В качестве исходных данных для планирования капитального ремонта жилых зданий используются отчетные материалы по изучению их механического состояния, данные технической инвентаризации, технические паспорта строений и земельных участков и особенно данные, полученные при сплошном техническом обследовании старого жилищного фонда.
В соответствии с действующим положением о планово-предупредительном ремонте основными задачами, на решение которых направлено планирование капитального ремонта, являются:
- своевременное осуществление ремонта работ, обеспечивающее поддержание здания в удовлетворительном состоянии;
- максимальное устранение физического и морального износа зданий;
- концентрация финансовых и материально-технических ресурсов на пусковых объектах с целью ввода их в нормативные сроки;
- обеспечение ритмичности в проведении ремонтных работ и равномерной сдачи объектов ремонта в течение года;
- осуществление группового метода капитального ремонта жилых зданий, обеспечивающего комплексное решение вопросов жилой застройки городских кварталов.
На основе указанных выше материалов с учетом имеющихся финансовых и материально-технических ресурсов жилищные органы разрабатывают перспективные планы капитального ремонта (на 15 лет) с разбивкой объемов работ и распределением объектов ремонта по пятилеткам.
Перспективные планы капитального ремонта жилых зданий целесообразно разрабатывать с привлечением специализированной проектной организации и увязывать генеральными планами развития и реконструкции городских районов старой застройки.
На основе этих планов составляются пятилетние и годовые планы капитального ремонта с разбивкой объемов работ и распределением объектов по кварталам и месяцам (титульные списки капитального ремонта жилищного фонда).
Планы капитального ремонта жилищного фонда должны содержать как строительные, так и натуральные показатели.
Капитальный ремонт жилых зданий должен выполняться, как правило, подрядным способом, силами специализированных ремонтно-строительных организаций.
Основные нормативные документы, регламентирующие организацию и проведение текущего ремонта многоквартирных жилых домов:
1. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.
2. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2. 04.2004г.), утвержденное Госстроем РФ.
3. «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006г. № 491.
4. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Госстроя СССР от 23 ноября 1988 г. № 312
Вышеуказанными нормативными документами определен перечень работ, относящихся к текущему ремонту, сроки его продолжительности, а также удельный вес, заменяемых элементов, который не должен превышать нижеуказанный уровень от общего объема в жилом доме при ремонте:
кровельного покрытия — 50%
покрытия полов — 20%
остальных конструкций и инженерного оборудования – 15%
Финансирование текущего ремонта осуществляется в пределах:
- средств от платежей населения по графе «текущий ремонт»;
- бюджетных средств — предоставление субсидий на возмещение расходов, возникающих в связи с оплатой организациям жилищно-коммунального комплекса услуг по тарифам (ценам), установленным регулирующими органами, и оплатой, установленной для граждан, а также на возмещение расходов, возникающих в связи с корректировкой размера платы за коммунальные услуги для многоквартирных домов, не имеющих коллективных (общедомовых) приборов учета коммунальных услуг компенсации выпадающих доходов организациям, предоставляющим населению жилищные услуги по тарифам, не обеспечивающим возмещение издержек по домам 6,7 категории, в порядке, утвержденном постановлением Главы г.о.Самара от 2 июля 2009 г. N 622.
7. Управление качеством СМР.
Организация контроля качества:
- Контроль качества строительно-монтажных работ включает входной, операционный и приемочный контроль качества строительной продукции
- Качество строительной продукции определяется по результатам производственного контроля и оценивается в соответствии со специальной инструкцией по оценке качества строительно-монтажных работ
- Данные производственного контроля качества в строительно-монтажных организациях должны фиксироваться в журналах работ
- Строительные конструкции, изделия, материалы и инженерное оборудование, поступающие на стройку, должны проходить входной контроль
- Операционный контроль должен осуществляться после завершения производственных операций или строительных процессов и обеспечивать своевременное выявление дефектов и причин их возникновения, а также своевременное принятие мер по их устранению и предупреждению
- Приемочный контроль должен производиться для проверки и оценки качества законченных строительством предприятий, зданий и сооружений или их частей, а также скрытых работ и отдельных ответственных конструкций
Входной контроль:
- При входном контроле надлежит проверить их соответствие стандартам, техническим условиям, паспортам, сертификатам и другим документам, подтверждающим качество, и требованиям рабочих чертежей, а также соблюдением требований разгрузки и хранения.
- Входной контроль должен возлагаться, как правило, на службу производственно-технологической комплектации и выполняться на комплектовочных базах или непосредственно на предприятиях-изготовителях
- В необходимых случаях в процессе входного контроля надлежит выполнить испытания материалов и изделий в строительной лаборатории
- Производители работ (мастера) обязаны проверить путем внешнего осмотра соответствие качества конструкций, изделий и материалов, поступающих на строительную площадку, требованиям рабочих чертежей, технических условий и стандартов.
Операционный контроль:
При операционном контроле должны проверяться:
- Соблюдение заданной в проектах производства работ технологии выполнения строительных процессов
- Соответствие выполняемых работ рабочим чертежам, строительным нормам и правилам производства работ и стандартам.
Схема операционного контроля должна содержать:
- Эскизы конструкций с указанием допускаемых отклонений в размерах и требуемой точности измерений, а также сведения по требуемым характеристикам качества материалов
- Перечень операций или процессов, качество выполнения которых должен проверять производитель работ (мастер)
- Перечень операций или процессов, контролируемых с участием строительной лаборатории и геодезической службы
· Перечень скрытых работ, подлежащих освидетельствованию с составлением акта
Приемочный контроль:
- Все скрытые работы подлежат приемке с составлением актов их освидетельствования. Акт освидетельствования скрытых работ должен составляться на завершенный процесс, выполненный самостоятельным подразделением исполнителей.
