В настоящем отчете нами были определены три стоимостных оценки, исходя из всеобъемлющего анализа данных, полученных при исследовании объекта оценки.
Оценщик провёл проверки и уточнение полученной информации, проводя интервью с продавцами недвижимости, обсуждал с ними конкретные цифры. Следуя Стандартам оценки, при выполнении настоящего Отчёта Оценщик добросовестно собрал и проанализировал текущую и ретроспективную информацию на рынке недвижимости. В расчетах использована наиболее достоверная информация, полученная Оценщиком при анализе рынка объектов недвижимого имущества. В ходе расчетов применены элементы затратного подхода в части определения восстановительной стоимости улучшений земельного участка. Информация для сравнительного анализа и доходного подхода собрана Оценщиком с использованием собственного аналитического опыта, результатов работ по оценке аналогичных объектов, интервью с риэлтерами, работающими на рассматриваемом сегменте рынка недвижимого имущества.
Исходя из анализа преимуществ и недостатков применяемых подходов, а также исходя из назначения оценки, оценщиком был применен метод средневзвешенного, с использование для расчета весов балльной системы, учитывающей, насколько полно каждый из подходов отражает тот или иной аспект, влияющий на рыночную стоимость объекта оценки. Окончательная наиболее вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в настоящей работе определяется как средневзвешенная величина результатов их оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.
Затратный подход наиболее применим к оценке сравнительно новых или уникальных объектов недвижимости. Результат, полученный данным подходом, как правило, имеет важное, однако не приоритетное значение при выведении итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку он менее остальных подходов отражает состояние соответствующего сегмента рынка недвижимости, а так же перспективы дальнейшего его использования.
В настоящей оценке, анализируя результаты затратного подхода, качество и достоверность используемой при расчете информации, можно сделать вывод о том, что затратный подход в целом не может адекватно отражать рыночную стоимость аналогичного имущества в рассматриваемом районе. Основными причинами этого являются достаточно высокая привлекательность местоположения и формирование цен на данном сегменте рынка недвижимости в большей степени в зависимости от спроса и предложения, нежели от стоимости строительства. Кроме того, доходность инвестиций в отрасли строительства (особенно - коммерческого) является в настоящее время достаточно закрытой информацией, а определенная уникальность объекта не позволяет говорить о высокой объективности результатов, полученных с применением среднеотраслевых показателей стоимости строительства и прибыли инвестора.
Ограниченные возможности в проведении качественных расчетов и/или прогнозов показателей стоимости строительства и прибыли инвестора, способных адекватно отразить особенности объекта оценки, основанных на достаточно достоверной информационной базе, усредненный характер, субъективность и высокая закрытость исходной информации существенно снижают достоверность выполненных в настоящей работе расчетов рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом.
Учитывая вышесказанное, во избежание искажения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, результатам оценки, полученным затратным подходом, при выведении итоговой средневзвешенной величины рыночной стоимости объекта оценки, присваиваются минимальные весовые коэффициенты.
Оценка доходным подходом, как правило, показывает ту максимальную цену, выше которой потенциальный инвестор не захочет платить по сравнению с другой недвижимостью, приносящей аналогичный доход. В тоже время, ограниченный объем доступной информации о рыночных условиях аренды и доходности аналогичного имущества в рассматриваемом районе, а так же определенная субъективность в выборе ставки капитализации, снижают объективность доходного подхода в целом. Учитывая вышесказанное, во избежание искажения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, стоимостной оценке, полученной доходным подходом, в данной работе присвоен меньший, по сравнению со сравнительным, весовой коэффициент.
Сравнительный подход основан на сопоставлении объекта с рыночными данными, и результат сравнительного подхода лучше всего отражает ситуацию, диктуемую рынком. Учитывая задачи оценки (получения кредита под залог оцениваемого имущества), сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости и формирование цен на нем в большей степени под влиянием исходя из сложившегося уровня цен на рынке, нежели исходя из других факторов, наибольший вес при выведении итоговой стоимости объекта оценки присвоен результату именно сравнительного подхода, поскольку только он способен дать пользователю наглядное представление о перспективах продажи оцениваемого имущества.
Расчет удельных весов, присвоенных каждому из использованных подходов, приведен в Таблице 9.1.
Таблица 9.1
| РАСЧЕТ УДЕЛЬНЫХ ВЕСОВ, ПРИСВАИВАЕМЫХ КАЖДОМУ ИЗ ПОДХОДОВ ПРИ СОГЛАСОВАНИИ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ | |||
| Показатели | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| Достоверность информации | 0,10 | 0,70 | 0,20 |
| Качество и полнота используемой информации | 0,20 | 0,50 | 0,30 |
| Соответствие подхода цели и задачам оценки | 0,00 | 1,00 | 0,00 |
| Способность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца | 0,10 | 0,70 | 0,20 |
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | 0,10 | 0,70 | 0,20 |
| Способность учитывать размер, местоположение объекта | 0,20 | 0,40 | 0,40 |
| Допущения, принятые в расчетах | 0,10 | 0,70 | 0,20 |
| Сумма весов | 0,80 | 4,70 | 1,50 |
| Весовые показатели достоверности подхода оценки | 0,10 | 0,70 | 0,20 |
Полученные результаты, удельные веса, присвоенные каждому из использованных подходов к оценке, а также итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости представлены в Таблице 9.2.
Таблица 9.2
| ИТОГОВЫЙ РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА | ||
| Объект оценки: Нежилое 3-х этажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX) | ||
| Подход к оценке | Полученный результат, руб. | Удельный вес |
| затратный подход | 10 367 000 | 0,10 |
| сравнительный подход | 12 669 000 | 0,70 |
| доходный подход | 11 330 000 | 0,20 |
| Рыночная стоимость объекта оценки, без учета НДС (округленно) | 12 200 000 | --- |
| Рыночная стоимость объекта оценки, с учетом НДС (18%) | 14 396 000 | --- |
Учитывая вышеизложенное, итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости можно считать адекватной существующей рыночной ситуации.
Вывод:
Таким образом, мы пришли к выводу, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости: Нежилое 3-х этажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX), расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, д. XX, принадлежащего ОАО «XXX» на праве собственности, по состоянию на 16 сентября 2005 г. составляет (округленно):