Весь объем деятельности застройщика по реализации инвестиционного проекта можно определить одним небольшим высказыванием: "Своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)".
С 1991 г. на территории РФ начался процесс приватизации жилых помещений. Граждане, которые занимают жилые помещения, входящие в государственный и муниципальный жилищные фонды, получили возможность бесплатно приобрести данные помещения в частную собственность.
В конце 2004 года в РФ был принят ЖК РФ, в результате чего бесплатная приватизация жилых помещений должна завершиться к 1 января 2007 г. Как известно, 15 июня 2006 г. Конституционным Судом РФ было вынесено Постановление N 6-П, которым Конституционный Суд РФ дает толкование некоторых норм Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", в частности рассматривается вопрос о продлении срока приватизации. Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (с изменениями от 26 декабря 2005 г., 30 июня, 29 декабря 2006 г.) приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривается с 1 марта 2010 г.
В связи с нововведениями в органы, осуществляющие оформление приватизации жилых помещений, выстроились огромные очереди. Причем следует заметить, что в каждом случае орган местного самоуправления самостоятельно определяет тот орган, который будет заниматься вопросами приватизации. Как правило, это все тот же комитет по управлению имуществом, который занимается и вопросами выдачи разрешений на проведение переустройства и перепланировки жилых помещений, на их перевод из жилых в категорию нежилых.
И в том и в другом случае довольно часто в очередях на приватизацию и оформление перевода жилого помещения в нежилое можно встретить риелторов, которые лучше других граждан (сталкивающихся впервые с данными вопросами) знают, куда и когда следует занять очередь, для чего какой документ там можно получить и сколько он действует по времени. Если рассматривать ситуацию в целом, то можно сказать, что риелторы и не должны заниматься приватизацией, а уж тем более и вопросами перевода жилого помещения в нежилое, но в больших провинциальных городах риелторам будет крайне невыгодно и недостаточно заниматься только "чисто" риелторской деятельностью, вот они и берутся (и, надо сказать, не безуспешно) за вопросы приватизации квартир для граждан, переводы жилых помещений в нежилые для клиента, оформление земельных участков для садоводческих товариществ, кооперативов. Во всех указанных случаях правоотношения риелтора с клиентом оформляются договором на оказание услуг.
Проанализируем все плюсы и минусы приобретения права собственности на жилые помещения.
Несомненными плюсами права собственности на жилое помещение являются права, которыми обладают собственники. Так, в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Указанные права могут реализовываться путем продажи, обмена, дарения, ренты, залога, передачи по наследству, а также предоставления жилого помещения в аренду. Рассмотрим каждый из названных пунктов реализации указанных прав.
По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя такое помещение, а покупатель в свою очередь передать продавцу определенную в договоре сумму денег. Для заключения договоров купли-продажи жилых помещений установлена обязательная письменная форма. Указанный договор составляется в виде одного документа, подписанного сторонами такой сделки. Причем несоблюдение формы договора продажи недвижимого имущества влечет его недействительность. На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности - возвратить полученное в натуре или возместить его стоимость в деньгах.
В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цены обмениваемых жилых помещений предполагаются равными. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна уплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок не предусмотрен договором.
В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Существуют определенные условия, при несоблюдении которых договор дарения признается ничтожным. Так, в случае если даритель в договоре не указывает конкретную вещь, которую он обещает подарить, или договор предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя, такие договоры считаются ничтожными. Договор дарения жилого помещения должен быть обязательно составлен в письменной форме и зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Существуют определенные условия, при которых дарение запрещено. Так, в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 5 установленных законом минимальных размеров оплаты труда (МРОТ):
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4) в отношениях между коммерческими организациями.
Гражданским законодательством предусмотрены условия, при которых возможна отмена дарения. Например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, даритель вправе отменить дарение. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
В соответствии со ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Возможны выплаты как постоянной (бессрочной), так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться иным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК РФ).
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (ст. 596 ГК РФ).