- Составление актов освидетельствования скрытых работ в случаях, когда последующие работы должны начинаться после длительного перерыва, следует осуществлять непосредственно перед производством последующих работ
- Отдельные ответственные конструкции по мере их готовности подлежат приемке в процессе строительства с составлением акта промежуточной приемки этих конструкций
- Перечень ответственных конструкций, подлежащих промежуточной приемке, устанавливается проектом
Другие виды контроля:
- Кроме производственного контроля в строительно-монтажных организациях осуществляется контроль со стороны государственных и ведомственных органов контроля и надзора, действующих на основании специальных положений о них (пожарный, санитарно-эпидемиологический, горно-технический и др.)
- На всех стадиях строительства с целью проверки эффективности ранее выполненного производственного контроля выборочно осуществляется инспекционный контроль.
8. Основные принципы организации строительного производства при реконструкции зданий и сооружений.
Технология и организация строительного производства при реконструкции зданий и сооружений имеют ряд особенностей по сравнению с новым строительством. Во-первых, при реконструкции более актуальными становятся вопросы разнородности, рассредоточенности и мелкообъемности выполняемых работ. Во-вторых, выполняют работы, не присущие новому строительству (разрушение или демонтаж конструкций, их усиление, замена отдельных конструктивных элементов и т. п.). В-третьих, при реконструкции жилых, общественных и промышленных зданий работы всегда ведут в стесненных условиях, что оказывает существенное влияние на общую схему организации и технологию производства.
При реконструкции действующих предприятий производству строительно-монтажных работ присущи особенности, обусловленные тем, что работы совмещены во времени и в пространстве с технологической деятельностью реконструируемого предприятия и выполняются в условиях сложившегося генплана промышленного предприятия. Все это усложняет организацию и технологию работ, затрудняет применение оптимальных комплектов средств механизации и предъявляет особые требования к охране труда.
В связи с этим необходимо учитывать следующие факторы: повышенная пожаро- и взрывоопасность в зоне строительно-монтажных работ не всегда предоставляет возможность механизировать строительные процессы; технологические схемы и процессы реконструируемого предприятия, особенно с непрерывной технологией производства, диктуют вынужденный порядок реконструкции объектов и выполнения строительно-монтажных работ.
В условиях насыщенности зоны реконструкции действующим технологическим оборудованием и инженерными сетями возникают затруднения при использовании традиционных методов и средств механизации работ, необходимость защиты технологического оборудования и сетей от повреждения при производстве строительных работ, вынужденные простои бригад из-за отсутствия оптимального фронта работ и т. д.
Эксплуатация внутризаводских транспортных коммуникаций производственниками и строителями позволяет снизить затраты на устройство временных дорог, но ограничивает время использования их для доставки строительных материалов, конструкций и оборудования, а также приводит к нерациональным транспортным схемам и грузопотокам. Габарит межцеховых дорог и проездов часто ограничивает возможность перевозки длинномерных строительных конструкций и передвижения строительных машин.
Высокая плотность застройки территории предприятия создает стесненные условия для производства строительных работ, затрудняет или делает невозможным рациональное складирование, организацию укрупнительной сборки, а следовательно, крупноблочный монтаж.
Стесненность препятствует применению строительных машин, увеличивая объемы немеханизированных процессов и работ. Характерным для большинства предприятий является индивидуальность объемно-планировочных и конструктивных решений реконструируемых зданий и сооружений, что не позволяет использовать типовые технологические карты И индустриальные методы производства работ, так как при этом ограничено применение сборных конструкций и увеличен объем мелкоштучных строительных материалов. Для отдельного реконструируемого предприятия характерно конкретное сочетание перечисленных выше факторов, влияющих на производство строительно-монтажных работ. В этой связи возрастает значение технологического проектирования на стадии инженерной подготовки производства и составления проекта производства работ на реконструкцию предприятия.
Практика реконструкции предприятий свидетельствует о том, что одним из важнейших факторов, определяющих выбор методов производства работ и средств механизации, является стесненность объекта. Различают внешнюю и внутреннюю стесненность строительного объекта. Внешняя стесненность определяется ограничениями габаритов рабочих зон и проездов строительных машин и транспорта, естественными и искусственными препятствиями на территории площадки. Степень стесненности можно характеризовать линейными и планиметрическими параметрами, которые должны учитывать при разработке стройгенплана и решении других вопросов технологического проектирования. Внутренняя стесненность объекта обусловлена наличием во внутриобъектном пространстве препятствий в виде существующих строительных конструкций, станков и технологического оборудования, демонтаж которых невозможен или экономически неоправдан. Это усложняет рациональную организацию рабочих мест, применение оптимальных комплектов механизации и прогрессивной технологии строительных работ.
С учетом изложенного при реконструкции строительно-монтажные работы можно разделить на два вида — внутриплощадочные и внутрицеховые.
К внутриплощадочным работам относится строительство на территории действующего предприятия новых зданий и сооружений, а также прокладка инженерных коммуникаций как входящих в комплекс возведения этих зданий, так и имеющих самостоятельное назначение для реконструируемого предприятия. При производстве этих работ выделяют два периода — подготовительный и основной. В подготовительный период освобождают «пятно» застройки и решают вопросы инженерного обеспечения, в основной — возводят объект.
К внутрицеховым относятся работы, выполняемые внутри действующих цехов промышленных предприятий. Это усиление несущих конструкций, зданий, смена перекрытий, сооружение фундаментов под машины и технологическое оборудование, демонтаж конструкций, имеющих большой физический износ, и монтаж новых конструкций.