По данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) земельный фонд Санкт-Петербурга составляет 139,9 тыс. га. В таблице 8.2 представлена структура городских земель по формам собственности. Как видно из него, большая часть их находится в публичной собственности.
Таблица 8.2
Структура земельного фонда Санкт-Петербурга по формам собственности на 01.01.10
| Формы собственности | Площадь,тыс.га | Площадь,% |
| Государственная собственность | 115.7 | 82.7 |
| в том числе: | ||
| - собственность Санкт-Петербурга | 21.2 | 15.1 |
| - собственность Российской Федерации | 1.9 | 1.4 |
| Собственность граждан | 5.3 | 3.8 |
| Собственность юридических лиц | 18.9 | 13.5 |
| Итого: | 139.9 |
Источник: https://www.kzr.spb.ru/
Хотя и доля государственных земель велика, она все же ниже, чем в среднем по стране (92,2%). При этом если сравнить структуру земель по формам собственности несколько лет назад и сейчас, то можно проследить тенденцию к увеличению доли земель, владельцами которых являются физические и юридические лица (рис. 8.2), т.е. идет процесс вовлечения земель в оборот.
В таблицах 8.2, 8.3 приведены состав земель и распределение земельного фонда Санкт-Петербурга по угодьям на 01.01.10
Предоставления земельных участков под строительство может осуществляться как на торгах, так и целевым назначением[65] (рис. 8.3.).
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. В форме конкурса проводятся торги в случае необходимости установления условий
Рис. 8.2. Динамика структуры земель СПб по формам собственности за период 2003-2010 гг.
Таблица 8.3
Состав земель Санкт-Петербурга на 01.01.10.
| Состав земель | Площадь,тыс.га | Площадь,% |
| Земли жилой застройки | 9.7 | 6.9 |
| Земли общественно-деловой застройки | 12.5 | 8.9 |
| Земли промышленности | 19.0 | 13.6 |
| Земли общего пользования | 12.6 | 9.0 |
| Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций | 6.8 | 4.9 |
| Земли сельскохозяйственного использования | 28.9 | 20.6 |
| Земли особо охраняемых территорий | 33.1 | 23.7 |
| Земли под участками лесного фонда | - | - |
| Земли под водными объектами | 5.3 | 3.8 |
| Земли под военными объектами и иными режимными территориями | 7.7 | 5.5 |
| Земли под объектами иного специального назначения | 1.3 | 1.0 |
| Земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность | 3.0 | 2.1 |
| Итого: | 139.9 |
|
|
Таблица 8.4.
Распределение земельного фонда Санкт-Петербурга по угодьям на 01.01.10
| Виды угодий | Площадь,тыс.га | Площадь,% |
| Сельскохозяйственные угодья | 25.1 | 18.0 |
| в том числе: | ||
| - пашня | 19.0 | 13.6 |
| - многолетние насаждения | 1.9 | 1.4 |
| - сенокосы | 2.2 | 1.6 |
| - пастбища | 2.0 | 1.4 |
| Лесные земли | 24.4 | 17.4 |
| Под древесно-кустарниковой растительностью | 14.4 | 8.1 |
| Под водой | 6.6 | 4.7 |
| Земли застройки | 51.0 | 36.5 |
| Под дорогами | 9.3 | 6.6 |
| Болота | 1.6 | 1.2 |
| Нарушенные земли | 0.0 | |
| Прочие земли | 10.5 | 7.5 |
| Итого: | 139.9 |
Источник: https://www.kzr.spb.ru/info_landstructure.asp
по созданию и использованию результата инвестирования, связанных не только с перечислением денежных средств. В частности, предоставление объектов недвижимости может производиться по результатам проведения конкурса проектов в области архитектуры, градостроительства, культуры, социально значимых проектов.
|
|
Когда объектом недвижимости является земельный участок, предметом торгов является земельный участок либо право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, либо право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Проведение торгов может осуществляться по следующим вариантам в зависимости от степени готовности документации по участку для застройки (табл.8.5.)
