Истцом Егоровым И.А. в адрес застройщика ООО «Башстрой» направлена претензия и требование о расторжении договора и возврата оплаченных денежных средств в размере 3 020 000 руб.
Ответчик согласился с требованиями истца, и произвел возврат денежных средств в адрес истца Егорова И.А., денежные средства в размере 3 020 000 руб. поступили в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ, согласно платежному документу № от №. От 13.12.19 г.
В досудебном порядке истец и ответчик не смогли согласовать проект соглашения о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ, так как ответчик ООО «Башстрой» предложил расторгнуть договор «по обоюдному согласию сторон».
Истец Егоров И.А., настаивает расторгнуть договор на основании нарушения существенных условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчика ООО «Башстрой». Так как стороны не пришли к обоюдному согласию, по данному вопросу истец вынужден обраться в суд для разрешения данного вопроса в судебном порядке.
ООО «Башстрой» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Егорову И.А., в котором просит признать договор № участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым;
резолютивную часть решения суда дополнить указанием на то, что решение суда является основанием для внесения записи о прекращении записи государственной регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении договора № участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГг.
Свои требования мотивируют тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Башстрой» и Егоровым И.А. был заключен договор № участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома предметом, которого является объект капитального строительства расположенного по адресу: <адрес>, д.Байрак, <адрес> тракт, <адрес>. Стоимость договора составила 3 090 000 руб. В соответствии, с чем Егоровым И.А. была произведена оплата стоимости договора в размере 3 020 000 руб. Оплата оставшейся стоимости так и не последовала. Однако вскоре Егоров И.А. обратился с заявлением о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств. По результатам рассмотрения, обращений Егорова И.А. из которых следует отсутствие намерений приобретения объекта капитального строительства, а также не оплату со стороны участника долевого строительства стоимости договора в полном объеме ООО «Башстрой» было принято решение о возврате денежных средств и расторжении договора.
О намерении ООО «Башстрой» возвратить денежные средства Егоров И.А. был неоднократно проинформирован письменно, при этом со своей стороны намерено уклонялся от их получения. В результате чего денежные средства в счет возврата стоимости объекта капитального строительства были внесены на депозит нотариуса. Также неоднократно в адрес Егорова И.А. направлялись проекты соглашения о расторжении договора № участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГг., с просьбой их подписания и возврата подписанных экземпляров в офис продаж ООО «Башстрой», данные соглашения остались без ответа. В результате уклонения участника долевого строительства и прекращения записи государственной регистрации в договора № участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Башстрой» лишено возможности распоряжения объектом капитального строительства и отчуждения его третьим лицам, что в свою очередь влечет причинение существенных убытков.
Истец Егоров И.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать за необоснованностью.
Представитель истца Егорова И.А. – Абубакирова Н.Н., просила иск удовлетворить с учетом представленных дополнений, в удовлетворении встречных исковых требований отказать по указанным в возражении основаниям.
Представитель ответчика ООО «Башстрой» – Фомин С.А. в удовлтворении иска Егорова И.А. просил отказать, в заявлении от 26.09.2018г. о недостатках строительства заявлено не было, сроки сдачи объекта в эксплуатацию не наступили, ООО «Башстрой» было принято встречное решение о расторжении договора, направлено соглашения, ввиду отсутствия реквизитов Егорова И.А. для перечисления денежных средств, были размещены на депозит, который на основании собственноручно написанного заявления у нотариуса получил денежные средства по договору. Существенность нарушений качества строительства не доказана.
Третье лицо Егорова А.И., исковые требования просила удовлетворить, указала, что обращения к ООО «Башстрой» начались еще летом, информацию по строительству не представляли, на звонки перестали отвечать.
Суд, выслушав мнения сторон, исследовав материалы дела, считает необходимым исковые требования удовлетворить по следующим основаниям.
На основании ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых условий договора не противоречащих законодательству
В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Аналогичные правила содержатся и в ст.421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).
В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
На отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, распространяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с п.1 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со ст.4 Закона РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей», исполнитель обязан выполнить работу, качество которой соответствует договору.
