Ипотечные механизмы выкупа недвижимости.

Важно подчеркнуть: предметом ипотеки может быть не только безусловное право собственности, но и право долгосрочного (как правило, более 49 лет) пользования недвижимым имуществом, т. е. аренда. Послед­нее обстоятельство особенно значимо применительно к земельным участ­кам. Как известно, в московской практике земля не продается, а продается право долгосрочной аренды, что является достаточным основанием для обеспечения кредита.

Поскольку выкуп (аренда на 49 лет) земельного участка для боль­шинства собственников основных фондов объектов потребительского рынка на данном этапе весьма затруднителен (хотя бы по чисто финансо­вым причинам), Роскомзем вполне оправданно (дабы не затруднять выкуп

недвижимого имущества) дает согласие на залог магазина, столовой, прачечной и других аналогичных объектов при том, что договором обуславливается передача в залог части помещения (обычно 75-80%). Это помога­ет уйти от необходимости передавать залог предприятие как целый иму­щественный комплекс.

Среди общих особенностей ипотеки (наряду с обязательными но­тариальными заверениями и государственной регистрацией) - длитель­ность срока, на который дается кредит; в классическом случае это 15-30 лет. Условия предоставления кредитных ресурсов на столь значительное время в России пока отсутствуют, однако положительные сдвиги в этом направлении налицо: серьезные банки уже начали выдавать обеспеченные недвижимостью годовые и полуторагодовые кредиты. В целом можно констатировать значительный рост интересов московских банков, особен­но крупных, к ипотечному кредитованию. Это объясняется рядом причин, в частности, снижением доходности валютных операций, фактическим распадом межбанковских кредитов, уменьшением привлекательности го­сударственных ценных бумаг.

Расчетная часть

1. Определим стоимость прав аренды земли

По условию задачи стоимость прав аренды земли составляет 0,5 % в квартал.

Объект № 1:

В денежном выражении характеристика - условия финансирования аналогична оцениваемому объекту.

За 9 месяцев стоимость прав аренды земли составит 0,5*3=1,5 %;

В денежном выражении характеристика - дата продажи составит 1,5% от 1500 и равна 23.

В денежном выражении характеристика - размер участка составит 4% от 1500 и равна 150.

В денежном выражении характеристика - состояние составит 10 % от 1500 и равна 150.

В денежном выражении характеристика - местоположение соста­вит 5% от 1500 и равна 75.

Объект № 2:

В денежном выражении характеристика - условия финансирования составит 4% от 1600 и равна 64.

За 6 месяцев стоимость прав аренды земли составит 0,5*2=1 %;

В денежном выражении характеристика - дата продажи составит

1%от 1600 и равна 16.

В денежном выражении характеристика - размер участка составит 4% от 1600 и равна 64.

В денежном выражении характеристика - состояние аналогична оцениваемому объекту.

В денежном выражении характеристика - местоположение соста­вит 5 % от 1600 и равна 80.

Объект № 3:

В денежном выражении характеристика - условия финансирования аналогична оцениваемому объекту.

За 20 дней стоимость прав аренды земли составит 0,5/3=0,14 %;

В денежном выражении характеристика - дата продажи составит 0,14% от 1000 и равна 1.

В денежном выражении характеристика - размер участка составит 2% от 1000 и равна 20.

В денежном выражении характеристика - состояние составит 20 % от 1000 и равна 200.

В денежном выражении характеристика - местоположение соста­вит 10 % от 1000 и равна 100.

Определим скорректированную стоимость сотки земли оценивае­мого участка:

Определим стоимость участка: 1554*220=341880 руб.

2. Определим восстановительную стоимость комплекса

В расчете примем 1 у.е. эквивалентна 30 рублей: 475000 * 30 = 14250000 руб.

3. Произведем оценку износа:

Оцениваемые здания требуют капитального ремонта и реконструк­ции для приведения их в состояние, соответствующее наиболее эффектив­ному их использованию. Ремонту и реконструкции подлежат здания пло­щадью 2500 м ², в том числе:

- производственное здание площадью 2000 м;

- складские помещения площадью 500 м².

Планируемая замена:

- производственное здание перепрофилируется в цех по выпус­ку столярных изделий (площадью 2000 м²);

- складские помещения (реконструкция) площадью 500 м.

Стоимость реконструкции и ремонта:

- по производственным помещениям - 90 у. е. за 1 м²;

- по складским помещениям - 50 у. е. за 1 м².

Определим величину устранимого физического износа:

- по производственным помещениям- 90 * 30 * 2000 = 5400000 руб.;

- по складским помещениям – 50 * 30 * 500=750000руб.

Устранимый физический износ составит 5400000 + 750000 = 6150000 руб.

Определим величину неустранимого физического износа:

Стоимость нового строительства составит 14250000 руб.

Устранимый физический износ составит 6150000 руб.

Остаточная стоимость составит 8100000 руб.

Неустранимый физический износ составит 8100000 * 0,64 = 5184000 руб.

Определим величину устранимого функционального износа: 800 * 30 = 24000 руб.

Определим величину неустранимого функционального износа:

Стоимость строительства при высоте 8,1 м - 180 у. е. за м.

Стоимость строительства при высоте 5 м - 150 у. е. за м².

«Излишняя» площадь - 2000 м² при физическом износе лишних эле­ментов - 60 %.

Определим сверх затраты: 180-150 = 30 у. е.;

30*2000*30=1800000 руб.

Физический износ лишних элементов - 60 % от 1800000 руб., он со­ставит 1080000руб.

Определим величину неустранимого функционального изно­са: 1800000-1080000=720000 руб.