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ).
В отличие от всех иных договоров отчуждения жилых помещений только в отношении договора ренты предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение.
Своеобразие договора ренты заключается в том, что он как бы состоит из двух договоров: по первому осуществляется передача права собственности на жилое помещение, которая может быть как возмездной (в форме купли-продажи), так и безвозмездной (в форме дарения) (ст. 585 ГК РФ).
Вторым договором, собственно, и является договор ренты, т.е. постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает жилое помещение.
Одной из наиболее новых и перспективных форм реализации права собственности является получение кредита под залог жилого помещения. Указанные правоотношения регулируются ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г.). Суть договора залога жилого помещения состоит в том, что в случае невозврата кредита должником кредитор вправе реализовать его жилое помещение и за счет вырученных средств погасить кредит. Оставшаяся часть средств возвращается бывшему собственнику данного помещения.
Ипотечное кредитование является самой развивающейся на сегодняшний день моделью данного вида кредитования. Ипотечное кредитование регулируется двумя основными нормативными актами, это положения части второй ГК РФ о займе и положения ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Помимо данных двух нормативных актов в области правоотношений по ипотечному кредитованию можно назвать еще и Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.).
Немаловажную роль в вопросе о регулировании отношений по ипотеке жилых помещений играет Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (с изменениями от 8 мая 2002 г.), утв. Постановлением Правительства РФ "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации".
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование (введение к названной выше Концепции).
Задача государства в современных условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств (абз. 10 п. 1.1 рассматриваемой Концепции).
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья (абз. 2 подп. "Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения" п. 1.2 рассматриваемой Концепции).
Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов (абз. 4 подп. "Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения" п. 1.2 рассматриваемой Концепции).
Ипотечное кредитование имеет в нашей стране несколько форм проявления (несколько вариантов). Первый из них - это кредитование строительства жилья.
Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта (абз. 1 подп. "Кредитование жилищного строительства" п. 1.2 Концепции).
Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья (абз. 2 подп. "Кредитование жилищного строительства" п. 1.2 Концепции).
Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир (абз. 3 подп. "Кредитование жилищного строительства" п. 1.2 Концепции).
Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит (абз. 4 подп. "Кредитование жилищного строительства" п. 1.2 Концепции).
Это является вторым, наиболее распространенным видом ипотечного кредитования.
Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 процентов, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем - 20 - 50% и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повышает доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулирует платежеспособный спрос на жилье (абз. 2 подп. "Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)" п. 1.2 Концепции).
Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70% рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категорий граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий (абз. 3 подп. "Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)" п. 1.2 Концепции).
В настоящее время, субсидии предоставляются в основном за счет федерального бюджета, в следующем параграфе мы более подробно поговорим о жилищных сертификатах и субсидиях (льготных условиях предоставления жилья отдельным категориям граждан).
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее именуется "ипотечный кредит") - это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Среди участников рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно назвать: заемщиков, продавцов жилья, кредиторов, операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, инвесторов, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщиков, риелторские фирмы и органы государственной власти.
Рассмотрим положение об участниках подробнее.
Заемщики - это физические лица, имеющие российское гражданство, которые заключили договоры с кредитными или некредитными организациями, по которым организации-кредиторы предоставляют заемщикам - физическим лицам средства (кредит), используемые последними для приобретения жилья. Возвратность таких кредитов обеспечивается залогом приобретаемого жилья.
Продавцами жилья могут являться как физические, так и юридические лица, осуществляющие продажу жилых помещений, которые находятся в их частной собственности.
Кредитор - это банк или иная кредитная организация, которая предоставляет заемщикам кредиты на приобретение жилья в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством РФ.
К основным функциям кредитора можно отнести:
1) предоставление кредита на приобретение жилья после произведения оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика согласно требованиям и условиям кредитования;
2) оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
3) обслуживание выданных кредитов на приобретение жилья.
Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - это специализированные организации, которые осуществляют рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.