В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующим от имена ООО «БАШСТРОЙ» и Егоровым И.А. был заключен договор № инвестирования строительства блокированного жилого дома, а именно, двухэтажного жилого блокированного дома с блок-квартирами на одну семью № (строительный номер по проекту планировки), месторасположение указано в Приложении №, состоит из 2-х этажей, общей площадью 143,65 кв.м, расположенная: <адрес> 000 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: малоэтажное жилищное строительство, принадлежащем Застройщику на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка, указанного в п. 2.2.1.2 договора.
Истец Егоров И.А. внес на расчетный счет застройщика денежные средства в размере: ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 1 327 000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ – 1 593 000 руб., что подтверждается представленными стороной истца квитанциями.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Башстрой» в лице представителя ФИО1 и Егоровым И.А. заключен договор № участия в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома, согласно условиям которого Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный Договором срок после получения в установленном законодательством Российской Федерации порядке разрешения на ввод Дома в эксплуатацию передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, указанный в п.1.1. настоящего Договора, общей площадью 143,65 кв.м., а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять Объект долевого строительства от Застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных Договором.
Планируемый срок сдачи дома в эксплуатацию – 3-й квартал 2018 года. Полная стоимость долевого строительства составляет 3 090 000 руб. (п.п. 2.3, 4.1 Договора).
Из материалов дела следует, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства, внес в кассу ответчика денежные средства в размере 3 020 000 руб.
Пунктом 3 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ также предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
Под существенными недостатками товара (работы, услуги), согласно положениям преамбулы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» следует понимать недостатки, которые делают невозможным или недопустимым использование товара (работы, услуги) в соответствии с его целевым назначением либо которые не могут быть устранены, либо которые проявляются вновь после устранения, либо для устранения которых требуются большие затраты, либо вследствие которых потребитель в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Аналогичные положения содержит п.2 ст.475 ГК РФ.
В силу требований ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно экспертному заключению №СТЭ от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что объект незавершенного строительства жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с/с Отрадовский. Участок неогорожен. Дом выполнен из керамических блоков 380 мм. Наружный размер <адрес> на 8 м. Разделенный на две квартиры. Стены обшиты минеральными плитами «BASWOOL» 50 мм. Частично заштукатурены. Кровля профнастил по деревянной обрешетке. Оконные проемы частично заполнены ПВХ окнами. Перекрытия первого этажа железобетонные плиты. Установлены 2 железные двери (с западной и восточной стороны). Водоснабжение – отсутствует, канализация – выгребная яма, газоснабжение отсутствует, отопление – отсутствует. Объем и качество выполненных строительно-монтажных работ не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а так же договору № участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>.
Стоимость устранения выявленных несоответствий объема и качества выполненных строительно-монтажных работ составляет 1 878 500 руб.
Данное заключение эксперта судом принимается как допустимое, относимое и достоверное доказательство, поскольку соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылки на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является ясным, полным, последовательным, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение.
Эксперт, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальности, стаж работы.
Данное экспертное заключение ответчиком не оспорено, ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы не заявлено.
Таким образом, суд признает заключение эксперта №СТЭ полным, научно обоснованным, достаточно ясным, тогда как оснований для вывода об обратном, то есть о необоснованности и наличии сомнений в правильности указанного заключения ответчиком не представлено и у суда не имеется.
Установив изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что ООО «Башстрой» ненадлежащим образом исполнило свои обязательства по договору № участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, объем и качество выполненных строительно-монтажных работ не соответствует данному договору, градостроительным и строительным нормам и правилам, для устранения которых требуются большие затраты в размере 1 878 500 руб. при стоимости объекта недвижимости 3 020 000 руб., в связи с чем, у истца возникло право на расторжение данного договора в одностороннем порядке, которое было реализовано посредством направления соответствующего уведомления в адрес застройщика.
ДД.ММ.ГГГГ. датировано уведомление Егорова И.А. о расторжении договора №.
ДД.ММ.ГГГГ Егоров И.А. направил в адрес ответчика претензию об одностороннем отказе от исполнения договора № участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и возврате уплаченных денежных средств.
ДД.ММ.ГГГГ по распоряжению нотариуса нотариального округа <адрес> РБ ФИО2 на счет Егорова И.А. была перечислена денежная сумма в счет возврата денежных средств по договору № участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.
В связи с чем, суд считает исковые требования о расторжении договора № участия в долевом строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ подлежащими удовлетворению.
Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (ч.2 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ).