| ИТОГО | 120 371 679 | - | - | - | - | 74 630 441 |
Таким образом, величина совокупного износа объектов оценки составила 74 630 441 руб.
Итоговое определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода
В настоящем разделе расчетная стоимость каждого оцениваемого объекта движимого имущества была определена по следующей формуле:
РС = ПВС – Инакоп
где: РС – расчетная стоимость;
ПВС– полная восстановительная стоимость;
Инакоп – величина накопленного износа.
Определение расчетной и рыночной стоимостей имущества в рамках затратного подхода представлено в таблице ниже.
Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества
Табл. № 11
| № п/п | Наименование объекта оценки | Полная восстановительная стоимость, руб. | Совокупный износ, руб. | Расчетная стоимость, руб. | Рыночная стоимость, руб. |
| Производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 в том числе: | 120 371 679 | 74 630 441 | 45 741 238 | 45 800 000 | |
| Salvagnini S4 | 61 249 478 | 37 974 676 | 23 274 802 | 23 300 000 | |
| Salvagnini P4 | 59 122 201 | 36 655 765 | 22 466 436 | 22 500 000 | |
| ИТОГО | 120 371 679 | 74 630 441 | 45 741 238 | 45 800 000 |
В результате произведенных расчетов величина рыночной стоимости оцениваемого движимого имущества, определенная в рамках затратного подхода на дату проведения оценки 24.07.2008 года, составляет:
Руб.
Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода
Методика оценки
Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества было проведено в рамках метода сравнения продаж с использованием последовательных и кумулятивных корректировок[13].
Цены на объекты-аналоги, найденные на вторичном рынке, корректировались в следующей последовательности:
1. Цена продажи. Из консультаций с продавцами вторичного рынка была определена наиболее распространенная величина скидки покупателю с заявленной цены предложения. Она составила величину до 3 % от первоначальной цены.
2. Корректировка на технические характеристики. В данном случае данная корректировка не производилась.
3. Техническое состояние. Корректировка на техническое состояние объектов оценки определена путем учета коэффициента физического износа, согласно методике экспертного анализа физического состояния объектов оценки изложенной выше. Рыночная стоимость была получена путем определения стоимости объектов как новых, а затем скорректирована на величину физического износа объектов оценки.
Если оцениваемый объект отличается от аналога хотя бы одним из параметров, и нет статистических данных о влиянии данного параметра на стоимость, возникает необходимость в принятии допущения того, что стоимость объекта прямо пропорциональна соотношению сравниваемых параметров (стоимость и величина параметра). При этом за базу оценки берется стоимость замещения, определяемая по формуле:
где:
СПВ и СА – искомая стоимость и стоимость аналога;
П и ПА - некоторый параметр объекта оценки и объекта-аналога, например производительность, рабочий объем, масса, и т.п.;
n – показатель степени, учитывающий воздействие закона экономии на масштабе («коэффициент торможения», коэффициент Чилтона). Коэффициент торможения рассчитывается на базе статистических данных зависимости от производительности (мощности или других главных параметров) или принимается равным среднему значению 0,6-0,8[14].
В рамках настоящей работы коэффициент торможения для оцениваемых объектов был определен Оценщиком равным 0,7.
Подбор аналогов
Аналоги объекта оценки были подобраны оценщиком на вторичном рынке. При подборе аналогов оценщик руководствовался следующими критериями:
§ совпадение марки объекта-аналога и марки оцениваемого объекта;
§ близкое совпадение года выпуска объекта-аналога и оцениваемого объекта;
§ объекты-аналоги должны быть в рабочем состоянии (объекты, продающиеся на запчасти, оценщиком не рассматривались);
§ максимальное количество объектов-аналогов, удовлетворяющих первым трем критериям.
Для определения рыночной стоимости движимого имущества были подобраны объекты - аналоги, сходные по техническим характеристикам и физическому состоянию[15].
Оценщик предпринял все возможные с его стороны шаги по выявлению исходной информации, необходимой для качественной оценки. Оценщик также использовал альтернативные источники дополнительной ценовой и технической информации.
Описание использованных при расчете рыночной стоимости объектов-аналогов с указанием основных технических характеристик приведено в таблице ниже.
Описание объектов-аналогов, использованных при расчете рыночной стоимости обрабатывающего центра для пробивки и резки Salvagnin i S4
Табл. № 12
| № п/п | Наименование объекта оценки | Цена предложения, руб. | Год выпуска | Источник информации |
| Salvagnin i S4 | 7 587 956 | https://www.machinetools.com | ||
| Salvagnin i S4 | 6 212 004 | https://www.resale.de | ||
| Salvagnin i S4 | 7 417 706 | https://craidell.ru |
Описание объектов-аналогов, использованных при расчете рыночной стоимости центра для автоматической гибки панелей Salvagnin i P4
Табл. № 13
| № п/п | Наименование объекта оценки | Цена предложения, руб. | Год выпуска | Источник информации |
| Salvagnin i P4 | 16 659 057 | https://www.resale.de | ||
| Salvagnin i P4 | 13 652 268 | https://www.resale.de | ||
| Salvagnin i P4 | 9 804 047 | https://craidell.ru |