В Санкт-Петербурге Концепцией управления недвижимостью города передача объектов недвижимости в аренду рассматривается как возобновляемый источник доходов бюджета Санкт-Петербурга.
Передаче в аренду подлежат объекты, имеющие значительный совокупный эффект, высокий уровень ликвидности и не нуждающиеся в капитальных вложениях.
При передаче объектов недвижимости в аренду должны соблюдаться следующие общие условия:
· уровень арендной платы не должен создавать дискриминационные условия на рынке недвижимости, что означает безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, направленного на выравнивание ставок арендной платы для частной и государственной недвижимости;
· использование государственной недвижимости в коммерческих целях предполагает равенство всех категорий арендаторов, то есть отсутствие практики сдачи в аренду объектов недвижимости на льготных условиях;
· соблюдение принципа прозрачности требует равнодоступности всех заинтересованных лиц к информации об объектах, предлагаемых к сдаче в аренду;
· риски, возникающие в процессе эксплуатации объекта недвижимости, должны быть четко сформулированы и распределены между собственником и арендатором;
· арендаторам, выполняющим все условия договора аренды, может разрешаться субаренда с соблюдением уведомительного порядка.
В Санкт-Петербурге определение ставок аренды объектов нежилого фонда города регулируется специальным законодательством[42].
Арендная плата за объекты нежилого фонда устанавливается на основании ее рыночной стоимости, определенной с применением методов массовой и индивидуальной оценки.
|
|
Массовая оценка – метод оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости в Санкт-Петербурге.
Индивидуальная оценка – метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости, базирующийся на учете всех существенных характеристик объекта, состояния рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, условий договора аренды.
Индивидуальная оценка применяется для определения ставок арендной платы за объекты нежилого фонда:
· гаражей индивидуального пользования;
· зданий общей площадью более 1500 кв. м, являющихся объектом аренды в целом;
· зданий (сооружений) специального назначения (причалы, специально оборудованные банковские хранилища и т. д.);
· совокупности объектов нежилого фонда, расположенных на одном земельном участке и объединенных единством цели их назначения (целевого назначения);
· При передаче в аренду на срок более 10 лет объекта нежилого фонда, требующего проведения капитального ремонта.
Базовая рыночная ставка аренды (Аб) за квадратный метр в год в рублях определяется для каждого из трех видов использования объекта – офисная; торговая; производственно-складская – по следующей формуле:
Аб = А0 ´ К1 ´ К2 ´ К3 ´ К4 ´ К5 ´ К6 ´К7 ×I,
где Аб – базовая рыночная ставка аренды;
А0 – базовая ставка (за кв. м. в год в рублях).
К1 - коэффициент местоположения;
К2 - коэффициент площади;
|
|
К3 - коэффициент этажа;
К4 - коэффициент состояния;
К5 - коэффициент типа входа;
К6 - коэффициент типа здания;
К7 - коэффициент благоустройства;
I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, устанавливаемый с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга.
Для определения значений указанных коэффициентов используются факторно-стоимостные модели соответствующих секторов рынка аренды объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга, построенные методами корреляционно-регрессионного анализа в рамках мониторинга сделок аренды объектов недвижимости Санкт-Петербурга.
При наличии запрета на то или иное использование из трех перечисленных Аб для него принимается равным 0, то есть функции использования, запрещенные применительно к данному объекту нежилого фонда, из расчета исключаются.
А0 определяется из таблицы 6.1.
Таблица 6.1.
Базовые ставки арендной платы (за кв. м. в год в рублях)
|
Независимо от предполагаемого (или текущего) использования помещения арендатором из трех значений Аб (торговой функции, офисной функции, производственно-складской функции) выбирается максимальное значение (Аб max), если оно является вариантом наилучшего использования объекта.
Рыночная ставка (Арын) рассчитывается по формуле:
Арын = Аб max ´ Кар,
где Кар – арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма предоставления помещений в аренду, в соответствии с настоящей методикой, по сравнению с практикой вторичного рынка.
|
|
Кар принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий.
