В Санкт-Петербурге аренда государственных земель может осуществляться как без права строительства зданий и сооружений, так и с правом строительства зданий и сооружений (рис. 8.4.)
Правительство Санкт-Петербурга вправе установить временный порядок предоставления земельных участков в долгосрочную аренду на торгах для целей разработки градостроительной и иной документации с последующим разрешением арендаторам земельных участков осуществить застройку арендуемых земельных участков.
Рис. 8.4. Виды аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга [71]
Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга [72]
Годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле:
Ар = Bs ·Кmp · Ps · Кф · Кп · Кд · Кк,
где:
Ар - годовой размер арендной платы;
Bs - базовая ставка арендной платы - ставка арендной платы за один квадратный метр в год, учитывающая кадастровую стоимость земельного участка и соответствующая определенной степени коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю и уровню развития инфраструктуры в соответствующей зоне градостроительной ценности территории. Устанавливается в порядке, определенном Правительством Санкт-Петербурга.
Зона градостроительной ценности территории - определяемая Правительством Санкт-Петербурга часть территории Санкт-Петербурга, в которую входят кадастровые кварталы, объединенные по степени коммерческой привлекательности, потребительского спроса на землю и развития инфраструктуры.
Кmp - коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством Санкт-Петербурга;
Ps - площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов);
Кф - коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка).
Функциональное использование - использование земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.
Кп - коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов;
Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости;
Кк - корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования.
Величина квартальной арендной платы определяется путем деления годового размера арендной платы (Ар) на четыре.
За использование земельных участков, право постоянного бессрочного пользования на которые переоформляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ» размер арендной платы на год устанавливается в пределах 2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков (см. п.8.2. учебного пособия).
Порядок расчета арендной платы [73]
1.1. Арендные платежи производятся в рублях. Расчет арендной платы ведется в условных единицах. Величина условной единицы принимается равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального банка РФ на первый рабочий день оплачиваемого квартала, если иное не установлено правовыми актами Правительства Санкт-Петербурга[74].
Годовой размер арендной платы (Аг) в условных единицах рассчитывается по формуле:
Аг = Ас · Пз · Кф1 · Кф2 · Кф3 · Кф4 · Кп · Кз · Ко · Кс,
где:
Ас - ставка арендной платы за 1 кв. м. в год - устанавливается в соответствии с приложением к методике на пересечении графы номера зоны градостроительной ценности территорий (ЗГЦТ) (табл.8.10) и графы кода функционального использования территории (Кн), определяемого в соответствии с приложением к методике (табл.8.11.).
Таблица 8.10.
Фрагмент таблицы кодов функционального использования территории
| N п/п | Код (Кн) | Функциональное использование территории | Примеры объектов, расположенных на земельном участке (субъектов использующих земельные участки) |
| 1.1 | Жилищное хозяйство | Жилые многоквартирные здания, общежития, дома усадебного типа, коттеджи, таунхаузы, организации, оказывающие услуги по содержанию жилищного фонда | |
| 1.2 | Образование | Образовательные учреждения (в том числе негосударственные) | |
| … | |||
| 3.10 | Торговля и оказание услуг во временных сооружениях (объектах) 3-й категории | Временные сооружения, павильоны, летниекафе, киоски, палатки, контейнеры, тонары и другие временные объекты торговли и оказания услуг, расположенные у станций метрополитена, вокзальных комплексов, железнодорожных станций (для участков, расположенных в зонах градостроительной ценности территорий N 1 - N 8 в радиусе 100 м от ближайшего входа-выхода) до границы участка, для иных участков - в радиусе 250 м) |
Таблица 8.11
Фрагмент таблицы арендной платы (ставки) за земельные участки по зонам градостроительной ценности территорий за один кв.м. в год в у.е.
