6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
Аренда – (наем имущества) основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности;способ реализации отношений собственности.
Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются как тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могут передаваться и в наем (социальный или коммерческий) – гражданам, и в аренду – юридическим лицам (ст. 671–688 ГК РФ).
Арендная плата - денежная оплата права пользования арендуемым имуществом, определяемая договором об аренде.
Арендная плата выполняет функции:
1) возмещения стоимости объекта недвижимости;
2) накопления;
3) стимулирования трудовой активности.
Принципы аренды приведены на рис. 6.1.
Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом.
Величина возвратной стоимости арендованных средств не должны быть предметом торга. Но чтобы арендная плата выполняла, кроме возмещения, еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые объекты недвижимости часть прибыли в относительном размере, не менее ссудного процента.
Рис. 6.1. Принципы аренды
Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят:
1) амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
2) средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
3) налог на имущество (Ни);
4) арендный процент – часть прибыли от использования имущества (Па).
Первые три элемента образуют возвратную стоимость (Вс):
Вс = Ам + Ск + Ни;
Ап = Вс + Па.
В методическом отношении различают верхнюю и нижнюю границы арендной платы.
Верхняя граница – максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней норме прибыли у арендатора, т. е.
Ап = Вс + Па max.
Нижняя граница – минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, т. е.
Ап = Вс.
Конкретная величина арендной платы – предмет договора в этих границах.
Срок аренды по общему правилу определяется соглашением сторон. В то же время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, т. е. на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по ранее заключенному договору (использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и др.).
Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендатором уклоняется, последний может предъявить иск о принуждении арендодателя заключить договор на новый срок.
Законом предусмотрены дополнительные способы защиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору или возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Существенное значение для аренды недвижимости имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта.
По закону капитальный ремонт возлагается на арендодателя, а текущий – на арендатора (ст. 616 ГК РФ).
Капитальный ремонт необходимо производить в срок, установленный договором, а если он не определен, – в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению.
Если по условиям договора амортизационные отчисления остаются у арендатора, то и капитальный ремонт объекта он должен производить сам.
Текущий ремонт проводит арендатор, т. к. именно он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Такой ремонт предупреждает преждевременный износ и выход объекта аренды из эксплуатации. На арендатора возлагаются также расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и пр.).
Отнесение затрат, связанных с неотделимыми улучшениями недвижимого объекта, производится исходя из того, осуществлены они с согласия арендодателя или нет. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, а во втором – все произведенные затраты возлагаются на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Только при аренде предприятия сохраняется право арендатора требовать возмещения неотделимых улучшений независимо от согласия арендатора на их осуществление.
При сдаче недвижимого имущества в субаренду, передаче в залог арендных прав ответственным перед арендодателем остается арендатор.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В любом случае договор может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора.
Порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, в т.ч. договоров аренды, закреплен Федеральным законом РФ от 30 июня 2008 года № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В частности, в нем говорится:
1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании:
1) актов Президента и решений Правительства РФ;
2) решения суда, вступившего в законную силу;
3) федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.
Указанный порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с ЗК РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, законодательством РФ о недрах.
2. Заключение договоров в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.