Расчетная ставка аренды (Арасч) за квадратный метр в год для помещения рассчитывается по формуле:
Арасч = Арын ´ Кс,
где Кс – коэффициент социальной значимости деятельности арендатора.
Общая сумма выплат (в рублях) за арендуемое помещение (Апл) за квартал определяется по формуле:
Апл = Арасч /4 ´ Ру.е. ´ S,
где Арасч – расчетная ставка аренды в условных единицах за кв. метр в год;
Pу.е. – стоимость 1 долл. США в рублях по курсу ЦБ на 1-й рабочий день расчетного квартала;
S – общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта в кв. м.
Приведем порядок расчета некоторых коэффициентов из формулы для расчета Аб.
Коэффициент этажа К3 определяется по формуле:
К3 = Кэ ·Кт,
где: Кт - коэффициент, учитывающий расположение объекта на техническом этаже, при этом для объектов, расположенных на техническом этаже Кт=0,8, для иных объектов Кт=1;
Кэ - коэффициент, учитывающий этаж расположения объекта, определяется по таблице 6.2:
Таблица 6.2.
Коэффициент этажа
| Занимаемые этажи | Основная часть города | Пригородные территории | ||||
| Торг. | Офисы | Склады | Торг. | Офисы | Склады | |
| 1-й этаж | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| 2-й этаж (с лифтом) | 0,75 | 0,87 | 0,86 | 0,90 | 0,94 | 0,86 |
| 2-й этаж (без лифта) | 0,75 | 0,87 | 0,82 | 0,90 | 0,94 | 0,82 |
| Выше 2-го (с лифтом) | 0,00 | 0,79 | 0,71 | 0,00 | 0,93 | 0,71 |
| Выше 2-го (без лифта) | 0,00 | 0,78 | 0,68 | 0,00 | 0,92 | 0,68 |
| Подвал с заглублением до 1,50 м включительно | 0,84 | 0,80 | 0,93 | 0,67 | 0,80 | 0,93 |
| Подвал с заглублением более 1,50 м | 0,79 | 0,50 | 0,93 | 0,62 | 0,50 | 0,93 |
| Цокольный этаж с заглублением до 0,50 м | 0,92 | 1,00 | 1,00 | 0,97 | 0,96 | 1,00 |
| Цокольный этаж с заглублением более 0,50 м | 0,90 | 0,96 | 0,93 | 0,73 | 0,96 | 0,93 |
Для объектов, расположенных на техническом этаже, для торговой и офисной функций использования, Кэ=0,00.
Если объект расположен на нескольких этажах, расчет коэффициента Кэ производится отдельно для каждого этажа.
Коэффициент состояния К4 определяется по таблице 6.3:
Таблица 6.3.
Коэффициент состояния
| Состояние | Основная часть города | Пригороды | ||||
| Торг. | Офисы | Склады | Торг. | Офисы | Склады | |
| "Евростандарт" | 1,17 | 1,40 | 1,00 | 1,31 | 1,57 | 1,00 |
| Отличное | 1,15 | 1,18 | 1,00 | 1,21 | 1,34 | 1,00 |
| Нормальное | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Удовлетворительное | 0,92 | 0,74 | 0,76 | 0,85 | 0,74 | 0,76 |
Классификация технического состояния объектов:
«Евростандарт» - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции и(или) кондиционирования, находящимися в работоспособном состоянии.
Отличное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно-технического оборудования.
Нормальное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).
Удовлетворительное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).
Для объектов, которые без проведения ремонта непригодны для использования по функциональному назначению, используется коэффициент состояния "удовлетворительное".
Коэффициент входа К5 определяется по таблице 6.4:
Таблица 6.4.
