Порядок определения удельных показателей кадастровой стоимости земель объединений (далее — УПКСЗ) устанавливается исходя из достаточности в кластере информации о рыночных ценах и рыночной стоимости земельных участков.
Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена или рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации.
Определение УПКСЗ объединений, входящих в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков, предполагает следующую последовательность действий:
— определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения;
— расчет УПКСЗ объединения.
Расчет УПКСЗ объединения осуществляется путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на площадь этого земельного участка. Определение УПКСЗ объединений, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и рыночных стоимостях земельных участков, предполагает одну последовательность действий для садоводческих и огороднических объединений и другую последовательность действий для дачных объединений.
Определение УПКСЗ для садоводческих и огороднических объединений осуществляется в следующей последовательности:
— установление минимальных значений УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;
— установление средних значений удельных показателей кадастровой стоимости (далее — УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ;
|
— расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и значением УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения;
— расчет УПКСЗ садоводческого и огороднического объединения путем умножения средних значений УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения, на величину соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и средним значением УПКС сельскохозяйственных угодий в соответствующем административном районе.
Определение УПКСЗ для дачных объединений осуществляется в следующей последовательности:
— установление минимальных значений УПКСЗ дачных объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;
— установление средних значений УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к дачным объединениям с минимальными значениями УПКСЗ;
— расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ дачных объединений и средним значением УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в наиболее близких по местоположению к указанным объединениям поселениях;
— расчет УПКСЗ дачного объединения путем умножения среднего значения УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к данному объединению, на величину соотношения между минимальным значением УПКСЗ дачных объединений и средним значением УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в соответствующих поселениях.
|
Таким образом, можно сделать вывод, что основным этапом оценки является вычисление удельных показателей кадастровой стоимости земель. Средние показатели УПКСЗ включаются органами Росреестра РФ в регулярную статистическую отчетность. Сводные данные по оценке заносятся в специализированную автоматизированную информационную систему — АИС ФД ГКО.
Основные этапы кадастровой оценки земель поселений и иных земель, относящихся к первой группе объектов (группа А) административно - территориального образования:
1. дифференциация земель поселений, садоводческих товариществ и промышленных предприятий вне населенных пунктов по их правовому режиму, функциональному использованию, градостроительной и иной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;
2. оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективного использования земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и количества;
3. установление типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;
4. сбор, группировка и оценка достоверности данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам;
5. установление кадастровой стоимости земли типичных земельных участков;
6. графический, статистический и причинно - следственный анализ полученных результатов и установление итоговых значений стоимости земли оценочных микрозон;
|
7. объединение оценочных микрозон, имеющих близкие значения кадастровой стоимости земли, в ценовые зоны;
8. рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки;
9. утверждение результатов кадастровой стоимости земель по ценовым зонам и публикация их в открытой печати с рекомендациями (решениями) органов местного самоуправления по использованию опубликованных данных.
Территории городов (включая и города, не входящие в состав административных районов), поселков, сельских населенных пунктов дифференцируются на подгруппы земель различного функционального использования:
1. земли общего пользования, включая земли, занятые общедоступными лесами и водными объектами,
2. земли жилой застройки, независимо от ее типа;
3. земли, занятые предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи
4. земли других землепользователей сферы производства; земли сельскохозяйственного использования.
Территории выделенных подгрупп земель различного функционального использования в свою очередь подразделяются на отдельные оценочные микрозоны по расположенным на них типам, видам, а в необходимых случаях и подвидам объектов недвижимости.
В одну оценочную микрозону включаются земли, имеющие по мнению специалистов, выполняющих данную работу, максимальные близкие по величине значения рыночной стоимости земельных участков для одного (основного для микрозоны) из возможных с юридической и хозяйственной точек зрения направлений использования земель.
При формировании границ оценочной микрозоны не учитываются отдельные земельные участки, расположенные на ее территории и имеющие иное, отличное от основного, направление использования земли.
Земельные участки садоводческих, дачных кооперативов и товариществ, промышленных предприятий в границах поселения объединяются в отдельные оценочные микрозоны по условиям транспортной доступности к жилым массивам и центру поселения.
Территории дачных поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ и кооперативов вне населенных пунктов, имеющие однотипную жилую застройку, дифференцируются на оценочные микрозоны по условиям транспортной доступности.
2.3.