Особая ситуация складывается при необходимости осуществить мероприятия по содержанию общего имущества, хоть и обязательные в силу закона, но не подлежащие планированию при установлении размера платы. Как стало известно из Постановления N 6464/10, если выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме. Возникает вопрос: каково правовое основание для реализации данного подхода на практике? Вопрос насущный, ведь Президиум ВАС не уточняет этот момент. Представляется, что им может быть только ст. 451 ГК РФ об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Чтобы обосновать это мнение, необходимо привести цитату.
Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Изменением существенных обстоятельств и следует считать возникновение необходимости выполнять работы и оказывать услуги текущего и капитального характера, зная о которой (имея возможность разумно предвидеть), УК обосновала бы перед собственниками помещений более высокий размер платы за содержание и ремонт общего имущества. В момент заключения договора УК не могла разумно предвидеть необходимость проведения указанных мероприятий. Причины возникновения такой необходимости она не могла предотвратить и впоследствии преодолеть. УК несет риск только по предвидимым при обычных условиях, нормально необходимым мероприятиям по содержанию и ремонту общего имущества. Осуществление рассматриваемых непредвиденных работ и услуг за установленную в договоре плату повлечет для УК ущерб.
Обратим внимание, что существенное изменение обстоятельств следует отличать от обстоятельств непреодолимой силы, которые делают невозможным надлежащее исполнение обязательства и исключают вину за это (п. 3 ст. 401 ГК РФ). В рассматриваемой ситуации, наоборот, УК имеет возможность и обязана выполнить работы, вызванные непредвиденными обстоятельствами. Подчеркнем, именно УК должна выполнять весь комплекс работ по надлежащему содержанию общего имущества и осуществлять все необходимые мероприятия независимо от того, по какой причине они не были учтены при расчете платы.
К сведению. УК обязана содержать общее имущество надлежащим образом. Это значит, что она должна выполнять все обязательные работы по содержанию и ремонту (восстановлению) общего имущества независимо от того, какими обстоятельствами вызвана их необходимость (естественным износом, стихийным бедствием, действиями третьих лиц и пр.). Главное - правильно определить источник финансирования тех или иных расходов.