Коэффициент входа
| Тип входа | Основная часть города | Пригородные территории | ||||
| Торг. | Офисы | Склады | Торг. | Офисы | Склады | |
| Отдельный с улицы | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Общий с улицы | 0,88 | 0,95 | 1,00 | 0,95 | 0,97 | 1,00 |
| Отдельный со двора | 0,50 | 0,97 | 0,89 | 0,85 | 0,76 | 0,89 |
| Общий со двора | 0,30 | 0,95 | 0,89 | 0,70 | 0,70 | 0,89 |
| Через проходную | 0,00 | 0,86 | 0,83 | 0,00 | 0,67 | 0,83 |
Коэффициент типа здания К6 принимается равным 1 для основной части города. В пригородных территориях К6 определяется по таблице 6.5:
Таблица 6.5.
Коэффициент типа здания К6
| Тип здания | Пригородные территории | ||
| Торг. | Офисы | Склады | |
| Капитальное | 1,00 | 1,00 | 1,00 |
| Капитальное деревянное | 0,80 | 0,80 | 0,75 |
Примечание.
К типу здания "капитальное деревянное" относятся капитальные здания, имеющие бревенчатые стены или деревянные каркасные стены с засыпкой.
Коэффициент благоустройства К7 определяется по формуле:
К7 = Кэл ·Квд ·Кот ·Ккн,
где:
Кэл - коэффициент отсутствия электроснабжения;
Квд - коэффициент отсутствия водоснабжения;
Кот - коэффициент отсутствия отопления;
Ккн - коэффициент отсутствия канализации.
При наличии элемента благоустройства соответствующий коэффициент принимается равным 1.
Значения коэффициентов Кэл, Квд, Кот, Ккн приведены в таблице 6.6:
Таблица 6.6.
Коэффициенты благоустройства
| Элементы благоустройства | Основная часть города | Пригородные территории | ||||
| Торг. | Офисы | Склады | Торг. | Офисы | Склады | |
| Отсутствие электроснабжения Кэл | 0,90 | 0,90 | 0,90 | 0,90 | 0,90 | 0,90 |
| Отсутствие водоснабжения Квд | 0,80 | 0,80 | 0,89 | 0,80 | 0,80 | 0,89 |
| Отсутствие отопления Кот | 0,70 | 0,60 | 0,83 | 0,70 | 0,60 | 0,83 |
| Отсутствие канализации Ккн | 0,80 | 0,80 | 0,89 | 0,80 | 0,80 | 0,89 |
Примечание.
Считается, что элемент благоустройства есть, если существует техническая возможность его подключения (установки). Водоснабжение и канализация в помещении отсутствуют, если персонал, работающий в нем, не имеет доступа ни к одному из мест общего пользования, оснащенных соответствующими удобствами и находящихся в здании.
Определение коэффициента социальной значимости Кс необходимо для корректировки рыночной ставки с учетом социальной значимости вида использования конкретного помещения (здания) (табл. 6.7.).
Таблица 6.7.
