Система управления государственной недвижимостью города представляет собой совокупность согласованных методов и средств целенаправленного воздействия на субъекты процесса управления для достижения заданных целей.
Управление государственной недвижимостью включает управление ее трансформацией, использованием и воспроизводством.
Управление государственной недвижимостью города – система организационно-экономических отношений по поводу использования и воспроизводства объектов государственной недвижимости города с целью обеспечения реализации социальных и экономических интересов граждан.
Наибольший эффект от реализации этих правил и условий достигается, когда управленческое воздействие государства в лице уполномоченных им органов власти осуществляется системно, т. е. с применением комплекса мер, образующих систему управления государственной недвижимостью.
Система управления государственной недвижимостью базируется как на общих постулатах теории управления, так и на специфических особенностях, связанных с осуществлением правил и условий, устанавливаемых государством как собственником своего имущества.
Система управления государственной недвижимостью включает следующие основные элементы (подсистемы) или блоки (рис. 2.1):
Цели, принципы и методы управления государственной недвижимостью города рассмотрены нами в предыдущих темах.
Управление государственной недвижимостью города в соответствии с общей теорией управления основано на пяти основополагающих функциях [10]: планирование, организация, регулирование, стимулирование и контроль.
Рис. 2.1. Система управления государственной недвижимостью города
Планирование является средством претворения идей в реальность и заключается в формализации целей и задач, а также средств их достижения. В процессе планирования принимаются решения относительно направлений деятельности по управлению
городской недвижимостью и устанавливается очередность действий (выделяются приоритеты). Планирование как функция
управления имеет сложную структуру и реализуется через свои подфункции: прогнозирование, моделирование и программирование.
Прогнозирование – это метод научно обоснованного предвидения возможных направлений будущего развития объекта в тесном взаимодействии с окружающей средой. Прогнозы носят вероятностный характер, однако, если прогнозирование выполнено качественно, результатом станет прогноз будущего, который вполне можно использовать как основу для планирования. Таким образом, прогнозирование составляет первую ступень планирования. Инструмент прогнозирования – моделирование различных ситуаций и состояний системы в течение планируемого периода.
Экономическое моделирование, в известной мере, призвано служить эквивалентом экспериментированию в естественных науках.
Задача программирования – исходя из реальных условий функционирования системы запрограммировать ее перевод в новое заданное состояние. Сюда входит разработка алгоритма функционирования системы, определение требующихся ресурсов, выбор методов управления.
Планирование как функция управления представляет собой процесс определения целей и путей их достижения. Оно охватывает различные уровни той или иной организации и во времени носит долгосрочный, среднесрочный и краткосрочный характер.
В ходе долгосрочного планирования (15-20 лет) определяются общие цели и стратегия. Основная задача среднесрочного планирования (обычно на 5 лет) – выбор средств для выполнения намеченных целей.
Краткосрочное (или текущее) планирование (обычно на год) с детализацией по кварталам и месяцам представляет собой процесс разбивки среднесрочных планов на краткосрочные, с более детализированными отрезками.
Организация подразумевает установление определенной системы взаимоотношений (иерархии) между различными государственными органами, принимающими участие в управлении городской собственностью, а также связей между ними и другими ресурсами, используемыми для достижения поставленных целей.
Функцию организации можно рассматривать в двух аспектах: во-первых, как процесс создания системы, во-вторых, как процесс ее совершенствования, упорядочения.
Под организацией понимается процесс распределения функций среди сотрудников, их групп или подразделений и т. п., а также координация их действий.
С функцией организации тесно связана функция регулирования и координирования.
Регулирование обеспечивает функционирование всей системы, созданной в процессе организации. Оно опирается на четкое разделение прав и ответственности во всех звеньях управления. Эта деятельность призвана направлять рабочий процесс управления на региональном и федеральном уровне.
Регулирование есть деятельность по поддержанию в системе управления заданных параметров. Ее задача – сохранять состояние упорядоченности в системе. Поведение частного сектора можно лишь регулировать: устанавливать правила, ограничения, стимулы, косвенно направляя деятельность предприятий в нужное русло, заданное экономической политикой.
Государственное (территориальное) регулирование экономики представляет собой систему опосредованного воздействия на поведение хозяйствующих субъектов и тем самым на экономику в целом путем изменения законодательства, системы налогообложения, таможенных пошлин, валютных курсов, применения других инструментов ограничения или, наоборот, мотивации той или иной деятельности.
Конкретные направления, формы, масштабы регулирования определяются характером и остротой экономических и социальных проблем в данном регионе и в конкретный период.
С помощью регулирования обеспечиваются устойчивые связи между различными звеньями и ступенями управления, т.е. координация процесса. Регулирование –центральная функция процесса управления, обеспечивающая, во-первых, его бесперебойность и непрерывность и, во-вторых, взаимосвязь всех функций (синхронизация).
Функция стимулирования заключается в том, чтобы побудить отдельные звенья управления действовать в интересах общих целей и задач. Она базируется на инициативности руководителей всех уровней, их способности воспринимать новые и прогрессивные идеи, а также брать на себя ответственность за конечные результаты.
Функции «стимулирование» и «активизация» реализуются в системе управления недвижимостью города на основе бюджетного регулирования и привлечения средств инвесторов.
Изменение формы собственности предприятий и их реорганизация, осуществляемые в последнее время, в значительной мере разрушили существующую систему финансирования социальной сферы. Некоторые отрасли (торговля, общественное питание) стали развиваться на основе частного капитала, другие оказались инвестиционно непривлекательными (например, бытовое обслуживание).
Контроль предполагает принятие мер, необходимых для проведения планирования и решения конкретных задач в процессе достижения целей управления, а также обеспечения соответствия текущих задач конечным целям. Важнейшим аспектом функции контроля является также нацеленность на достижение максимальной эффективности работы системы управления.
Контроль можно определить как процесс, обеспечивающий эффективное достижение цели организации. В функцию контроля входят учет (сбор, обработка) и анализ информации о фактических результатах деятельности, сравнение их с плановыми показателями, выявление отклонений и анализ их причин; разработка мероприятий для достижения поставленных целей. Появление отклонений от плана может потребовать срочных решений, что осуществляется через рассмотренную функцию координации и регулирования.
Таким образом, место и значение контроля определяются тем, что он является способом организации обратных связей, благодаря которым орган управления получает информацию о ходе выполнения его решения.
Процесс контроля, где бы он ни осуществлялся, может быть сведен к трем этапам (рис. 2.2.):
1) установление норм (стандартов);
2) измерение соответствия выполнения этим нормам;
3) коррекция отклонения от норм и планов.
В логической цепочке функций управления анализ является конечной функцией, однако результаты анализа являются основой
для формирования функций планирования. Таким образом, замыкается цепочка функций управления: планирование – организация – координация (регулирование) – стимулирование - контроль (учет, анализ) – планирование. Замкнутость системы обеспечивает ее саморегулирование и развитие. Изменение какой-либо функции отразится на всех остальных функциях.
Рис. 2.2. Контур обратной связи управленческого контроля