Самым сложным вопросом является отнесение конкретных обстоятельств, обусловливающих необходимость выполнения тех или иных работ по содержанию и ремонту общего имущества, не включенных в разработанный УК перечень работ и услуг, к существенному изменению обстоятельств либо предпринимательскому риску УК. К примеру, критерий неотложности работ не является универсальным (несмотря на то, что в Постановлении N 6464/10 в интересующем нас контексте речь идет только о неотложных работах). Так, содержание общего имущества подразумевает среди прочего диспетчерское и аварийное обслуживание (см. пп. "а" п. 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, пп. "а" п. 1.8 Правил эксплуатации жилфонда). В обязанности аварийно-диспетчерской службы входит незамедлительная ликвидация засоров системы водоотведения и мусоропроводов, а также устранение аварийных повреждений внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения. Таким образом, данные неотложные работы являются предвидимыми и должны выполняться в силу закона за установленную договором управления плату.
Вместе с тем далеко не все работы и услуги, необходимость которых вызвана существенным изменением обстоятельств, являются неотложными. В качестве примера можно привести внесение изменений в перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Так, Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 в п. 11 Правил содержания общего имущества был введен новый пп. "и", который установил, что проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством РФ порядке перечень мероприятий, относится к содержанию общего имущества <7>. Вступление в силу данного подпункта означает, что при заключении новых договоров управления УК должна включить в перечень работ и услуг указанные обязательные мероприятия и соответствующим образом назначить цену договора. Если собственники помещений отказываются от финансирования данных мероприятий, УК не приступает к управлению домом (договор не считается заключенным). Во всех домах, находящихся в управлении УК на момент вступления в силу обязательных требований по энергосбережению, УК также обязана выполнять их в силу закона (к сроку, установленному региональными властями). Но данное законодательное новшество следует отнести к существенному изменению обстоятельств, по закону расходы на проведение мероприятий по энергосбережению несут собственники помещений в МКД. Данные работы не относятся к неотложным, а являются текущими, планируемыми.
--------------------------------
<7> Подробнее об этом можно прочитать в статье Д.В. Дурново "Мероприятия по энергосбережению" (N 10, 2013).
Заметим, что одновременно к содержанию общего имущества было отнесено и обеспечение установки и ввода ОПУ в эксплуатацию (пп. "к" п. 11 Правил содержания общего имущества). Однако закон содержит специальный механизм взыскания с собственников помещений расходов на установку ОПУ <8>, который имеет приоритет над правилами о существенном изменении обстоятельств.
--------------------------------
<8> Подробнее см. в статье Н.М. Софийской "Принудительная установка ОПУ" (N 11, 2013).
Особый интерес при квалификации тех или иных обстоятельств в качестве существенного изменения обстоятельств представляют различные случаи утраты и повреждения общего имущества помимо естественного износа. Если повреждение общего имущества обусловлено действиями (бездействием) УК (ненадлежащим содержанием общего имущества), все бремя расходов по восстановительным мероприятиям возложено на нее. Это следует и из Постановления N 6464/10: собственники помещений должны оплачивать расходы УК, только если она не отвечает за возникновение обстоятельств, вызывающих необходимость выполнения работ. К примеру, если возник пожар в подвале, а судом установлена вина УК в несоблюдении требований пожарной безопасности (двери в подвале не были заперты).
Если повреждение общего имущества обусловлено действиями третьих лиц и виновные установлены, УК должна взыскивать расходы на восстановление общего имущества именно с них (ст. 1064 ГК РФ, Постановление ФАС УО от 24.05.2012 N Ф09-2736/12, оставлено без пересмотра Определением ВАС РФ от 27.06.2012 N ВАС-8175/12). И только в случае, когда виновные в повреждении общего имущества не установлены (к примеру, если результаты экспертизы не позволяют сделать вывод о причине взрыва газа или конкретные лица, виновные в поджоге, не установлены) либо вообще отсутствуют (например, при стихийных бедствиях), бремя расходов на восстановление общего имущества возлагается на собственников помещений (естественно, если такие расходы не финансируются за счет бюджета). Такой вариант, конечно, встречает недовольство со стороны собственников помещений. Однако необходимо понимать различный характер ответственности собственников помещений и управляющего за состояние общего имущества.
Согласно ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Ни в ЖК РФ, ни в подзаконных актах нет упоминаний о том, что к управляющему переходит риск случайной гибели или случайного повреждения общего имущества. Безусловно, содержание общего имущества, возложенное на УК, должно обеспечивать его сохранность (пп. "б" п. 10 Правил содержания общего имущества), однако обязательства УК ограничиваются естественным износом общего имущества. Об этом сказано и в Постановлении N 6464/10: предпринимательским риском УК является установление размера платы за предвидимые содержание и ремонт общего имущества именно с учетом его естественного износа. Поэтому риски, связанные с результатами противоправных действий третьих лиц (кража общего имущества, вандализм), а также со стихийными бедствиями, можно возложить на УК путем включения соответствующего условия в договор управления. Причем такие риски могут быть переданы собственниками помещений управляющей организации как в полном объеме (тогда УК вправе застраховать общее имущество от рисков утраты и повреждения, увеличив цену договора управления), так и частично (например, в договоре может быть указано, что собственники помещений обязаны нести дополнительные расходы на приобретение и восстановление общего имущества, похищенного или испорченного третьими лицами, при условии, что его стоимость на момент выполнения работ составляет свыше 5000 руб.).