1) Доходный
2) Затратный
3) Рыночный (сравнительный)
Доходный подход
· Метод капитализации
· Метод дисконтирования
Доходный подход оценивает стоимость основных фондов в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков.
Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости и рыночной стоимости.
Достоинства и недостатки методов доходного подхода:
+ способность учитывать конкурентные колебания, специфику объекта
- трудоемкость по сбору обширной информации для анализа
Метод капитализации – этот метод используется, если потоки доходов стабильный длительный период времени и представляют собой значительную положительную величину
С = ЧОД/R, где
ЧОД – чистый операционный доход
R – коэффициент капитализации
С- стоимость объекта оценки
Ограничения при использовании метода:
· Нестабильность потока доходов
· Нахождение объектов в стадии реконструкции или незавершенного строительства
Этапы метода:
1) Определение ожидаемого годового дохода
2) Расчет ставки капитализации
3) Определение стоимости объекта по формуле метода капитализации
На 1 этапе оценщик работает со следующим уровнем дохода:
ПВД – потенциальный валовой доход
ДВД – действительный валовой доход
ЧОД – чистый операционный доход
ДП – денежные поступления до уплаты налогов.
ПВД = S*Cа
S – площадь, сдаваемая в аренду
Са – арендная ставка за месяц
ДВД – потенциальный валовой доход – потери недоиспользования площадей
ДВД = ПВД – П
ЧОД = ДВД – операционные расходы
ДП = ЧОД - затраты на обслуживание долга
На 2 этапе: существует несколько методов расчетов коэффициента капитализации:
1) Метод с учетом возмещения капитальных затрат
2) Метод связанных инвестиций
3) Метод прямой капитализации
Метод с учетом возмещения капитальных затрат – коэффициент капитализации при данном методе состоит из 2 частей: ставки доходности и нормы возврата капитала.
Ставка доходности включает в себя безрисковую ставку дохода, премию за риск, премию за низкую ликвидность, премию за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности – это фактические возможности вложения денежных средств при отсутствии риска невозврата. Могут быть как номинальными, так и реальными.
Для перевода номинальной ставки в реальную используют формулу Фишера:
Rн = Rp + I + Rp*I
Rн – безрисковая ставка номинал.
Rp – реальная ставка
I – индекс инфляции (годовой темп)
Норму возврата капитала можно рассчитать тремя способами:
1) Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
2) Возврат капитала по фондовозмещению и ставки дохода на инвестиции (метод Инвуда)
3) Возврат капитала по фондовозмещению и безрисковой ставке % /метод Хоскольда.
Метод РИНГА
Rк = Rу + 1/n
Rk – ставка на возмещение инвестируемого капитала
Ry – ставка доходности на инвестиции
n – остаток срока экономической жизни
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.
Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем 100% - стоимости активов на остающийся срок полезной жизни.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций.
Rk =Ry + SFF
SFF – фактор фондовозмещения
Метод Хоскольда, используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций высока и маловероятно реинвестирование капитала.
Rk = Rб + SFF
Rб – безрисковая ставка
3 этап Расчет капитализации
С=(ЧОД/R)
Метод дисконтирования денежных потоков
Данный метод применяется:
1) Когда предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих
2) Когда имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков.
Потоки доходов и расходов носят сезонный характер по недавно построенным объектам недвижимости.
Для расчета данного метода используются следующие данные:
1) Длительность прогнозного периода
2) Прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию (это сумма возможной перепродажи объекта)
3) Рассчитывается ставка дисконтирования.
1. Прогнозный период зависит от объема информации на долгосрочный период (от 3 до 5 лет)
Прогнозный период в международной практике составляет 5-10 лет.
2. Для прогнозирования денежного потока от реверсии используют следующие способы:
1) Прямое задание величины реверсии
2) Прогнозирование тенденций изменений стоимости за период владения
3) Применение ставки дисконтирования к потоку денежных доходов после уплаты налогов после прогнозного периода (модель Гордона)
V = Cf/(R-д)
V – стоимость в постпрогнозный период
Cf – денежный поток дохода в постпрогнозный период
R –ставка дисконтирования
д – долгосрочные темпы роста денежного потока
Денежные потоки рассчитываются по нескольким видам доходов (ПВД, ЧОД,ДП,…) + денежный поток после уплаты налогов.
3.Ставка дисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения объекта в условиях данного рынка.
Норма прибыли прямо пропорциональна риску.
Ставка дисконтирования состоит из 3 основных компонентов: номинальная безрисковая ставка, общая доходность рынка в целом, коэффициент бета.
Расчет ставки дисконтирования основан на модели оценки капитальных активов.
R = Rf + B(Rm-Rf) + S1+C
R – ставка дисконтирования
Rf – безрисковая ставка дохода
Rm – общая доходность рынка в целом
S1 – премия за риск
C – страновой риск
B – коэффициент бетта
Коэффициент бетта учитывает фактор систематического риска.
Метод расчета коэффициента бета заключается в анализе ключевых факторов макроэкономического, отраслевого и финансового риска.
Рассчитывается на основе информации фондовых рынков за последние 5 -10 лет.
Расчет стоимости методом дисконтирования происходит путем приведения к текущей стоимости будущих денежных потоков по каждому периоду и сложению всех полученных значений и выручки от продажи реверсии.
V = ∑ЧОД * R + Vp
Сравнительный подход
К оценке основных фондов базирующихся на информации о недавних сделках с аналогичными объектами и сравнения оцениваемого объекта с аналогами.
Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка.
Основные этапы сравнительного подхода:
1) Изучается состояние и тенденции развития рынка, а также выявливаются объекты наиболее сопоставимые с оцениваемым
2) Собирается и проверяется информация по объектам аналогам. Каждый объект – аналог сравнивается с оцениваемым объектом
3) Вносятся различные поправки в цены сопоставимых аналогов при различии в ценообразующих характеристик
4) Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и рассчитываются итоговые величины рыночной стоимости.