Значения коэффициента социальной значимости (Кс)
| Граждане, организации и виды основной деятельности арендаторов помещений (зданий) | Коэффициент социальной значимости (Кс) |
| 1. Общественные объединения инвалидов, их структурные подразделения (организации, отделения), являющиеся юридическими лицами и осуществляющие свою деятельность на территории Санкт-Петербурга (не более 100 кв. м на объединение в пределах административного района Санкт-Петербурга)** | 0,05 |
| 2. Некоммерческие организации, за исключением организаций, указанных в п. 5 таблицы, созданные (в соответствии с учреди документами) для достижения образовательных, научных, культурных целей, участия в обеспечении охраны общественного порядка, в целях оказания квалифицированной юридической помощи коллегиями адвокатов и их структурными подразделениями, в целях охраны здоровья граждан, социальной защиты населения, оказания помощи инвалидам, развития физической культуры и спорта, охраны окружающей среды, воспитания детей и молодежи, а также благотворительные организации (общественные организации, фонды, учреждения, созданные для осуществления благотворительной деятельности)** | 0,10 |
| 3. Организации и граждане, арендующие помещения, включенные в фонд творческих мастерских*** | 0,03 |
| 4. Федеральные органы государственной власти, органы государственной власти Санкт-Петербурга** | 0,05 |
| 5. Учреждения, собственником имущества которых является исключительно Российская Федерация либо Санкт-Петербург** | 0,05 |
| 6. Общественные и религиозные объединения (до 100 кв. м на организацию) за исключением организаций, указанных в п. 2 таблицы*** | 0,25 |
| 7. Организации, осуществляющие розничную продажу периодических печатных изданий, связанных с образованием, наукой, культурой, социальной и общественно-политической тематикой, детско-юношеской тематикой развивающего и воспитательного характера; организации, осуществляющие розничную продажу книжной продукции, связанной с образованием наукой и искусством*-** | 0,20 |
| 8. Некоммерческие организации, объединяющие жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и ТСЖ** | 0,1 |
| 9. Коммерческие организации, и учредителями, и участниками которых являются исключительно инвалиды или общественные организации инвалидов численность работающих инвалидов в которых составляет не менее 50 % при условии, что в среднегодовом фонде оплаты труда указанных выше коммерческих организаций выплаты инвалидам составляют более 50 %** | 0,1 |
| 10. Инвалиды, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, осуществляющие предоставление предусмотренных в прилагаемом перечне бытовых услуг** | 0,1 |
| 11. Коммерческие организации, производящие протезно-ортопедические изделия** | 0,5 |
| 12. Коммерческие организации, а также индивидуальные предприниматели, осуществляющие предоставление услуг в области физической культуры и спорта*-** | 0,4 |
| 13. Редакции средств массовой информации, в которых осуществляется официальное опубликование законов Санкт-Петербурга, нормативных правовых актов Губернатора Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга, иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга; редакции средств массовой информации, выпускающих продукцию, связанную с образованием наукой, культурой, социальной и общественно-политической тематикой, детско-юношеской тематикой развивающего и воспитательного характера; организации, осуществляющие издание книжной продукции, связанной с образованием, наукой и культурой*-** | 0,10 |
| 14. Иной вид деятельности, иные граждане и организации | 1,0 |
Примечания.
К организациям культуры (организациям, созданным для достижения культурных целей) относятся организации, осуществляющие на основании уставных документов свою деятельность в сферах, определенных ст. 4 Закона РФ "Основы законодательства Российской Федерации о культуре".
Если организация или граждане могут быть отнесены к нескольким пунктам настоящей таблицы, им предоставляется право выбора одного соответствующего коэффициента социальной значимости.
** Арендатор должен использовать под данный вид деятельности не менее 70% площади арендуемого здания (помещения).
*-** Объем данных товаров, работ, услуг в общем объеме товарооборота арендатора или в общем объеме оказываемых им работ, предоставляемых услуг должен составлять не менее 70%, а площадь, используемая арендатором под данный вид деятельности, должна быть не менее 70% от общей площади арендуемого здания (помещения).
*** Арендатор должен использовать под данный вид деятельности все 100% площади арендуемого помещения.
Перечень бытовых услуг:
1) ремонт, окраска и пошив обуви;
2) ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий, головных уборов и изделий текстильной галантереи, ремонт, пошив и вязание трикотажных изделий;
3) ремонт и техническое обслуживание бытовой радиоэлектронной аппаратуры, бытовых машин и бытовых приборов. Ремонт и изготовление металлоизделий;
4) химическая чистка и крашение, услуги прачечных;
5) услуги фотоателье, фото- и кинолабораторий;
6) услуги бань и душевых, парикмахерских. Услуги предприятий по прокату;
7) хранение автотранспортных средств на платных стоянках;
8) переплетные мастерские;
9) ремонт средств коррекции зрения;
10) услуги стенографирования и машинописи.
