Оценка объектов недвижимости
| Объекты недвижимости | |
| Признаки | Виды недвижимости |
| 1.Функциональное назначение | 1) производственное – прямо или косвенно участвуют в создании товара 2) непроизводственное – не участвуют в создании товара, обеспечивает условия для обслуживания и проживания населения |
| 2.Воспроизводимость в натуральной форме | 1) невоспроизводимые объекты культурного наследия 2) воспроизводимые |
| 3. Степень готовности к эксплуатации | 1) Введенные в эксплуатацию 2) Незавершенное строительство |
| 4. Форма собственности | 1) Частная 2) Государственная 3) Общественная 4) Общедолевая 5) Общественных организаций |
| 5. Отраслевая принадлежность | 1) Промышленные 2) Строительные 3) Жилищные 4) Сельскохозяйственные и т.д. |
При оценке недвижимости используют следующие подходы:
1) Затратный
2) Доходный
3) Рыночный
Затратный подход
При оценке затратным подходом недвижимость делится на следующие группы:
1) Объекты производственного характера
2) Объекты непроизводственного характера
3) Объекты незавершенного строительства
Применение затратного подхода заключается в расчете затрат на производство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа.
Для оценки необходимо:
1) Данные по строительно-техническим характеристикам
2) Справочная информация по ремонту и затратам на восстановление объектов
Этапы расчета:
1) Расчет полной стоимости замещения зданий и сооружений на основе укрупненных показателей аналогичных объектов.
К укрупненным показателям относятся:
· Санитарно-технические устройства (центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, мусоропровод и другие виды благоустройства)
|
|
· Электрические и слаботочные устройства (освещение, лифт, радио, телефон, телевидение, газоснабжение)
При расхождении в показателях делается корректировка.
2) Удельная стоимость умножается на строительный объект
3) Полученная стоимость умножается на индекс цен
4) Оценивается износ
5) Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта.
Доходный подход
Доходный подход выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи объекта.
Применяются методы капитализации и дисконтирования.
Метод капитализации выполняются в следующей последовательности:
1) Сбор информации
2) Оценка ПВД
3) Оценка предполагаемых потерь от недоиспользования объекта и расчет ДВД
/оценка предполагаемых издержек, связанных с эксплуатацией
4) Оценка ЧОД
5) Расчет коэффициента капитализации
6) Определение стоимости объекта
V = ЧОД/R (I/R) INCOME
Метод дисконтирования выполняется в следующей последовательности:
1) Сбор информации
2) Составление прогноза будущих доходов за предполагаемый период
3) Составление прогноза будущих расходов за предполагаемый период
4) Расчет предполагаемой стоимости перепродажи после окончания прогнозного периода
5) Определение ставки дисконта
6) Получение итоговой величины рыночной стоимости объекта путем суммирования текущей стоимости будущих чистых доходов и текущей стоимости перепродажи объекта.
Сравнительный подход (рыночный)
Сравнительный подход заключается в определении рыночной стоимости исходя из анализа прошедших сделок купли-продажи аналогичных объектов.
Метод сравнения продаж наиболее эффективен для объектов недвижимости. Расчет рыночной стоимости этим методом выполняется в следующей последовательности:
|
|
1) Подробное исследование сегмента рынка оцениваемого объекта
2) Сбор и проверка информации по объектам-аналогам
3) Анализ собранной информации и сопоставление аналогов с объектом оценки
4) Выбор единиц сравнения
5) Корректировка единиц сравнения по элементам для сопоставления цены продажи аналогов и объекта оценки
6) Согласование скорректированных цен и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта.
Критерии сопоставимости аналогичных объектов
1) Право собственности на недвижимость
2) Условия финансирования
3) Условия и время продажи
4) Местоположение
5) Технические характеристики
Отчет об оценке
При составлении отчета об оценке необходимо учитывать следующие принципы:
1) В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения оценщика
2) Информация должна быть подтверждена, содержание отчета не должно вводить в заблуждение
3) Состав и последовательность представленных данных должна позволить полностью произвести расчет стоимости с аналогичным результатом
4) Отчет не должен содержать информацию не использующуюся при проведении оценки
5) Копия отчета должна храниться у оценщика в течение общего срока исковой давности
6) Отчет должен быть пронумерован; подписан, прошит и скреплен печатью.
