Основания для оценочной д-ти и основания её осуществления.
Для того, чтобы проводить оценку все оценщики используют положение ФЗ №135 «об оценочной д-ти». Ст. 9 трактует основания для проведения оценки. Таким основанием является договор, который заключается между заказчиком и оценщиком или с ЮЛ, которым работает оценщик и с которым он заключил трудовой договор. Ст. 10 ФЗ подчеркивает обязательной требование к договору на проведению оценки. В этом договоре которые заполучается в письменном договоре должны содержаться: 1) характеристика объекта оценки. 2) вид стоимости имущества 3) размер денежного вознаград за проведение оценки 4) сведение об обязат страховании гражданской ответственности оценщика в соотв с этим ФЗ 5) наименование саморегулируемой орг-ии членом кот является оценщик и место нахождения этой орг-ии 6) сведение об Оценщике или оценщиках, кот будут проводить оценку (это связано с тем, что не всегда один оценщик может оценить, в рамках приведенной времени, крупный по размерам имущества объект.)
Ст. 11 ФЗ трактует те требования, кот предъявляются к содержанию отчета об оценке (это итоговый документ, который выполняет оценщик проводя оценку и он не должен допускать неоднозначное толкования или вводить в заблуждение)
Используется дата оценки (из-за действительности), используемы стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки и также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, кот отражены в отчете. В ст. 12 указывается достоверность отчета, как документа содержащих сведения доказательственного значения.
Итоговая величина в рыночной или иной стоимости объекта оценки указана в отчете признается достоверной и рекомендуемой для цели совершения сделки с объектом оценки, если не установлено иное. С
Ст. 13 указывает на оспоримое сведение содержащихся в отчете и подтверждает в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости оценки установленного в отчете. Указанный спор подлежит рассмотрению судом или арбитражным судом или третейским судом по соглашению сторон спора и в порядке установленным законодательства РФ.
Ст. 14 подтверждает права оценщика, который имеет права на: 1) применять самостоятельно методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки. 2) требовать от заказчика обеспечение доступа в полном объеме для документации необходимо для проведения оценки. 3) получать разъяснение и доп. сведения для проведения оценки. Также оценщик имеет право привлекать к оценке других оценщиков и других специалистов. 4) оценщик может требовать возмещение расходов связанных с проведением оценки и вознаграждение за проведённую работу.
Ст. 15 «обязанности оценщика». Указывается там, что: 1) оценщик должен быть членом одной из саморегулируемых организаций 2) он должен соблюдать требования ФЗ и стандарта в оценке 3) соблюдать деловую и проф этики 4) оценщик обязан выплачивать взносы установленные саморегулируемыми организациями 5) Обеспечивать сохранность документов от заказчиков для проведения оценки
Ст. 16 подтверждает независимость оценщика и говорит о том, что оценка объекта не может проводиться, если он является учредителем, собственником, акционером должностным лицом или работником ЮЛ-заказчиком т.е. быть лицом заинтересованным в объекте оценки, либо состоять в близком родстве или свотстве с указанными лицами. Проведение оценки не допускается, если: 1) в отношения оценщика имеет обязательные права вне договора. А также оценщик является членом или участником, или кредитором ЮЛ-заказчика. 2) Не допускается вмешательства ЮЛ в д-ти оценщика, если это может нигативно повлиять на достоверность оценки.
Глава 3-я ФЗ называется «регулирование оценочной д-ти» и в ст. 18 характеризует регулирует оценочную д-ть в отношении саморегулируемых орг-ий. Гос-во регул. ОД части надзора и нормативно-правового регулирования путем фед органов исполнительной власти уполномоченных правительством РФ. В первую очередь это нац. Совет по оценочной д-ти, кот регулируют разработку фед. стандратов оценки в том числе и саморегулируемыми орг-ями.
Ст. 20 «стандарты оценочной д-ти». В стандратах определяются требования и правила порядку проведения оценки и осуществления ОД. Стандарты оценочной д-ти подразделяются на фед стандарты и на стандарты и правила оценочной д-ти.
Ст. 21 выдвигают требования к проф обучению оценщиков. Оценщиков обучают в высших гос-ых или частных учебных заведениях, кот. Специально созданы для этой цели или на базе факультетов или кафедр высших учебных заведений.
