Специфика жилья как объекта управления практически исключает правомочия по владению и пользованию жилищным фондом из круга прав муниципального образования как собственника, так как владение и пользование жилыми помещениями осуществляется отдельными физическими и юридическими лицами на договорной основе.
К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся[52]:
1) учет муниципального жилищного фонда;
2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, в целях признания граждан малоимущими;
3) ведение учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;
5) предоставление малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений;
6) принятие решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;
7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;
9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
В субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;
2) государственный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации субъектам РФ;
3) муниципальный - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
По договору социального найма жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется малоимущим гражданам. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам.
Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в установленном законом порядке, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, подлежащего налогообложению.
Норма предоставления социального жилья устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Наймодатель жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Если наниматель и члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Если наниматель и члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель после предупреждения не устранят эти нарушения, виновные граждане выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Наймодатель жилого помещения обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта помещения, общего имущества в многоквартирном доме наниматель вправе потребовать по своему выбору:
- уменьшения платы за пользование жилым помещением;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;
- возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязанностей наймодателя.
Наниматель жилого помещения имеет право:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
1) служебные жилые помещения. Служебные жилые помещения могут предоставляться гражданам не только в виде отдельной квартиры, но и в виде жилого дома[53]
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения устанавливаются субъектом РФ.
Право на субсидии имеют граждане:
1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;
3) члены жилищных кооперативов;
4) собственники жилых помещений.
Отдельным категориям граждан могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых гражданам.
В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17 апреля 2007 года N 125-27 «О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга», жилые помещения коммерческого использования предоставляются по договорам найма, аренды, купли-продажи и мены.
Включение в жилищный фонд коммерческого использования Санкт-Петербурга жилых помещений не допускается, если они заняты по договорам социального найма, договорам найма специализированных жилых помещений, договорам безвозмездного пользования, иным договорам или обременены иными правами.
Включение жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга в жилищный фонд коммерческого использования Санкт-Петербурга осуществляется после расторжения договоров социального найма таких жилых помещений или после исключения таких жилых помещений из специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга.
Жилые помещения коммерческого использования по договорам найма предоставляются гражданам во временное владение и пользование за плату для проживания.
Граждане, которым в соответствии с настоящей статьей предоставлены жилые помещения коммерческого использования по договорам найма, имеют право приобрести такие жилые помещения по договорам купли-продажи целевым назначением в порядке, установленном законодательством Санкт-Петербурга.
Жилые помещения коммерческого использования по договорам найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий.
Количество жилых помещений коммерческого использования, предоставляемых гражданам по договорам найма, ежегодно определяется Правительством Санкт-Петербурга.
Жилые помещения коммерческого использования в период действия договора найма не подлежат отчуждению, обмену, передаче третьим лицам по договору поднайма или иному договору, за исключением продажи таких жилых помещений целевым назначением гражданам, занимающим такие жилые помещения по договорам найма.
Жилые помещения коммерческого использования по договорам аренды предоставляются юридическим лицам во временное владение и пользование за плату в целях использования для проживания работников в связи с характером их трудовых отношений.
Жилые помещения коммерческого использования по договорам аренды предоставляются юридическим лицам в целях использования для проживания следующих категорий работников:
работников организаций, учредителем (участником, акционером, членом) которых является Санкт-Петербург, созданных для выполнения работ и услуг, связанных с организацией управления жилищным фондом;
работников государственных учреждений культуры;
работников государственных учреждений здравоохранения;
работников государственных учреждений образования;
работников государственных учреждений социального обслуживания населения;
работников государственных учреждений физкультуры и спорта;
работников государственных учреждений науки;
сотрудников органов и учреждений Министерства внутренних дел Российской Федерации, расположенных на территории Санкт-Петербурга;
сотрудников органов Федеральной службы безопасности, расположенных на территории Санкт-Петербурга;
сотрудников Федеральной службы охраны Российской Федерации;
сотрудников органов и учреждений Министерства юстиции Российской Федерации;
сотрудников органов прокуратуры, расположенных на территории Санкт-Петербурга;
работников государственных учреждений пограничных управлений Федеральной службы безопасности Российской Федерации;
работников организаций, участвующих в реализации крупных инвестиционных и национальных проектов, а также в создании и развитии особой экономической зоны.
Количество жилых помещений коммерческого использования, предоставляемых юридическим лицам по договорам аренды, ежегодно определяется Правительством Санкт-Петербурга.
Жилые помещения коммерческого использования по договорам аренды предоставляются юридическим лицам в порядке очередности исходя из даты подачи в уполномоченный орган заявления о предоставлении жилого помещения коммерческого использования по договору аренды.
Общая площадь жилого помещения коммерческого использования, предоставляемого по договору аренды, не ограничена.
Жилые помещения коммерческого использования в период действия договоров аренды не подлежат отчуждению, обмену, передаче третьим лицам по договору субаренды или иному договору, за исключением передачи таких жилых помещений работникам по договорам найма.
Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга [54]
Для расчета арендной платы за жилое помещение используются следующие исходные данные:
- Классификационная группа многоквартирного дома, в котором расположено жилое помещение.
- Общая площадь жилого помещения в квадратных метрах.
Расчет размера арендной платы за жилое помещение производится по следующей формуле:
Аар = (Аср ·К + I: S ∙ Кд: 12) ∙ S,
где:
Аар - размер арендной платы за жилое помещение в месяц;
Аср - базовая ставка арендной платы за квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц;
К - коэффициент, отражающий качество и благоустройство жилого помещения (табл.7.1);
Таблица 7.1
Коэффициенты, отражающие качество и благоустройство жилого помещения
| N п/п | Классификационные группы многоквартирных домов | Коэффициент, отражающий качество и благоустройство жилого помещения |
| Дома дореволюционной постройки, прошедшие комплексный капитальный ремонт | 3,850 | |
| Дома дореволюционной постройки, не прошедшие капитальный ремонт | 1,815 | |
| Дома постройки 1918-1930 гг. категории "Конструктивизм" | 1,119 | |
| Дома постройки 1931-1956 гг. категории "Сталинские" | 2,874 | |
| Дома постройки 1957-1970 гг. категории "Хрущевки кирпичные" | 0,181 | |
| Дома постройки 1957-1970 гг. категории "Хрущевки панельные" | 0,181 | |
| Дома постройки 1970-1980 гг. кирпичные | 1,974 | |
| Дома постройки 1970-1980 гг. панельные | 1,824 | |
| Дома, построенные после 1980 г., категории "Новое строительство кирпичные" | 3,299 | |
| Дома, построенные после 1980 г., категории "Новое строительство панельные" | 1,849 |
I – инвентаризационная стоимость жилого помещения по данным органов технической инвентаризации в рублях;
S – общая площадь жилого помещения в квадратных метрах;
Кд – коэффициент доходности аренды жилого помещения.