Ниже приведен порядок проведения корректировок объектов-аналогов и порядок расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода.
Расчет рыночной стоимости обрабатывающего центра
для пробивки и резки Salvagnin i S4
Табл. № 14
| Наименование показателя/характеристики | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Цена предложения, руб. | ? | 7 587 956 | 6 212 004 | 7 417 706 |
| Корректировка | -3% | -3% | -3% | |
| Скорректированная цена | 7 360 317 | 6 025 644 | 7 195 175 | |
| Год выпуска | ||||
| Коэффициент физический износ | 0,62 | 0,66 | 0,66 | 0,66 |
| Корректировка | 2,9412 | 2,9412 | 2,9412 | |
| Скорректированная цена | 21 648 165 | 17 722 624 | 21 162 448 | |
| Для выводов: | ||||
| Общая чистая коррекция | 14 060 209 | 11 510 620 | 13 744 742 | |
| в % от первоначальной величины | 185% | 185% | 185% | |
| Весовой коэффициент | ||||
| Стоимость объекта как нового, руб. | 20 177 746 | |||
| Стоимость объекта оценки, руб. | 7 667 543 | |||
| Стоимость объекта оценки с учетом округления, руб. | 7 670 000 |
Расчет рыночной стоимости центра для автоматической гибки панелей Salvagnin i P4
Табл. № 15
| Наименование показателя/характеристики | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Цена предложения, руб. | ? | 16 659 057 | 13 652 268 | 9 804 047 |
| Корректировка | -3% | -3% | -3% | |
| Скорректированная цена | 16 159 285 | 13 242 700 | 9 509 926 | |
| Год выпуска | ||||
| Коэффициент физический износ | 0,62 | 0,66 | 0,66 | 0,66 |
| Корректировка | 2,9412 | 2,9412 | 2,9412 | |
| Скорректированная цена | 47 527 690 | 38 949 429 | 27 970 593 | |
| Для выводов: | ||||
| Общая чистая коррекция | 30 868 633 | 25 297 161 | 18 166 546 | |
| в % от первоначальной величины | 185% | 185% | 185% | |
| Весовой коэффициент | ||||
| Стоимость объекта как нового, руб. | 38 149 237 | |||
| Стоимость объекта оценки, руб. | 14 496 710 | |||
| Стоимость объекта оценки с учетом округления, руб. | 14 500 000 |
|
|
Рыночная стоимость объектов оценки
Табл. № 16
| № п/п | Наименование объекта оценки | Кол -во, шт. | Инв. № | Год выпуска | Расчетная стоимость, руб. | Рыночная стоимость, руб. |
| Производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 в том числе: | 22 164 254 | 22 170 000 | ||||
| Salvagnini S4 | - | 7 667 543 | 7 670 000 | |||
| Salvagnini P4 | - | 14 496 710 | 14 500 000 | |||
| Итого: | - | - | 22 164 254 | 22 170 000 |
В результате произведенных расчетов величина рыночной стоимости
объектов оценки, определенная в рамках сравнительного подхода
по состоянию на 24.07.2008 года, составляет
22 170 00 руб.
Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках доходного подхода
Общие положения
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость оборудования непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данное движимое имущество. Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход движимое имущество на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Существуют два метода пересчета доходов в текущую стоимость:
§ метод прямой капитализации;
§ анализ дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта по формуле:
где: NOI1 – годовой доход;
R – коэффициент (норма) капитализации.
Метод прямой капитализации наиболее применим к приносящим доход, объектам, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Этот метод обычно используется, если оцениваемый объект на дату проведения оценки является действующим, и его использование соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию.
|
|
Метод анализа дисконтированных денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Оценка движимого имущества данным методом производится по следующей формуле:
где: k – прогнозный период;
Y – норма дисконтирования;
NOIq – чистый операционный доход объекта оценки в q-том периоде;
Vp – стоимость реверсии.
Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки свободных земельных участков, объектов незавершенного строительства, объектов реконструкции, т.е. объектов оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.
Поскольку в данном Отчете наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является завершение строительства торгового комплекса и последующая его коммерческая эксплуатация, оценщик принял решение использовать метод анализа дисконтированных денежных потоков.
Оценка рыночной стоимости объекта на основе дисконтированных денежных потоков выполняется в следующей последовательности:
§ определение шага и длительности прогнозного периода;
§ прогнозирование потенциального валового дохода от объектов оценки;
§ определение потерь от неполной загрузки объектов и действительного валового дохода;
§ расчет операционных расходов на содержание объектов;
|
|
§ определение чистого денежного потока;
§ определение ставки дисконтирования;
§ определение коэффициента капитализации;
§ расчет дохода от перепродажи объектов в конце прогнозного периода методом прямой капитализации;
§ приведение будущих доходов к настоящей стоимости (дисконтирование).