Ст. 22 раскрывает вопрос о саморегулируемых орг-ях оценщиков, которыми признаются некоммерческие орг-ии, кот создается в целях регулирования и контроля оценочной д-ти. И объединяют их на условиях их членства. Также саморегул. орг-я должна быть включена в единый гос реестр саморегулируемых орг-ий оценщиков. Для этого необходимо иметь в совтаве орги-ии в качестве членов не менее 300 ФЛ и иметь компенсационный фонд, кот формируется за счет взносов ее членов. Также саморегулирующая орг-я должна иметь коллегиально орган управления (совет, наблюдательный совет и структурное подразделение)
04.03.2013
Принципы оценки
В оценочной сообществе выделяют 3 взаимосвязанных принципов оценки: 1) принципы основанные на представлении собственником 2) принципы связанные с эксплуатацией собственности 3) обусловлены действиями рыночной среды
Принципы отражают основные закономерности поведения субъекта в рыночной экономике и они отражают тенденцию эконом. поведения субъекта в рыночных отношениях, а не гарантируют определенного поведения.
I группа принципов связанные с представлениями собственника: Ключевым критерием оценки объекта стоимости является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность бизнеса это его способность приносить доход в конкретном месте и в течении данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. И вытекает принцип полезность, кот. заключ. в том, что чем больше компания больше компания способна удовлетворять потребности собственника, тем выше его стоимость.
Имеется разновидности применения полезности, она проявляется в том, что инвестор анализируя поток дохода, который он может получить от своих вложений, сравнивает его с другими потоками доходов от других бизнесов, которые имеют похожий уровень риска. При этом замещающий объект не должен быть точной копией основного объекта, но должен быть похож на оцениваемый объект и собственник рассматривает его как желаемо-заменитель. Таким образом можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости бизнеса – это принцип замещения. Он гласит, что макси-ая стоимость бизнеса определяется наименьшей ценной по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Из этого принципа вытекает принцип ожидания или предвидения. Прошлое и настоящее бизнеса важны, но его эконом. оценку определяет будущее. Прошлое и настоящее бизнеса является лишь исходной основой ключом понимания будущего. Полезность любого бизнеса определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды(доходы).
При этом важны: величина; качество; ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ (продолжительность ожидаемого будущего дохода)
Продолжительность-заключается в определения текущей стоимости дохода т.е. нынешней, сегодняшней или других выгод, кот. могут быть получены в будущем от владения данной компании.
II группа принципов оценки связанна с эксплуатацией собственности. Доходность любой эконом. деятельности определяется 4-мя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Без наличия хоть одного из этих факторов, нам невозможно начать д-ть.
Доходность бизнес это результат всех 4-ех факторов, поэтому его стоимость определяется на основе оценки дохода. Для оценки нужно знать вклад каждого фактора в совокупный доход компании. Отсюда следует принцип вклада, который сводиться к следующему включение любого дополнительного актива в систему бизнеса целесообразно, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение этого актива. Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта из этого вытекает еще один принцип оценки бизнеса: «По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами т.е. речь идет о эффекте масштабе произ-ва, кот имеет положительную отдачу до определенной точки, потом отрицательную. Этот принцип базируется на принципе предельного дохода и назыв принципом предельной производительности.
Бизнес- это система и закономерности её развития явл. сбалансированность и пропорциональность элементов. Наибольшая эффективность связана с пропорциональностью используемых факторов произв-ва. Различные элементы системы должны быть согласованы между собой и добавление какого-либо элемента в систему, которая ведет к нарушению пропорциональности, приведет к росту стоимости компании, поэтому при оценке стоимости бизнеса учитывают принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому макс-ый доход от бизнеса можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.
III группа принципов обусловлена действием рыночной среди. Ведущим фактором влияющим на ценообразование явл. соотношение спроса и предложения, если они находиться в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью.
Если рынок предлагает незначительной число прибыльных компаний, (т.е. спрос превышает предложение) то цены на них могут превысить их стоимость, если на рынке имеется место избыток предприятий банкротов, то цены на их имущества ниже реально рыночной стоимость. Если цена соответствует рыночным стандартам, то цены колеблется вокруг средней количественного значения. Если же объект не соотв. требованиям рынка, то это отражается в более низкой цене. Отсюда вытекает принцип соответствия, согласно которому компания не соответствующая требованиям рынка по оснащенностям производства и уровня доходности будет оценена ниже среднего. С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Прогрессия имеет место когда соседние объекты для данного бизнеса создают улучшенную инфраструктуру и рыночная цена такой компании окажется выше стоимости. Регрессия это излишнее улучшение, которые могу не привезти к повышению эффективности.