Рис. 8.3. Способы предоставления земельных участков для строительства в Санкт-Петербурге [66]
Таблица 8.5
Варианты проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка
| Вариант № 1 (т.наз. «длинный пакет») | Вариант № 2 (т.наз. «короткий пакет») |
| Возможность сразу после торгов приступить к проектированию и строительству объекта. Торги за ставку арендной платы на весь срок строительства (2-5 лет). Арендатор обязан завершить строительство в установленный срок | Возможность приступить к строительству объекта только после дополнительных согласований. Торги за ставку арендной платы на срок 6 лет. Срок строительства не регламентирован |
В целях предоставления объектов недвижимости уполномоченный Правительством города орган обеспечивает разработку документации, необходимой для предоставления объектов недвижимости, либо юридическими лицами, учредителем (участником) которых является Санкт-Петербург, либо путем привлечения для разработки документации иных лиц.
|
|
При проведении конкурсов на право разработки документации основными критериями выявления победителя являются сроки разработки документации и размер вознаграждения.
Вознаграждение лицам, разработавшим документацию по договору на разработку документации, составляет не более 10 % суммы, выручаемой от предоставления объекта недвижимости.
В случае если на указанных лиц возлагается обязанность по разработке документации по планировке территории, подлежащей застройке, соответствующие затраты возмещаются сверх вознаграждения за разработку документации.
Торги по предоставлению объектов недвижимости проводятся не позднее трех месяцев со дня приемки работ по разработке документации для предоставления объектов недвижимости.
К числу инвестиционных условий относятся:
1) правовая форма предоставления объекта недвижимости и результата инвестирования:
- предоставление земельного участка:
· на инвестиционных условиях с правом его застройки;
· в аренду;
· в собственность;
· постоянное (бессрочное) пользование;
· безвозмездное срочное пользование;
· на праве ограниченного пользования (сервитута);
· с возникновением права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) инвестора на результат инвестирования.
- предоставление подлежащих реконструкции или завершению строительством зданий, строений, сооружений для осуществления инвестиционной деятельности в целях создания нового объекта недвижимого имущества с возникновением права собственности инвестора на результат инвестирования;
2) в случае, если объектом недвижимости является земельный участок:
· начальная цена при продаже земельного участка;
· размер арендной платы за земельный участок (при заключении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях);
· плата за пользование земельным участком (при предоставлении права ограниченного пользования).
3) в случае, если объектами недвижимости являются подлежащие реконструкции (завершению строительством) здания, строения, сооружения, - стоимость права на заключение инвестиционного договора;
4) возложение на инвестора обязанности завершить строительство (реконструкцию) объекта недвижимости и сдать его в эксплуатацию не позднее определенного срока.
К числу инвестиционных условий могут относиться:
1) возмещение убытков и иных затрат за снос объектов недвижимости, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования;
2) обязательства по предоставлению в собственность Санкт-Петербурга квартир, необходимых для расселения проживающих в объекте недвижимости граждан, либо освобождения нежилых помещений, необходимых для перемещения государственных учреждений, предприятий;
3) иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга.
Подготовка документации для проведения торгов
Во всех случаях, кроме продажи участков под ИЖС, подготовкой документации для проведения торгов занимается Управление инвестиций, а в случае с ИЖС исполнителем является ОАО «Фонд имущества СПб», который действует на основании договора с районной администрацией. Далее эти две организации будут рассматриваться как уполномоченная организация по подготовке документации для проведения торгов.
При подготовке документации по «полному пакету» для участков, расположенных в границах территорий, на которые отсутствует утвержденные проекты планировки и межевания, Управление инвестиций должно получить от КГА заключение, содержащее информацию и виде разрешенного использования, функциональном назначении планируемого объекта, а также сроки выдачи градостроительного плана земельного участка.
Для участков под КОТ КГА предоставляет ориентировочные технико-экономические показатели застройки земельного участка в соответствии с документами территориального планирования и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), а также необходимые условия по подготовке документации по планировке территории и план земельного участка в масштабе 1:2000.
Далее уполномоченная организация должна осуществить ряд запросов, содержание которых и органы их предоставляющие представлены в таблице 8.6.
