Изначально УК должна обратиться с требованием об изменении договора управления в связи с существенным изменением обстоятельств (выполнением неотложных работ и (или) предложением провести восстановительные работы) непосредственно к собственникам помещений. Для этого она обеспечивает ознакомление собственников помещений с данным предложением и организует общее собрание. Если на общем собрании будет принято решение (необходимое количество голосов зависит от конкретного решения: решение о будущих ремонтных работах принимается квалифицированным большинством голосов, решение об оплате уже понесенных УК расходов, по мнению автора, требует простого большинства голосов) об изменении условий договора, а именно об оплате понесенных УК расходов или проведении восстановительных работ в будущем (с определением соответствующего источника финансирования), УК вправе указывать в платежных документах увеличенные суммы. Без положительного решения общего собрания это незаконно, ведь условие договора управления может быть изменено только на общем собрании.
Если же собственники помещений на собрании отказались оплачивать расходы УК и повышать плату либо в течение назначенного УК срока с момента ознакомления с требованием никакого решения не было принято (в том числе в случае, если собрание не состоялось), УК имеет право обратиться в суд с требованием об изменении или расторжении договора управления (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Как сказано в п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. В отсутствие таких обстоятельств суд расторгнет договор. При этом УК должна заявить требование о применении последствий расторжения договора, а именно о справедливом распределении между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением данного договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ). Иначе говоря, при расторжении договора УК должна требовать взыскания с собственников помещений фактических расходов на реально осуществленные неотложные работы.
Ситуация 1. В процессе исполнения договора управления произошел пожар в результате совершения поджога неустановленным лицом, вина УК отсутствует. Требуется провести косметический ремонт лестничных клеток (не относится к неотложным работам).
УК обязана разработать предложение по проведению ремонтных работ с указанием сроков, объема финансирования и т.п. и потребовать от собственников помещений изменить договор управления в части повышения размера платы за текущий ремонт либо (при отказе) расторгнуть его.
При отказе собственников помещений либо неполучении от них ответа УК должна обратиться в суд с требованием о расторжении договора управления.
Ситуация 2. В МКД произошел взрыв смеси бытового и природного газа, который нанес значительные повреждения общему имуществу и помещениям собственников. Виновные лица не установлены. Часть работ по ликвидации последствий взрыва была выполнена УК незамедлительно (расчищены завалы и вывезен мусор, оплачена проектная документация на работы по капитальному ремонту поврежденных строительных конструкций МКД). Ввиду отсутствия бюджетных субсидий УК обратилась к собственникам помещений с требованием об оплате понесенных ею расходов. На общем собрании собственники отказали УК.
УК следует обратиться в суд с требованием к собственникам помещений о расторжении договора управления и компенсации произведенных ею расходов на устранение последствий взрыва.
* * *
В практике управления МКД встречаются нештатные ситуации, в результате которых возникает необходимость проведения работ текущего или капитального характера, не запланированных при заключении договора управления и не учтенных при расчете платы за содержание и ремонт общего имущества. Если эти обстоятельства не связаны с естественным износом МКД, УК не могла их предвидеть при заключении договора, можно говорить о существенном изменении обстоятельств, которое дает ей право требовать от собственников помещений оплаты фактически понесенных УК расходов. При отказе сделать это в добровольном порядке УК вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора и взыскании расходов.