Содержание отчета об оценке
Вне зависимости от объекта оценки отчет должен содержать следующие разделы:
1) Основные факты и выводы – в этом разделе указываются общая информация, идентифицирующая объект; результаты оценки при применении различных подходов и итоговая величина стоимости.
|
|
2) Содержит задания на оценку
3) Сведения о заказчике и оценщике
· Для юридического лица – ОГРН, ИНН, место нахождения ОПФ
· Для физического лица – ИНН, ФИО, реквизиты паспорта
Сведения об оценщике – ФИО, реквизиты паспорта, информация о членстве в СРО (саморегулируемой организации), дата получения документа, свидетельствующего о получении профессионального образования, стаж работы в оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности.
4) Допущения и ограничения, использованные оценщиком при проведении оценки.
Тема - Риски
Риск – опасность возникновения непредвиденных потерь, недополучения прибыли в связи со случайными изменениями условий экономической деятельности предприятия или неблагоприятных обстоятельств.
На стоимость объекта оказывают существенное влияние предпринимательские, финансовые, инвестиционные и другие риски. Для оценки рисков проводится их систематизация.
В абсолютном выражении риск можно представить (определить) величиной возможных потерь.
Возможные потери оценщик определяет при прогнозировании и на основе анализа ретроспективных данных и экстраполяции данных.
При измерении риска следует учитывать случайных характер возможных потерь.
Самый распространенный способ учета рисков заключается в использовании коэффициента капитализации или ставки дисконтирования.
PV = 1/(1+i) * FV
I – ставка дохода
Определенный риск закладывается расходов, доходов денежных потоков. Учитывают несколько вариантов: от самых оптимистичных до пессимистичных.
Анализ и качественное определение риска носит субъективный характер. Чем выше инвестор оценивает уровень риска, тем большую ставку дохода он ожидает.
Ставка дохода и норма оплаты – стоимость капитала со стороны продавца и покупателя. Другими словами стоимость капитала – мера риска.
Собственник стремится изменить риск за счет инвестиций.
Риск снижает стоимость капитала (объекта), безопасность повышает стоимость предприятия.
Задача предприятия – попытаться снизить уровень риска, поскольку чем ниже оценивается риск, тем ниже будет величина используемой в оценке стоимости капитала и, таким образом, выше итоговая оценочная стоимость предприятия.
Оценщик при оценке риска должен учитывать организационно-правовую форму предприятия. При оценке закрытых компаний необходимо учитывать факторы отраслевого риска и риска инвестирования в конкретную компанию.
Теория рынка капитала выделяет 2 вида риска:
1) Систематический риск – характеризует неопределенность получения будущих доходов, обусловленную чувствительностью дохода на оцениваемый инвестиционный актив к изменениям уровня среднерыночного дохода.
2) Несистематический риск – обусловлен особенностями соответствующей отрасли, конкретной фирмы, типом инвестиционного участия.
К особенностям фирмы относится:
1) Менеджмент фирмы
2) Характер отношений в коллективе и т.д.
По модели оценки капитальных активов (САРМ) ставка дисконта рассчитывается по формуле:
R = Rf+B(Rm-Rf), где
R – ставка дисконта или ожидаемая инвестором ставка дохода на собственный капитал.
R1 – безрисковая ставка дохода
Rm – среднерыночная ставка дохода
Rm –Rf – рыночная премия за вложения в рискованный инвестиционный актив.
В – коэффициент бетта, который является мерой систематизации риска
Макроэкономические риски рассчитываются по определенной методике: индекс цен.
Индекс текущих цен = Цена текущего года/Цена базисного года * 100%
Факторы, влияющие на величину риска:
1) Политические (террористические угрозы, нестабильность ситуации в отдельных регионах, ошибки экономической стратегии Правительства, инвестиционная привлекательность государства и его отдельных регионов, коррупция.)