При утверждении закона Санкт-Петербурга о бюджете на очередной финансовый год устанавливается предельная сумма средств бюджета города, соответствующая сумме выпадающих доходов бюджета в результате предоставления льгот по арендной плате. Предоставление льгот осуществляется в пределах указанной суммы.
С 1 января 2007 года для осуществления социально значимых видов деятельности в аренду могут предоставляться только объекты, входящие в Фонд социально значимых объектов (Фонд). Объекты нежилого фонда, ставка арендной платы за которые на 1 января 2007 года превышает 4550 руб. за 1 кв.м в год не подлежат включению в Фонд. С 1 января 2007 года включенными в Фонд считаются объекты нежилого фонда, составляющие Фонд творческих мастерских.
Индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году (I) утверждается Правительством Санкт-Петербурга каждые три года на основании прогнозных данных о развитии рынка аренды объектов нежилого фонда города и составляет[43]:
в 2009 году - 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2008 году;
в 2010 году - 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2009 году;
в 2011 году - 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2010 году.
Льготы, предоставляемые в Санкт-Петербурге для всех арендаторов городских помещений:
1. Продление договора аренды на 10 лет, если помещение выставляется на торги (для добросовестных арендаторов).
2. Авансирование арендной платы (без учета дисконтирования) для арендаторов, чьи помещения выставляются на аукцион.
3. Мораторий на продажу помещений добросовестных арендаторов сроком на 1 год.
Льготы для субъектов малого бизнеса
Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости [44].
При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении или пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды имущества;
2) арендная плата за аренду имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества (максимально допустимая площадь выкупаемых помещений в Санкт-Петербурге может составить 100-150 кв.м в зависимости от места расположения помещения)[45].
Оплата недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты устанавливается законами субъектов РФ.
Кроме того, в Санкт-Петербурге создан Фонд содействия кредитованию малого бизнеса, активы которого составляют около 340 млн рублей (60% — из бюджета города, 40% — из федеральной казны).
Фонд предоставляет поручительства по обязательствам (кредитам, займам, лизинговым операциям) субъектов малого предпринимательства перед кредиторами. Размер одного поручительства составляет не более 70% за малые научно-технические и производственные предприятия и не более 50% за прочие. Фонд стал предоставлять поручительства по кредитам на пополнение оборотных средств строительным, транспортным компаниям, предприятиям здравоохранения и образования.
В Санкт-Петербурге арендаторам предоставляется возможность возмещения городом затрат на выполнение работ по капитальному ремонту и производству иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда[46].
Возмещение затрат арендатора на выполнение ремонтных работ осуществляется путем уменьшения арендной платы, установленной за объект нежилого фонда, на сумму произведенных затрат или части затрат.
Возмещению подлежат затраты:
- на капитальный ремонт основных конструкций объекта в связи с неудовлетворительным техническим состоянием, подтвержденным материалами обследования;
- на работы по сохранению объекта культурного наследия (для объектов нежилого фонда, являющихся зданиями-памятниками либо расположенных в зданиях-памятниках);
- на работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов к объекту социальной инфраструктуры;
- на работы по восстановлению или устройству гидроизоляции пола, в том числе пола подвала, без изменения существующей высоты помещения;
- на разработку проектно-сметной документации, включая затраты на обследование технического состояния объекта;
- на ремонт или замену кровли, лестничных маршей и площадок, ремонт фасадов зданий, входных крылец, черновых полов, оконных и дверных заполнений и пр.;
- на ремонт или замену инженерных сетей при условии их неудовлетворительного технического состояния.
Затраты на косметический ремонт, отделочные работы и работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, устройство дополнительных входов, выполнение мероприятий по обеспечению нормативной звукоизоляции, пожарной безопасности, проведение работ по обеспечению технологических процессов, а также работы, связанные с обеспечением дополнительным тепло-, энерго- и водоснабжением), не возмещаются.
