На 01.01.2008 год в Санкт-Петербурге действуют 13 договоров доверительного управления объектами нежилого фонда города, в соответствии с которыми частным компаниям переданы в управление здания и помещения площадью 91,2 тыс. кв.м.
Общая сумма поступлений в бюджет Санкт-Петербурга за весь период действия (с 1996 года по 2007 год) по всем договорам ДУ, составляет 304,5 млн. руб., в т.ч. за 2007 год от ДУ в бюджет Санкт-Петербурга перечислено 122,7 млн.руб[47].
В соответствии с действующим в Санкт-Петербурге законом «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга»[48] и для целей этого закона под объектами коммерческой недвижимости понимаются здания (строения, сооружения, встроенные нежилые помещения), передаваемые в доверительное управление в целях наполнения доходной части и(или) сокращения расходной части бюджета Санкт-Петербурга, в том числе путем поддержания указанных объектов недвижимости в надлежащем состоянии, их сохранения и улучшения.
Перечень целей передачи имущества в ДУ достаточно широк:
- наполнение доходной части и (или) сокращения расходной части бюджета Санкт-Петербурга, в том числе повышение эффективности использования имущества и поддержание имущества в надлежащем состоянии;
- сохранение и приумножение имущества;
- поддержание и развитие инженерной инфраструктуры Санкт-Петербурга;
- привлечение дополнительных внебюджетных инвестиционных ресурсов в экономику Санкт-Петербурга;
- реализация мероприятий по охране окружающей среды и здоровья населения в Санкт-Петербурге;
- снижение издержек в деятельности по управлению имуществом;
- увеличение размера минимального валового дохода от использования имущества;
- существенное улучшение социально-экономических и культурных условий жизни жителей Санкт-Петербурга;
- стимулирование хозяйственной деятельности в определенной области городского хозяйства.
Однако если договором доверительного управления имуществом не предусмотрено иное, то целью ДУ имуществом признается наполнение доходной части и(или) сокращение расходной части бюджета Санкт-Петербурга.
ДУ имуществом осуществляется в интересах Санкт-Петербурга, являющегося выгодоприобретателем по договорам ДУ имуществом.
При проведении конкурса на передачу объектов в ДУ устанавливается единственный критерий определения победителя конкурса. Указанный критерий должен:
- соответствовать целям ДУ, сформулированным в опубликованном перечне объектов;
- позволять осуществление объективной оценки;
- совпадать с критерием оценки деятельности доверительного управляющего.
Обязательными условиями конкурса являются:
- обеспечение исполнения обязательств доверительного управляющего по договору;
- размер минимального ежегодного валового дохода от использования объекта коммерческой недвижимости и пределы компенсации КУГИ документально подтвержденных текущих расходов доверительного управляющего;
- работа претендента на рынке в сфере недвижимости не менее двух лет;
- осуществление претендентом управления или эксплуатации не менее чем двух объектов недвижимости общей площадью не менее 5000 кв. м.;
- отсутствие у претендента задолженности по арендной плате, налоговым и иным обязательным платежам перед бюджетом Санкт-Петербурга и бюджетом РФ.
В проекте закона Санкт-Петербурга о бюджете города на очередной финансовый год предусматривается отдельная статья по доходам от передачи имущества в ДУ.
Имущество может передаваться в ДУ по результатам конкурса либо целевым назначением. Напомним, что в соответствии с Федеральным законом РФ от 30 июня 2008 года № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов.
Однако в настоящее время действует редакция закона «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга», которая предусматривает передачу имущества в ДУ целевым назначением исключительно в следующих случаях:
- если необходимость передачи имущества в ДУ следует из соглашений, заключенных исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга с федеральными исполнительными органами государственной власти, исполнительными органами государственной власти иных субъектов РФ, соглашений об осуществлении международных и внешнеэкономических связей, а также из международных договоров РФ;
- если претендентом является открытое акционерное общество, в котором Санкт-Петербургу принадлежит 100 % акций и целью деятельности которого, в том числе, является доверительное управление имуществом;
- если претендентом является организация, которая является добросовестным управляющим согласно ранее заключенному договору на этот объект, в случае истечения срока данного договора;
- если передача имущества в ДУ осуществляется в целях:
· существенного улучшения социально-экономических и культурных условий жизни жителей Санкт-Петербурга;
· стимулирования хозяйственной деятельности в определенной области городского хозяйства;
· если претендентом на получение в доверительное управление помещений, расположенных в многоквартирном доме, является коммерческая организация, уполномоченная собственниками помещений в указанном доме на осуществление функций по управлению таким многоквартирным домом.