На ценообразование влияет конкуренция поэтому если кто-то получает избыточную прибыль, то в эту отрасль стремятся и другие. Поэтому обостряетс конкуренция. И нужно учитывать степень конкурентной борьбы в настоящее время и в будущем. Т.к. оценка проводится на определенную дату, то нужно учитывать действия принципа изменения стоимости.
Любой постоянно опперирует эконом понятиями которые применяются в экономике в бух уч в анализе хоз. д-ти.
Стоимость компании во многом зависит от факторов которые влияют на деятельность компании. В первую очередь это доходы и выгоды получаемые собственниками. При оценке в качестве дохода используются такие показатели, как доход от обычных видов деятельности т.е. выручка НЕТТО; валовая прибыль, прибыль до налогообложения и Чистая прибыль. При оценке используются различные показатели прибыли как выражение дохода. Прибыль=доходы – издержки. И после того, как оплачены все издержки остается чистая прибыль. Что есть издержки? Часто издержки отождествляют с денежными расходами на ведение бизнеса. Например: если оплачена арендная плата, то такие платежи это издержки. Если используется оборудование купленное на заемные ср-ва, то проценты по кредиту будут включаться в издержки т.е. речь идет о себестоимости. Все перечисленные виды доходов оценщик находит в финансовой отчетности и дальше он проводит корректировки с целью использования отчетности в своих расчетах. Но для оценки оценщиками используется такое понятие которого нет в фин отчетности, но оно характеризует доходы генерируемые бизнесом – Это денежный поток (Cash Flow). Понятие денежный поток эквивалентно понятию денежный доход и определить его можно лишь только за какой-то период времени. При это важно отличать денежный поток от самих денег т.к. сами деньги это запас. Размер этого запаса колеблется изо дня в день поэтому его можно измерить на определенный момент времени. Денежный поток изменяется за период времени. Для расчета денежного потока (Cash Flow) все входящие потоки учитываются со знаком «+», а исходящие со знаком «-». По скольку бизнес представляет интерес для его владельца именно как возможность получения денежного дохода, поэтому понятие денежный поток является основным понятием стоимостной оценки. В бизнесе существуют различные источники денежных потоков. Более того при их определении могут быть использован либо реальны либо номинальные цены. Что приводит также к различию видов. Современные оценочные практики различают: капитальные ден пот; акционерный ден поток; свободный ден поток (или ден поток для всего инвестируемого капитала);
Денежные доходы ожидания и другие понятие используемые в стоимостной оценке имеют временные характеристики, величины применяемые при оценке бизнеса определяются либо на конкретную дату либо за определенный период времени. Понятие времени интерпретируется в оценке как сегодняшний или текущий, а также будущий ожидаемый перспективный, а также прошлый или ретроспективный. Оценщик определяет сегодняшнюю ценность или текущую стоимость объекта собственности с учетом того, что сегодняшние ресурсы, доходы ценнее будущего т.е. рубль сегодня стоит дороже чем рубль завтра. Почему? Владение бизнеса в настоящий момент расширяет спектр доступных возможности и позволяет предпринимать действия, который приведет в будущем к росту дохода т.е. в результате в будущем доход окажется больше, чем его бы могли иметь в ином случае.
!Знать структуру имущества!
Причина заключается в производительности капитала и в положительной норме временного предпочтения. Это значит, что получив распоряжения ресурсы уже сегодня бизнес может увеличить свои доходы в будущем.
Поэтому для определения сегодняшней ценности благ, которую ожидают получить через год необходимо дисконтировать их ценность в соответствии со ставкой процента. Процесс дисконтирования позволяет определить сегодняшнюю ценность благ и влияет на принятие экономических решений.
В любой эконом системе решение людей в первую очередь зависят от тех прав собственности, которые установлены и явл общепризнанными. Права собственности это права контролировать использование ресурсов бизнеса и распределять при этом возникающие затраты и выгоды. Для оценщика права собственности в совокупности с характеристиками объекта оценки явл важными факторами влияющие на величину рассчитываемой стоимости. Почему? Потому что права собственности формируют ожидание. Акционеры покупают акции т.к. с их законным правом они предполагают участвовать в доходах и управление компанией пропорционально числу приобретаемых акций.
Бизнес покупают потому, что предполагают получить доход от его функционирования также как и акционеры оценщик составляет прогнозы о будущих доходах этого бизнеса. Чем более точны и обоснованы эти прогнозы тем вернее произведенная оценка.
В условиях рыночной экономики прибыль явл результатом неопределенности, которая проявляется в ее негарантированности редко информации как блага и конкуренции. Прибыль и убытки возникают в следствии неопределённости и не могут существовать без нее. Учет фактора неопределенности включен в анализ риска.