| Код Кн | Зона 1 | Зона 2 | Зона 3 | Зона 4 | Зона 5 | Зона 6 | Зона 7 | Зона 8 | Зона 9 | Зона 10 |
| 3.10 | 662,4 | 529,92 | 423,936 | 339,149 | 271,319 | 217,055 | 173,644 | 157,858 | 143,508 | 130,461 |
| 1.2 | 0,138 | 0,11 | 0,088 | 0,071 | 0,057 | 0,045 | 0,036 | 0,033 | 0,030 | 0,027 |
| 18.0 | 27,6 | 22,08 | 17,664 | 14,131 | 11,305 | 9,044 | 7,235 | 6,577 | 5,979 | 5,436 |
Продолжение таблицы 8.11
| Зона 11 | Зона 12 | Зона 13 | Зона 14 | Зона 15 | Зона 16 | Зона 17 | Зона 18 | Зона 19 |
| 118,601 | 107,819 | 98,018 | 89,107 | 81,006 | 73,642 | 66,947 | 60,861 | 55,328 |
| 0,025 | 0,022 | 0,02 | 0,019 | 0,017 | 0,015 | 0,014 | 0,013 | 0,012 |
| 4,942 | 4,492 | 4,084 | 3,713 | 3,375 | 3,068 | 2,789 | 2,536 | 2,305 |
При передаче объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, в доверительное управление ставка арендной платы за земельный участок устанавливается по коду 18.0. (иные виды деятельности).
Пз - площадь земельного участка
Кф1 = 1,3 - повышающий коэффициент к ставке арендной платы для земельных участков, расположенных у станций метрополитена, вокзальных комплексов, железнодорожных станций, а также на основных транспортных магистралях (приложении к методике), только для отдельных кодов функционального использования. В иных случаях Кф1 = 1,0.
Кф2 = 1,5 - повышающий коэффициент к ставке арендной платы за земельные участки, предоставленные под временные объекты торговли и оказания услуг, в которых реализуются алкогольные напитки с содержанием этилового спирта свыше 13%. В иных случаях Кф2 = 1,0.
Кф3 = 1,15 - повышающий коэффициент к ставке арендной платы за земельные участки (доли земельных участков) под зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для установки игровых автоматов, предусматривающих денежный выигрыш. В иных случаях Кф3 = 1,0.
Понижающий коэффициент Кф4 применяется для временных объектов торговли и оказания услуг:
реализующих исключительно:
- газетно-журнальную и книжную продукцию, канцелярские товары, театральные билеты, экскурсионные билеты и путевки, билеты городского пассажирского транспорта, продукцию религиозного содержания - Кф4 = 0,25;
- молочную (кроме мороженого), сельскохозяйственную (кроме цветов) и плодоовощную продукцию, посадочные материалы, хлебобулочные изделия, аптекарские товары - Кф4 = 0,5;
- оказывающих услуги населению исключительно по предоставлению общественных туалетов, а также бытовые услуги населению.
Коэффициенты Кз, Ко, Кс устанавливаются равными 1,0, если иное не установлено методикой.
Коэффициент площади функционального использования территории Кп применяется в соответствии со специальной таблицей методики (табл.8.12).
Таблица 8.12
Фрагмент таблицы коэффициентов площади функционального использования территории (Кп )
| Код Кн | Функциональное использование и тип объектов | Площадь кв. м/га | |||||||||||||||||||
| 10 м | 25 м | 50 м | 100 м | 150 м | 300 м | 500 м | 1000 м | 5000 м | 1 га | 2 га | 3 га | 5 га | 10 га | 15 га | 20 га | 30 га | 50 га | более | |||
| 1.2 | Образование | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | ||||||||||
| 1.4 | Здравоохранение и соц.обеспечение | 1,5 | 0,75 | 0,75 | 0,75 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 |
Кз = 0,5 устанавливается для зон с особым режимом использования, зон ограниченного землепользования, охранных зон в случае, если зоны препятствуют использованию земельного участка в соответствии с назначением, указанным в договоре.
Понижающий коэффициент Кс = 0,75 применяется к ставке арендной платы, рассчитанной по методике для земельных участков, предоставленных в аренду под капитальное строительство или реконструкцию объектов на инвестиционных условиях (на период проектно-изыскательских работ (но не более двенадцати месяцев), а также на период капитального строительства или реконструкции в соответствии с утвержденным графиком строительных работ).
Сезонный понижающий коэффициент отдаленности Ко = 0,6 для Колпинского, Кронштадтского, Петродворцового, Пушкинского районов Санкт-Петербурга, а также для некоторых поселков. Этот коэффициент применяется в I и IV кварталах календарного года для земельных участков по некоторым видам функционального использования.
Понижающий коэффициент отдаленности Ко = 0,75 вводится для Кронштадтского района города и некоторых населенных пунктов.