При наличии единственного претендента имущество может передаваться в ДУ этому претенденту, если предложенные им условия соответствуют условиям конкурса.
При передаче объектов коммерческой недвижимости в ДУ в обязательном порядке определяются:
1. Цели ДУ;
2. Критерии оценки деятельности доверительного управляющего;
3. Обязанность доверительного управляющего периодически, но не реже одного раза в год, отчитываться о своей деятельности и ее результатах;
4. Ответственность доверительного управляющего за ненадлежащее исполнение своих обязательств;
5. Ограничения отдельных действий КУГИ и доверительного управляющего в отношении имущества, переданного в ДУ;
6. Размер и форма вознаграждения доверительному управляющему (в случаях, если выплата вознаграждения предусмотрена договором).
Вознаграждение доверительного управляющего (W) определяется в денежной форме в рублях по формуле:
W = V - Dfact - R,
где: V - валовая выручка от управления объектом;
Dfact - величина дохода бюджета, установленного по итогам конкурса на право заключения договора ДУ объектом (рассчитывается в рублях по курсу условной единицы, установленной на дату выплаты вознаграждения);
R - затраты доверительного управляющего на выполнение своих обязательств по договору ДУ.
В случае если передача объекта в ДУ осуществляется не в целях наполнение доходной части бюджета Санкт-Петербурга, размер вознаграждения доверительного управляющего определяется в денежной форме в рублях по формуле:
W = V – R.
Валовая выручка от управления объектом - выручка доверительного управляющего по договорам о предоставлении объекта (частей объекта) в пользование, а также выручка по договорам о предоставлении коммунальных и иных услуг в связи с предоставлением объекта (частей объекта) в пользование.
Обязательства доверительного управляющего по содержанию и ремонту объекта определяются на основании отчета о техническом состоянии объекта.
7. Обязательства доверительного управляющего по обеспечению установленного договором размера гарантированного дохода бюджета Санкт-Петербурга от передачи объекта в ДУ за весь срок доверительного управления[49].
Начальная величина дохода бюджета определяется в условных единицах, устанавливаемых законом Санкт-Петербурга о бюджете на очередной финансовый год для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, по формуле:
D=X ·4 ·Т,
где: D - начальная величина дохода бюджета;
Х - размер квартальной арендной платы за объект, определяемой методом массовой оценки [50].
Т - срок передачи объекта в ДУ в годах.
В случае если часть объекта передана в аренду, размер квартальной арендной платы за объект (Х) определяется по формуле:
Х = Х1 + Х2,
где: Х1 - размер квартальной арендной платы за часть объекта, переданную в аренду, поступающей в бюджет Санкт-Петербурга на момент включения объекта в Перечень;
Х2 - размер квартальной арендной платы за часть объекта, не переданную в аренду, определяемой методом массовой оценки.
8. Пределы возмещения КУГИ необходимых расходов, произведенных доверительным управляющим при ДУ объектом, за счет доходов от использования этого объекта.
Объекты коммерческой недвижимости, подлежащие передаче в ДУ, включаются в перечень, который формируется и обновляется КУГИ.
По окончании срока договора ДУ договор с добросовестным управляющим заключается на тот же срок, на который был заключен предыдущий договор, без проведения конкурса.
Доверительный управляющий может поручить другому лицу совершать от своего имени действия, необходимые для управления имуществом, если он уполномочен на это договором, либо получил на это согласие учредителя управления в письменной форме, либо вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок[51].
Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного, как за свои собственные.
Доверительный управляющий обязан своевременно производить ремонтные, консервационные и реставрационные работы в отношении имущества за счет доли дохода, предусмотренной на эти цели. Не производить ремонтных работ капитального характера, перепланировок и переоборудования помещений без письменного согласия учредителя управления, а также, в случае необходимости, КГИОП и (или) без согласования в установленном порядке проектно-сметной документации.
Доверительный управляющий обязан передать после прекращения действия договора имущество учредителю со всеми неотделимыми улучшениями. Стоимость произведенных доверительным управляющим неотделимых улучшений не возмещается. Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по ДУ, включаются в состав имущества.
Ставки арендной платы по договорам, заключенным доверительным управляющим, не должны быть ниже ставок, определенных в соответствии с методикой определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург. При определении ставки арендной платы оплата услуг по техническому обслуживанию и энергоснабжению арендуемых помещений в состав арендной платы не включается.
Доверительный управляющий не вправе взимать арендную плату, авансированную за период более года без согласования с учредителем управления.
В случае ненадлежащего выполнения условий, предусмотренных договором, доверительный управляющий несет ответственность в соответствии с договором и законодательством.