Уменьшение установленной арендной платы на сумму затрат арендатора на выполнение ремонтных работ осуществляется путем прекращения обязанности арендатора по уплате арендной платы на период возмещения затрат:
СО = ЗС/АП,
где:
СО - период возмещения затрат (в месяцах);
ЗС - сумма затрат арендатора на проведение ремонтных работ (без учета НДС) по видам работ, подлежащим возмещению, в соответствии с проектно-сметной документацией;
АП - месячная сумма арендной платы в рублях согласно договору аренды объекта нежилого фонда (без учета льгот по арендной плате и НДС).
Данный порядок не применяется при проведении капитального ремонта фасада здания, находящегося в общей долевой собственности Санкт-Петербурга и иных субъектов гражданского права, либо при наличии в здании объектов нежилого фонда, находящихся в собственности иных субъектов гражданского права.
Возмещение затрат арендатора на выполнение ремонтных работ оформляется дополнительным соглашением к договору аренды объекта нежилого фонда
6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
Специалисты и практики считают, что аренда по сравнению с доверительным управлением (ДУ) имеет ряд недостатков. Во-первых, затруднены управление и контроль за развитием объекта недвижимости, причем интересы арендатора и арендодателя в этой области могут не совпадать, а средства управления и контроля являются чисто административными и предъявляют достаточно жесткие требования к проработке договора аренды в части ограничений и обременении. Во-вторых, арендная плата фиксирована и не зависит от результатов использования арендованного имущества. ДУ недвижимостью во многом решает эти проблемы. Интересы собственника и управляющего совпадают. Прибыль от использования объекта недвижимости, за исключением вознаграждения управляющему, переходит в распоряжение собственника. Собственник имеет возможность осуществлять эффективный контроль за деятельностью управляющего.
Согласно статье 1012 ГК РФ, по договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в ДУ, а другая сторона обязуется осуществить управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в ДУ не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Собственник, пока действует договор ДУ имуществом, не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию или распоряжению переданным в доверительное управление имуществом.
Важно иметь в виду, что отношения такого рода могут возникнуть как для частной, так и для публичной собственности. Предметом договора ДУ является совершение доверительным управляющим «любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя», если только какие-то из них прямо не исключены законом или договором.
Когда собственник сам использует свое имущество, ему принадлежат и поступления, полученные в результате использования этого имущества (ст.136, 218 ГК РФ). Однако и бремя его содержания полностью ложится на собственника (ст. 210 ГК РФ). Институт же ДУ имуществом позволяет собственнику или назначенному им лицу извлекать выгоду из имущества, не неся бремени содержания этого имущества. Все заботы по его содержанию и использования возлагаются на другое лицо - доверительного управляющего.
В целом ряде случаев возникают ситуации, при которых собственник не может эффективно использовать свое имущество. Например, не владеет профессиональными знаниями, необходимыми для извлечения доходов при использовании таких видов имущества, как ценные бумаги, авторские права или объекты недвижимости.
Сделки с переданным в ДУ имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".
Договор ДУ имуществом подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента его регистрации (ст.4ЗЗ ГК РФ).
Договор ДУ имуществом может быть как возмездным, так и безвозмездным. Возмездный характер договор приобретает, когда в нем определены размер и форма вознаграждения управляющему. При отсутствии таких сведений в договоре он считается не заключенным, поскольку в cт.1016 размер и форма вознаграждения управляющему отнесены к существенным условиям договора ДУ имуществом.
1. Передача имущества в ДУ не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
2. Договор ДУ заключается обязательно только в письменной форме (п. 1 СТ. 1017 ГК РФ).
4. В содержании договора ДУ в обязательном порядке должны быть указаны существенные условия договора (п. 1 ст. 1016 ГК РФ):
- состав (перечень) имущества, передаваемого в управление;
- наименование юридического лица иди имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
- размер и форма вознаграждения, если это предусмотрено договором;
Форма и размер вознаграждения устанавливаются в договоре самими сторонами. Размер и форма вознаграждения могут быть определены специальными нормативными актами.
