I. Подготовка проекта планировки территории (ППТ).
Разработка проекта планировки территории требуется в случаях необходимости, при:
а) реализации проектов капитального строительства;
б) изменении красных линий, которыми в градостроительной документации обозначаются границы земель общего пользования (дороги, проезды, скверы и проч.);
в) обосновании или корректировке границ земельного участка (например, при приватизации земельного участка);
г) обосновании изменения вида разрешенного использования участка;
д) обосновании соблюдения требований по размещению парковочных мест при строительстве (для высвобождения площадей, которые необходимо отвести под парковки) и иных случаях.
Проект планировки и межевания территории подготавливается на базе Генерального плана и ПЗЗ. Также при разработке проекта планировки территории учитываются требования режимов зон охраны объектов культурного значения. Проект планировки территории квартала определяет места размещения объектов капитального строительства, их функциональное назначение, основные характеристики данных объектов, а также устанавливает красные линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, объекты транспортной инфраструктуры.
Этапы подготовки и согласования проекта планировки территории (ППТ)
Проекты планировки состоят из основной части, которая подлежит утверждению правительством региона, и материалов по ее обоснованию. Основная часть проектов планировки включает в себя графическую и текстовую части.
А) Перед разработкой ППТ подается заявление в Комитет по градостроительству и архитектуре для получения Распоряжения о подготовке проекта планировки территории. Приложением к Распоряжению КГА о подготовке ППТ является Задание на разработку проекта планировки территории, в котором определяются стадии разработки, состав необходимых графических и текстовых материалов, а также требования по согласованию документации.
Б) Следующий этап – подготовка или актуализация топографической съемки территории квартала, получение исходных данных для разработки ППТ, при этом формируется полный пакет документов, что обеспечивает:
· Получение данных Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, включающих информацию из Генерального плана и ППЗ о данном участке, топогеодезическую подоснову, координаты поворотных точек и сведения о красных линиях, границах зарезервированных и сформированных участков, информацию о геологической изученности участка;
· Получение исходных данных от профильных комитетов о наличии в границах участка объектов культурного наследия, особо охраняемых территорий, объектах недвижимости и их правообладателях, а также источниках инженерного обеспечения территории;
· Получение дополнительных сведений об инженерных сетях и линейно-кабельных сооружениях, технических условий от ГУ МЧС, заключения о геологических условиях на участке проектирования, копий топографических планов М 1:500 из архива Геолого-геодезической службы, актуализацию топографической съемки М 1:2000, заключения об условиях подключения инженерных сетей.
Полученные исходные данные действительны в течение трех месяцев, после чего, при необходимости, требуется их актуализация.
В) Выполнение проектных работ с учетом собранных исходных данных. Как правило, в задании на разработку ППТ предусматривается разработка ППТ в две стадии:
Первая стадия: разработка эскиза ППТ (проект чертежа планировки), который согласуется в КГА и является основой для подготовки других разделов проекта и чертежей. Обычно на разработку эскиза проекта планировки отводится 4 месяца с момента подписания решения о подготовке документации по планировке территории в КГА.
В пакет документов входят чертежи и пояснительная записка, содержащие:
· линии градостроительного регулирования и «красные линии»;
· архитектурно-планировочные и пространственные решения;
· предложения по развитию дорожной сети, территорий общего пользования и зеленых насаждений.
Обычно эту работу поручают специалистам проектных бюро, которыевыполняют все работы, необходимые для подготовки эскиза проекта планировки, сопутствующих документов и их согласование.
Подготовка к разработке проекта:
· обработка данных с привлечением компьютерных технологий (напр. MapInfo);
· исследование территории проектирования на предмет соответствия имеющимся исходным данным;
· нанесение «красных линий», границ участков в соответствии с данными Государственного земельного кадастра; зон с особыми условиями использования, охранных зон инженерных сетей;
· картографирование объектов социальной инфраструктуры и дорожной сети;
· Анкетирование землепользователей с целью выяснения их планов на реконструкцию и строительство в границах территории проектирования, определения специфики фактического использования территории.
Подготовка аналитических материалов:
· аналитические данные об использовании территории и решениях по развитию территории на базе градостроительной документации, разработанной ранее;
· данные об инженерно-техническом обеспечении территорий и сооружениях защиты от чрезвычайных ситуаций;
· анализ системы коммунально-бытового и социального обслуживания.
Подготовка графических материалов, включая схемы:
· современного использования территории М 1: 2000;
· границ зон с особыми условиями использования М 1:2000 и границ объектов культурного наследия;
· планировочного решения развития территории М1:2000 с нанесением плана улично-дорожной сети и функционально-пространственной планировочной структуры;
· расположения территории в планировочной структуре Санкт-Петербурга.
Согласование эскиза проекта планировки и пакета сопутствующих документов в отделах КГА и получение заключения по проектной документации.