2) Экономические (дефолты в отдельных индустриях или государстве в целом, гиперскачки внутренних цен, низкая собираемость по налогам и сборам, социальные риски, включающие в себя угрозы, связанные с демографическим кризисом, рост числа серьезных заболеваний, «утечка мозгов», старение квалифицированного персонала.
3) Социальные (см выше)
4) Технологические (недостаточность или существенный износ транспортной, логистической и производственной инфраструктуры страны)
5) Законодательные (несовершенство системы правовых норм, избирательность их соблюдения и отсутствие уважения к закону как со стороны государства, так и со стороны предприятий и граждан)
6) Экологические риски – риски, которые затрагивают не всю планету, а отдельный регион.
Риск–менеджерами являются первые лица страны, руководители законодательной и исполнительной власти и отвечающие за управление рисками на уровне страны.
Виды риска:
ВНЕШНИЕ
· Природно-естественные риски;
· Общеэкономические, связанные с изменением конкретной ситуации и неблагоприятной конъюнктуры
· Политические
· Финансовые (ликвидность, рентабельность, ставка %, доход)
ВНУТРЕННИЕ
· Производственные (понижение производительности труда и т.д.)
· Технические (внедрение новых технологий, НИОКР)
· Коммерческие
· Инвестиционные (упущенная выгода)
Выделяют также систематические и несистематические риски
Определение рисков как условия оценки бизнеса.
Второй основной закон финансов: безопасный доллар стоит дороже, чем рискованный.
Для определения нормы оплаты за капитал за основу берется норма оплаты, которую можно получить, инвестируя средства в альтернативный проект на рынке капитала. Такая стоимость называется альтернативной стоимостью капитала (нормой дисконта).
PV = 1/1+0,07 * 400000 = 373832
Стоимость капитала = 7%
Для определения настоящей (сегодняшней) стоимости будущих платежей необходимо продисконтировать будущую стоимость при коэффициенте дисконта, равном альтернативной стоимости капитала.
В оценке бизнеса риск определяется как степень неопределенности, связанной с получением определенных будущих доходов от компании.
Чем ниже риск, тем выше текущая стоимость и наоборот.
PV = 1/(1+i) * FV – чем ниже стоимость капитала, тем выше стоимость предприятия.
Стоимость капитала – это ожидаемая ставка дохода, необходимая для того, чтобы побудить инвестора купить права на будущие потоки доходов, связанных с участием в рассматриваемом предприятии.
СПОСОБЫСНИЖЕНИЯ СТЕПЕНИ РИСКА:
Диверсификация – рассеивание инвестиционного риска, т.е. распределение инвестиционных средств между различными объектами вложения. Это наиболее обоснованный и наименее издержкоемкий способ снижения финансового риска.
Стоимость полной информации рассчитывается как разница между ожидаемой стоимостью приобретения при условии полной информации и ожидаемой стоимостью, когда информация неполная.
Лимитирование – установление лимита, т.е. предельных сумм расходов, продажи, кредита и т.п.
Страхование – суть его в том, что инвестор готов отказаться от части доходов, лишь бы избежать риска. Это один из наиболее распространенных способов их снижения.
Секьюритизация – участие двух банков в кредитной операции.
К систематическим рискам относятся такие риски, которые возникают из внешних событий и не м.б. устранены диверсификацией.
К несистематическим рискам относятся те риски, которые устраняются диверсификацией.
К рискам отдельной компании относятся деловой и финансовый риск.
Деловой риск относится к текущей деятельности предприятия независимо от того, из каких источников эта деятельность финансируется.
Финансовый риск определяется структурой капитала, соотношением собственных и заемных средств (чем выше доля заемного капитала, тем выше риск).
В процессе оценки необходимо учитывать номинальные и реальные ставки при расчете номинальной ставки в реальную используют формулу Фишера
Rp = (Rн-I)/(1+I), где
Rн- номинальная ставка
Rp – реальная ставка
I – индекс инфляции.