- срок действия договора.
Договор ДУ имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в ДУ, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (п.2 ст.1016 ГК РФ).
Ограничения договорных отношений:
1. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем (п.З ст. 1015 ГК РФ).
2. В качестве доверительного управляющего не может выступать унитарное предприятие (п. 1 ст. 1015 ГК РФ), так как оно имеет иные имущественные права, нежели право собственности.
З. Имущество не подлежит передаче в ДУ государственному органу или органу местного самоуправления (п. 2 ст. 1015 ГК РФ).
4. В качестве самостоятельного объекта управления не могут выступать денежные средства за исключением отдельных случаев (п. 2 ст. 1013 ГК РФ). Например, в Федеральном законе "О рынке ценных бумаг" определено, что ДУ может осуществиться денежными средствами, предназначенными для инвестирования в ценные бумаги. Однако целевой характер использования денежных средств здесь также определен.
Объектами ДУ могут быть:
- предприятия и другие имущественные комплексы;
- отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу;
- ценные бумаги;
- права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;
- исключительные права и другое имущество (п. 1 ст. 1013 ГК РФ).
В договоре может быть указано, что в ДУ поступают все приращения, полученные от использования основного имущества, переданного управляющему в момент заключения договора.
В ДУ может быть передано государственное, муниципальное и частное имущество. Однако, имущество, находящееся в хозяйственном ведении унитарного предприятия или оперативном управлении казенного предприятия либо учреждения, не может быть передано в ДУ.
Имущество, переданное в ДУ, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего (п.l cт.1018 ГК РФ). С этой целью имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет. Более того, для расчетов по деятельности, связанной с ДУ, открывается отдельный банковский счет (п.l cт.1018 ГК РФ).
Несоблюдение этого условия может привести к тому, что доверительному управляющему, отразившему полученное в управление имущества на собственном балансе, придется уплатить налоги, как если бы это имущество было получено им в собственность.
Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в ДУ, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается, и оно включается в конкурсную массу (п.2 cт.1018 ГК РФ).
Учредитель управления может выступать одновременно в качестве выгодоприобретателя. Выгодоприобретатель не является стороной договора ДУ имуществом, за исключением случаев, когда выгодоприобретатель и учредитель управления (собственник имущества) совпадают.
Права и обязанности доверительного управляющего (статьи 1020, 1023 ГК РФ).
Можно выделить внутренние (в отношении с учредителями управления и выгодоприобретателя) и внешние (взаимоотношения с третьими лицами) права и обязанности доверительногоуправляющего.
В соответствии со ст. 209 и ст. 1012 ГК РФ доверительный управляющий не имеет право собственности на переданное имущество. Однако в пределах, предоставленных ему законом и договором, управляющий может распоряжаться этим имуществом, в том числе передавать его в собственность других лиц, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.д.
Что касается «внутренних» отношений с учредителем управления, то они должны быть отражены в договоре.
Общая обязанность управляющего - проявление должной заботливости об интересах учредителя управления и выгодоприобретателя, своевременное предоставление им отчета о своей деятельности (в сроки и в порядке, которые установлены договором ДУ имуществом).
Основное право доверительного управляющего - право на вознаграждение, предусмотренное договором ДУ имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при ДУ имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
Кроме того, управляющий вправе требовать от учредителя управления реальной передачи его имущества, в т.ч. государственной регистрации такой передачи. Управляющий вправе любыми законными способами требовать защиты своих прав, в том числе в спорах с учредителем управления и выгодоприобретателем.
Долги по обязательствам, возникшим в связи с ДУ имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.
Договор ДУ имуществом может предусматривать предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора ДУ.
К функциям доверительного управляющего могут быть отнесены подбор арендаторов, подготовка проектов договоров аренды, контроль за их соблюдением. Управляющий следит за использованием недвижимости по назначению, за ее состоянием, может распоряжаться доходами в пределах, предусмотренных договором.