К основным функциям операторов вторичного рынка можно отнести:
1) осуществление рефинансирования кредиторов на основе установленных стандартов и требований, которые предъявляются к процедурам ипотечного кредитования;
2) осуществление выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
3) осуществление привлечения средств инвесторов в сферу жилищного кредитования.
Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это органы государственной власти, которые обеспечивают государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К их основным функциям можно отнести:
1) осуществление регистрации сделок по купле-продаже жилья, оформлению перехода прав собственности к новому собственнику;
2) осуществление регистрации договоров об ипотеке;
3) осуществление хранения и предоставления информации по праву собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.
Страховые компании - это организации, обладающие специальными разрешениями на данный вид деятельности (лицензиями), которые осуществляют имущественное и личное страхование заемщиков, а также страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка жилья.
Оценщиками могут быть как юридические, так и физические лица, которые обладают правом на произведение профессиональной оценки жилых помещений, представляющих собой предмет залога при ипотечном кредитовании.
Риелторские фирмы - это организации - профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья.
Инвесторами могут являться как юридические, так и физические лица, которые приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К инвесторам можно отнести пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки и др.
К инфраструктурным звеньям системы ипотечного кредитования относятся нотариусы, паспортные столы, органы опеки и попечительства, юридические консультации, которые обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок с жильем, регистрацию граждан по местожительству, защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимым имуществом.
Для изучения отношений, связанных с ипотекой, необходимо выяснить, что обозначает понятие "ипотечные ценные бумаги".
Ипотечные ценные бумаги - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия (ст. 2 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г., 27 июля 2006 г.)).
Названная статья ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" определяет ипотечный сертификат участия как именную ценную бумагу, удостоверяющую долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные указанным ФЗ.
Следует обратить внимание на то, что ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 13 рассматриваемого Федерального закона (п. 1 ст. 3 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах").
Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:
1) основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;
2) договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
3) недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее размера (суммы) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;
4) предметом договора займа должны являться только денежные средства (п. 2 ст. 3 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах").
При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:
1) срок неисполнения составляет более 6 месяцев;
2) утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);
3) вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;
4) должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом).
Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:
а) выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
б) договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией;
в) кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;
г) документом, который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией (п. 4, 6 ст. 3 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах").
В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной (п. 6 ст. 3 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах").
В п. 1 ст. 7 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" закреплено положение о том, что эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями.
Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, обязаны выполнять установленные в соответствии с федеральными законами требования Центрального банка РФ, а также выполнять следующие дополнительные обязательные нормативы (соотношение определенных активов и пассивов), величина и методики определения которых устанавливаются Центральным банком РФ:
1) минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала);
2) минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием;
3) максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитной организации перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств (капитала).
Центральный банк РФ вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, особенности расчета и значений следующих обязательных нормативов, определенных Федеральным законом от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" (с изм. и доп. от 10 января, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 23 декабря 2004 г., 18 июня, 18 июля 2005 г., 3 мая, 12 июня, 29 декабря 2006 г., 2 марта 2007 г.):
1) норматив достаточности собственных средств (капитала);
2) нормативы ликвидности;
3) размер процентного и валютного риска.
Центральный банк РФ устанавливает для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, требования к раскрытию информации о своей деятельности дополнительно к требованиям, установленным другими федеральными законами (абз. 3 п. 2 ст. 7 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах").
Кредитная организация не вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, если она не выполняет хотя бы одно из требований, установленных в соответствии с положениями настоящей статьи (абз. 4 п. 2 ст. 7 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах").
К кредитным организациям, которые осуществляют эмиссию облигаций с ипотечным покрытием и нарушают обязательные нормативы и иные требования Центрального банка Российской Федерации, применяются меры, предусмотренные ст. 74 ФЗ "О Центральном банке РФ (Банке России)" (абз. 5 п. 2 ст. 7 ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах").