Предвидимые обязательные мероприятия
Президиум ВАС прояснил положения ЖК РФ об объеме и условиях выполнения УК на основании договоров с собственниками помещений функций по содержанию и ремонту общего имущества. Исходя из целей (п. 1 ст. 161 ЖК РФ) и предмета (п. 2 ст. 162 ЖК РФ) договора управления и с учетом требований к надлежащему содержанию общего имущества (п. 10 Правил содержания общего имущества <1> и (с 2011 г.) п. 1.1 ст. 161 ЖК РФ) следует прийти к выводу, что УК, управляющая МКД, обязана осуществлять все мероприятия, описанные в законах и подзаконных нормативных актах, обеспечивающие выполнение указанных требований. В частности, на уровне закона установлено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Среди подзаконных актов, которые устанавливают перечень мероприятий, порядок их выполнения, а также параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома должны отвечать строительные конструкции этого дома, следует назвать Правила содержания общего имущества, Правила эксплуатации жилфонда <2>, Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (а также минимальный перечень таких услуг и работ) <3>. Сюда же можно отнести и Правила осуществления деятельности по управлению МКД <4>. Таким образом, государство исходя из баланса частных и публичных интересов в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний. Поэтому все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома, считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться УК независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
--------------------------------
<1> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
<2> Утверждены Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.
<3> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290.
<4> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.
В связи с этим УК будет привлечена к административной ответственности за непроведение и неоказание тех или иных обязательных работ и услуг и будет обязана выполнять предписания контролирующих органов об их осуществлении, даже если в договоре соответствующие работы и услуги не названы и общее собрание не санкционировало их выполнение и оказание.
За прошедшие с момента опубликования Постановления N 6464/10 три года УК уже уяснили, что перечень обязательных работ и услуг, приведенный в договоре, фактически не играет никакой роли, если он более узкий, чем должен быть по закону. Теперь самое время рассмотреть порядок установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества.
Порядок установления размера платы по договору управления
В Правилах осуществления деятельности по управлению МКД приведены стандарты, касающиеся подготовки и обоснования предложений управляющего по вопросам содержания и ремонта общего имущества (пп. "в" п. 4, п. п. 5 - 8). УК обязана разрабатывать и предоставлять для ознакомления, обсуждения и утверждения собственникам помещений перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, в котором предусматриваются объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ. Здесь нужно добавить, что в силу п. 31 Правил содержания общего имущества указанный перечень должен учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения МКД. В разработанном перечне также обозначаются источники покрытия финансовых потребностей для выполнения работ и оказания услуг. Для обоснования перечня работ и услуг УК должна иметь и по требованию собственников помещений предоставлять документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), в частности акт обследования технического состояния МКД, заключения экспертных организаций и пр.
В силу п. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства. Об этом же сказано в п. 29 Правил содержания общего имущества. Согласно п. 17 данного документа собственники помещений на общем собрании обязаны утвердить перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. На основании п. 7 ст. 156 ЖК РФ и п. 31 Правил содержания общего имущества размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в доме, где не создано ТСЖ (ЖК, ЖСК и пр.), определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее одного года.
Повторим: размер платы определяется на общем собрании с учетом предложений УК в размере, обеспечивающем нормально необходимое содержание общего имущества. Кроме того, размер платы - это существенное условие договора управления (пп. 3 п. 3 ст. 162 ЖК РФ), то есть результат договоренности двух сторон: УК и собственников помещений (на стороне заказчика - множественность лиц, воля которых фиксируется решением общего собрания). В связи с этим у собственников помещений нет полной свободы в установлении размера платы. Например, они не имеют права игнорировать предложения УК о перечне работ и размере их финансирования и произвольно утверждать на общем собрании цену, отвечающую только требованию экономии средств жильцов. Если собственники определят размер платы без учета предложения УК в размере, не обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества, следует признать, что существенное условие договора управления МКД не будет согласовано, а значит, договор не будет заключен (п. 1 ст. 432 ГК РФ). То есть УК не обязана приступать к исполнению такого договора в установленные п. 7 ст. 162 ЖК РФ сроки. Хотя есть еще одна позиция (более рискованная, по мнению редакции): отсутствие согласованного сторонами размера платы за содержание и ремонт общего имущества не является причиной, чтобы считать договор незаключенным, в его отсутствие УК обязана применять размер платы, установленный органом местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ) <5>. Если исходить из этой точки зрения, УК должна приступить к управлению МКД, но она обязана осуществлять все обязательные мероприятия (не учитывая решение общего собрания об исключении некоторых из них) и начислять плату исходя из муниципального тарифа.
--------------------------------
<5> Подробнее о рисках при том и другом подходе см. в статье М.О. Денисовой "Цена договора управления и тариф ОМСУ" (N 1, 2013).
Подчеркнем, что разработка перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества и расчет финансовых потребностей для их оказания и выполнения являются ключевым моментом в планировании хозяйственной деятельности УК. Полнота этого перечня предопределена качеством имеющейся у УК информации о состоянии общего имущества и профессионализмом конкретных сотрудников. Вообще, как было сказано выше, согласованный собственниками помещений и УК перечень обязательных работ и услуг сам по себе не ограничивает обязанности УК по содержанию общего имущества. Ведь УК в силу закона обязана выполнять все необходимые мероприятия независимо от того, что в договоре некоторые из них могут быть не упомянуты (и не учтены при определении размера платы). Составлять такой перечень необходимо в первую очередь для УК, чтобы обосновать финансовые потребности и предлагаемый размер платы. Как указано в Постановлении N 6464/10, ввиду того, что для УК, являющихся коммерческими организациями, управление МКД рассматривается в качестве основной предпринимательской деятельности, определение в договоре должного размера платы за предвидимые при обычных условиях, нормально необходимые содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Эта фраза фактически означает, что бремя несения расходов, связанных с выполнением мероприятий по содержанию общего имущества, необходимость которых можно было предвидеть при заключении договора, ложится на УК. Она не вправе требовать от собственников помещений повышения размера платы (дополнительной платы) в случае необходимости проведения обязательных работ, которые могли быть, но не были включены в разработанный ею перечень. Условие договора управления МКД о том, что расходы на оказание услуг, необходимых для надлежащего содержания и ремонта общего имущества МКД, прямо не предусмотренных договором или установленных в объеме, превышающем нормативный расчет стоимости услуг, дополнительно компенсируются собственниками помещений, не соответствует нормам жилищного законодательства (см. Постановление ФАС СЗО от 06.05.2013 по делу N А05-13577/2012, отказано в передаче на пересмотр Определением ВАС РФ от 07.08.2013 N ВАС-10219/13).
Обратим внимание на то, что в составленном УК перечне работ и услуг могут быть не только обязательные по закону мероприятия по содержанию и ремонту общего имущества, но и работы и услуги, выполняемые и оказываемые сверх обязательного минимума либо, к примеру, не являющиеся обязательными в настоящее время (текущий ремонт, который можно отложить на следующий год). Собственники помещений на общем собрании вправе принять предложение УК в части проведения дополнительных работ, и тогда они должны быть поименованы в договоре управления. Дело в том, что в пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ, требующем указывать в договоре управления перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, речь идет только о работах и услугах, выполняемых и оказываемых управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. К такому выводу пришли арбитры в Постановлении N 6464/10. Но равным образом собственники помещений вправе отказаться от конкретных дополнительных работ и услуг и определить размер платы за вычетом потребностей в финансировании таких работ и услуг. Это не нанесет ущерба финансовым интересам УК.