Когда собственники помещений приняли к сведению предложения УК и утвердили размер платы, обеспечивающий нормально необходимое содержание общего имущества, договор считается заключенным и начинает действовать. Изменение размера платы, то есть существенного условия договора, есть изменение самого договора, которое в соответствии с п. 8 ст. 162 ЖК РФ осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством. Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке. Так, в ст. 450 ГК РФ описаны три варианта изменения договора:
1) по соглашению сторон;
2) в случае, когда односторонний отказ от исполнения договора в части предусмотрен законом или соглашением сторон. Заметим, что п. п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ предполагают только полный отказ собственников помещений от исполнения договора, но не его изменение в части цены;
3) по решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.
Итак, в общем случае (если иное не предусмотрено договором) УК не вправе в одностороннем порядке повышать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (в том числе по причине роста стоимости услуг подрядчиков, увеличения расходов УК на содержание общего имущества). Под односторонним порядком имеется в виду ситуация, когда отсутствует решение общего собрания собственников помещений об одобрении повышения размера платы (в том числе в случае, если общее собрание с этим вопросом на повестке не состоялось по тем или иным причинам, хотя и созывалось). На этот счет есть много примеров из судебной практики <6>. В частности, суды указывают, что процедура изменения платы жестко регламентирована нормами жилищного законодательства (речь идет о п. 7 ст. 156 ЖК РФ об исключительном полномочии общего собрания собственников помещений), которые являются специальными по отношению к положениям гражданского законодательства и имеют своей направленностью прежде всего гарантии прав и интересов собственников жилых помещений как более слабой стороны во взаимоотношениях с УК. Также арбитры не считают доказательством в пользу УК тот факт, что собственники помещений вносят плату в повышенном размере согласно суммам, выставленным в платежных документах. Это обстоятельство не свидетельствует об одобрении действий УК по повышению размера платы, ведь такое одобрение должно быть выражено именно в решении общего собрания.
--------------------------------
<6> Постановления ФАС ДВО от 13.08.2013 N Ф03-3535/2013, ФАС СЗО от 16.04.2013 по делу N А42-1429/2011, Апелляционные определения Челябинского областного суда от 20.08.2013 по делу N 11-8568/2013, Архангельского областного суда от 19.08.2013 по делу N 33-4773/13, Мурманского областного суда от 03.10.2012 по делу N 33-2626-2012.
Вместе с тем решение общего собрания вовсе не истина в последней инстанции в первую очередь в связи с тем, что собственники помещений - это одна из сторон договора. Как было сказано выше, если они примут решение об утверждении размера платы без учета предложения УК, условие о цене договора следует считать несогласованным, а сам договор - незаключенным. Соответственно, собственники помещений в одностороннем порядке, лишь приняв решение на общем собрании, не могут принудить УК к уменьшению размера платы. О том, что решение общего собрания об изменении условий договора управления не влечет такого изменения в отсутствие согласия УК, сказано, например, в Апелляционном определении Верховного Суда Республики Карелия от 15.02.2013 по делу N 33-461/2013.
Также в этом смысле очень показательно Кассационное определение Калининградского областного суда от 12.10.2011 по делу N 33-4646/2011, которое касается вопросов изменения размера платы в рамках действующего договора управления. На очередном общем собрании собственники помещений утвердили перечень работ и услуг, исключив из него работы по обслуживанию оборудования инженерных систем водоснабжения и канализации, прочистке канализационных и дренажных систем, поверке ОПУ тепловой энергии, очистке желобов от мусора, удалению мусора из мест общего пользования и подвальных помещений. Соответственно, на общем собрании был определен меньший размер платы, чем было предложено УК с учетом выполнения исключенных работ. При этом собственники помещений не определили порядок выполнения таких работ иным образом, не представили сведений о том, что указанные работы будут проводиться за их счет, что ими заключены договоры с соответствующими организациями, которые будут выполнять данные работы. Тем не менее названные работы являются обязательными в силу нормативных актов и их исключение не позволяет надлежащим образом обслуживать жилой дом и поддерживать его в состоянии, обеспечивающем безопасные условия проживания в нем. Следовательно, это незаконно. В такой ситуации нужно считать, что собственники помещений не приняли решение об установлении размера платы и УК должна применять тариф, установленный в законном порядке. В данном случае это был размер платы, утвержденный органом местного самоуправления. Таким образом, УК не является заложником собственников помещений и не обязана управлять домом на заведомо невыгодных для нее условиях, ведь независимо от решения общего собрания по перечню работ и услуг УК обязана осуществлять их обязательный минимум, а значит, она имеет право требовать соразмерную плату.
К сведению. В общем случае размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается единовременно при заключении договора. В отсутствие специальных указаний в договоре управления его необязательно пересматривать ежегодно по результатам отчета УК. Стороны могут сделать это по добровольному согласованию. Но даже если в соответствии с условиями договора размер платы установлен на первый год его действия и впоследствии должен быть пересмотрен общим собранием, то в отсутствие решения общего собрания УК в последующие периоды обязана начислять плату также в размере, установленном договором: оснований увеличивать ее в одностороннем порядке, как и применять муниципальный тариф, нет.
Одновременно существуют примеры, когда УК удавалось включить в договор управления условие о своем праве в одностороннем порядке повышать плату за содержание и ремонт общего имущества. В первом случае размер платы был установлен на один календарный год и УК имела возможность по истечении данного срока изменить его с учетом инфляции или по результатам отчета за отработанный период, но в пределах размера платы, рекомендованного органами местного самоуправления (городского тарифа). Суд признал такой вариант вполне законным, поскольку стороны договора управления МКД вправе определить порядок изменения существенных условий договора (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Карелия от 15.02.2013 по делу N 33-461/2013). Во втором случае в договоре управления было установлено, что УК формирует предложения об изменении размера платы, в случае отказа общего собрания в утверждении нового размера платы собственники помещений проводят собрание по выбору новой УК, до передачи дома в управление прежняя УК управляет домом на основании договора по тарифам, предложенным ею (фактически описан порядок изменения и расторжения договора). Таким образом, в силу условий договора УК обязана применять именно предложенный ею размер, а не какой-либо иной и не вправе руководствоваться п. 4 ст. 158 ЖК РФ и применять тариф, утвержденный органом местного самоуправления (Постановление ФАС ЗСО от 18.10.2013 по делу N А46-3528/2013).