Таблица 8.6
Сведения для подготовки документации, предоставляемые органами исполнительной власти Санкт-Петербурга по запросу уполномоченной организации
| Орган, предоставляющий информацию | Предмет торгов | ||
| Право аренды на инвестиционных условиях | Право аренды для КОТ | Продажа под ИЖС | |
| Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) | − адрес; − фактическая площадь; − данные о наличии и учете объектов недвижимости, расположенных на участке; − наличие зон с особыми условиями использования территории | − адрес; − фактическая площадь; − категория земель; − фактическое использование − наличие учтенных объектов недвижимости; − наличие охранных зон; − дополнительные сведения | − адрес; − ориентировочная площадь; − категория земель; − фактическое использование, в т.ч. наличие учтенных объектов недвижимости, временных строений и самовольных построек; − наличие охранных зон; − дополнительные сведения |
| Районная администрация (РА) | возможность размещения результата инвестирования | согласование проведения торгов | - |
| Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП) | − отнесение участка и расположенных на нем объектов культурного наследия (ОКН); − нахождение участка в пределах зон охраны ОКН; − режим использования при отнесении участка к вышеназванным категориям; − возможность проведения работ на территориях вышеназванных категорий и в отношении ОКН | − отнесение участка и расположенных на нем объектов культурного наследия (ОКН); − нахождение участка в пределах зон охраны ОКН; | − отнесение участка и расположенных на нем объектов к ОКН; − нахождение участка в пределах зон охраны ОКН; − наличие ограничений и режим использования при отнесении участка к вышеназванным категориям |
| Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО) | − технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; − плата за подключение; − плата за технологическое присоединение к электрическим сетям | возможность инженерного обеспечения земельного участка в соответствии с планами реализации территориального планирования СПб, генеральными схемами водо-, газо-, тепло- и энергоснабжения | − технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения; − плата за подключение |
| Комитет по управлению государственным имуществом (КУГИ) | − обременения участка и расположенных на нем объектов недвижимости; − сроки и условия прекращения прав третьих лиц; − сведения о регистрации права собственности СПб | − расчет размера арендной платы за единицу площади участка; − обременения участка и расположенных на нем объектов недвижимости; − сроки и условия прекращения прав третьих лиц | − имущественно-правовой статус участка и расположенных на нем объектов недвижимости; − существующие обременения; − сроки и условия прекращения прав третьих лиц |
| Комитет по транспортно-транзитной политике (КТТП) (для проектов в сфере транспорта и логистики) | возможность размещения объектов транспортно-логистического назнчения | - | - |
| Управление Роспотребнадзора по СПб (осуществляется КС) | соответствие предполагаемого использования участка санитарным правилам | - | - |
Виды гражданско-правовых платежей за предоставление объектов недвижимости:
1) при продаже земельных участков - стоимость объекта недвижимости;
2) при заключении договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях - арендная плата;
3) при заключении с сособственником земельного участка соглашения о порядке использования земельного участка - компенсация за пользование земельным участком;
4) при заключении соглашений об установлении сервитутов - плата за пользование земельным участком.
Размеры платежей устанавливаются:
1) при предоставлении объекта недвижимости на торгах - по результатам торгов.
При этом победитель возмещает организатору торгов сумму затрат и вознаграждения по организации и проведению торгов в размере (табл.8.7):
Таблица 8.7
Размер выплачиваемой победителем торгов Фонду имущества суммы в зависимости от предмета торгов
| № | Предмет торгов | Состав выплачиваемой Фонду суммы | Размер выплачиваемой суммы |
| Продажа права на заключение договора на инвестиционных условиях | Сумма затрат на организацию и проведение торгов, а также вознаграждение | 3% от стоимости аренды | |
| Продажа права аренды участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства | 2 % от стоимости аренды | ||
| Продажа участка под ИЖС | Сумма затрат на подготовку документации, организацию и проведение торгов, а также вознаграждение | цена более 1 500 000 руб. – 7% | |
| цена менее 1 500 000 руб. – 10% |
Как видно из таблицы, размеры выплат определяются в процентах от стоимости права аренды или покупки участка в собственность, т.е. их размер основывается не на фактических затратах Фонда, связанных с конкретным объектом, которые затруднительно было бы определить, т.к. учет затрат ведется не по каждому объекту, а по статьям калькуляции.
Если аукцион не состоялся, затраты Фонда компенсации не подлежат. Затраты также не компенсируются при подготовке документации по продаже участка для ИЖС, в которой были найдены недостатки, либо районная администрация обоснованно решила не проводить аукцион.
2) при целевом предоставлении - на основе начальной цены права на заключение инвестиционного договора, рыночной стоимости арендной платы за земельный участок.
По решению Правительства Санкт-Петербурга платежи, взимаемые городом за предоставление объектов недвижимости, могут быть уменьшены на размер денежных средств, направляемых инвестором в соответствии с условиями инвестиционного договора (договора аренды на инвестиционных условиях):
- на строительство (реконструкцию) объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в собственность Санкт-Петербурга;
- на передачу в собственность Санкт-Петербурга квартир, необходимых для расселения граждан, проживающих в предоставляемом инвестору объекте недвижимости;
- на передачу в собственность Санкт-Петербурга квартир для расселения граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде;
- на строительство (реконструкцию) объектов физической культуры и спорта;
- на иные обязательства инвестора.
Продажа участков под ИЖС осуществляется только 8 районах Санкт-Петербурга: Выборгском, Колпинском, Красногвардейском, Красносельском, Курортном, Петродворцовом, Пушкинском и Приморском. На рисунке 8.4 эти районы обозначены зеленым цветом.
Целевое предоставление - предоставление объектов недвижимости без проведения торгов или в случае признания торгов несостоявшимися[67].
Целевое предоставление земельных участков осуществляется в случаях:
Рис. 8.4 Районы Санкт-Петербурга, в границах которых предоставляются участки под ИЖС
Целевое предоставление земельного участка
1) лицам, имеющим право в силу гражданского законодательства требовать от Санкт-Петербурга заключения договора об установлении сервитута для прокладки и эксплуатации
линий электропередач, связи и трубопроводов и иных инженерных коммуникаций, обеспечивающих деятельность городского хозяйства;
2) на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с уставными целями;
3) при предоставлении в соответствии с земельным и градостроительным законодательством с предварительным согласованием места размещения объекта недвижимости;
4) при предоставлении для строительства в соответствии с земельным и градостроительным законодательством в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.
В Санкт-Петербурге принята Адресная программа «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге»[68], главными задачами которой являются:
1. Повышение уровня обеспеченности жилыми помещениями горожан.
2. Улучшение социальных и экономических параметров городского жилищного фонда.
3. Повышение эффективности использования застроенных территорий, занятых аварийными домами, подлежащими сносу или реконструкции или не отвечающими современным требованиям к качеству проживания.
4. Реконструкция и развитие городских систем инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры.
Реновация кварталов, застроенных домами первых массовых серий позволит предотвратить аварийное состояние жилищного фонда в будущем.
Категории домов, включенных в адресную программу.
В Адресную программу «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» включены 32 квартала. Многоквартирные дома, расположенные на этих территориях, планируются сносу или реконструкции в случае, если они:
признаны аварийными;
относятся к типовым проектам постройки 1958-1970 гг. (дома первых массовых серий);
относятся к малоэтажной жилой застройке до 1966 года;
имеют высокую – более 70% степень физического износа вне зависимости от времени постройки;
не соответствуют градостроительным регламентам и иной действующей градостроительной документации Санкт-Петербурга.
Другие многоквартирные дома, не относящиеся к перечисленным категориям, сносить или реконструировать не предполагается.
При развитии застроенной территории переселение граждан из освобождаемых квартир будет осуществляться в новые благоустроенные многоэтажные дома, расположенные в границах этой же территории. Переезд жителей в другие районы города станет возможным только с их письменного согласия. Новые комфортные жилые дома будут отвечать всем действующим санитарным и техническим нормам.
Целевое предоставление земельных участков, зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, кроме того, допускается в случаях:
1) в соответствии с соглашениями, заключенными Санкт-Петербургом с РФ, субъектами РФ, иностранными государствами, стратегическими инвесторами, а также в соответствии с соглашениями между РФ и иностранными государствами;
2) в соответствии с целевыми программами Санкт-Петербурга, федеральными целевыми программами;
3) единственному участнику несостоявшихся торгов;
4) целевое предоставление зданий, строений и сооружений для осуществления инвестиционной деятельности допускается арендатору объекта недвижимости, если договор аренды объекта недвижимости не предусматривает возможности его расторжения в связи с реконструкцией объекта недвижимости.
Целевое предоставление земельных участков в собственность не допускается, за исключением случаев предоставления земельных участков для строительства лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.
Диапазон ставок арендной платы при предоставлении земельных участков под строительство целевым назначением в 2008 г. (Евро/кв.м/год)[69]:
- промышленность – 5-25 Евро/кв.м/год;
- торговля – 50-300 Евро/кв.м/год;
- жилищное строительство – 100-500 Евро/кв.м/год.