В случае возникновения у лица необходимости использования чужого земельного участка для сельскохозяйственных нужд ему предоставляется право землепользования, которое может отчуждаться или передаваться в порядке наследования.
Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис возникает на основании договора между ее владельцем и лицом, изъявившим желание пользоваться ею (землепользователем). Срок названного договора нормативно не определен и поэтому устанавливается по договоренности сторон. Вместе с тем срок договора о предоставлении права пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности не может превышать 50 лет (ч. 1 ст. 408 ГК). Исходя из назначения земельного участка, он заключается на долгосрочный период. Если такой договор заключен без определения срока его действия, каждая из сторон может отказаться от договора, предварительно предупредив об этом другую сторону не менее чем за один год. По общему правилу, этот договор является возмездным.
Собственниками и землепользователями могут быть как юридические, так и физические лица. Юридические лица являются участниками этих отношений, как правило, в случаях, когда они осуществляют предпринимательскую деятельность в сфере сельскохозяйственного производства в форме крестьянского (фермерского) хозяйства или в других определенных законодательством организационно-правовых формах.
Актами гражданского законодательства определяются права и обязанности как собственника, так и землепользователя.
Собственник земельного участка имеет право: требовать от землепользователя ее целевого использования (назначения использования земельного участка определяется в договоре между собственником и землепользователем); получать плату за пользование ею. Размер такой платы, ее форма (денежная или натуральная), условия, порядок и сроки ее выплаты устанавливаются договором.
При этом собственник земельного участка не должен препятствовать землепользователю в осуществлении его прав.
Землепользователь имеет право: использовать земельный участок для сельскохозяйственных нужд в полном объеме с учетом ее назначения; если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать земельный участок в целях, для которых она предоставлена; использовать для личных нужд общераспространенные полезные ископаемые (вода, глина, песок), а также водоемы, расположенные в границах земельного участка; по согласованию с собственником земельного участка делать запруди, осуществлять гидромелиоративные работы, меры предотвращения эрозии почв; на отчуждение права пользования земельным участком, если иное не установлено законом.
Землепользователь обязан: своевременно и согласно определенных договором условий вносить плату за пользование земельным участком; в случаях, определенных законом, уплачивать иные платежи (в частности, земельный налог); осуществлять комплекс мероприятий по сохранению плодородия земель и обеспечения экологической безопасности; эффективно использовать земельный участок соответственно его целевому назначению, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации (ч. 3 ст. 40 ГК); не допускать нарушения прав и законных интересов собственников и владельцев соседних земельных участков.
Право на пользование земельным участком для сельскохозяйственных нужд, если иное не установлено законом, является отчуждаемым. Так, в частности, законом прямо предусмотрено, что право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для сельскохозяйственных нужд не может быть отчуждено ее землепользователем другим лицам, внесено в уставный фонд, передано в залог (ч. 3 ст. 407 ГК). В случае отчуждения собственнику предоставляется преимущественное перед другими лицами право на его приобретение по объявленной цене и на прочих равных условиях. О намерении продать право пользования чужим земельным участком землепользователь обязан письменно уведомить ее владельца. Если в течение месяца владелец не пришлет письменного согласия на приобретение права пользования земельным участком, землепользователь вправе продать его любому лицу. Нарушение права преимущественной покупки права пользования земельным участком влечет за собой применение последствий, которые определены законодательством для случаев нарушения преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности (ст. 362 ГК).
Основания возникновения права эмфитевзиса определены в ст.407 ГК Украины. В ней указано, что право пользования чужим земельным участком устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (емфітевтою). Следовательно, первичным основанием установления эмфитевзиса может быть только договор. По договору об установлении эмфитевзиса собственник земельного участка передает землепользователю право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд с целью получения плодов и доходов. Такой договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор может быть как возмездным, так и безвозмездным.
Вторичными основаниями возникновения у лица права эмфитевзиса является договор об отчуждении такого права или наследование по закону или завещанию. Право эмфитевзиса может быть предметом договора купли-продажи, мены, дарения, и тому подобное. Такое право может передаваться в залог, а также внесены в уставный капитал. Исключением является право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для сельскохозяйственных нужд. Такое право не может быть отчуждено ее землепользователем другим лицам, внесено в уставный фонд, передано в залог. Следует отметить, что предметом договора является именно право эмфитевзиса, право собственности на земельный участок сохраняется за собственником. В случае передачи права эмфитевзиса в наследство, применяются общие правила о наследовании по закону и по завещанию. При этом эмфитевзис может переходить одновременно к нескольким наследникам. В таком случае режим использования этого права устанавливается по договоренности сторон или решению суда.
Основания для прекращения права эмфитевзиса определяются в ст.412 ГК Украины. В ней предусмотрено, что право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд прекращается в случае:
1) сочетание в одном лице собственника земельного участка и землепользователя;
2) истечения срока, на который было предоставлено право пользования. Это основание применяется в случае, если договором не предусмотрена пролонгация договора после истечения его срока при отсутствии требований сторон о прекращении договора;
3) выкупа земельного участка в связи с общественной необходимостью.
Статья 1 Закона Украины «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, на них размещены, находящихся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости» содержит определения понятий «общественная необходимость» и «общественная потребность». Общественная необходимость – это обусловленная общегосударственными интересами или интересами территориальной общины исключительная необходимость, для обеспечения которой допускается принудительное отчуждение земельного участка, других объектов недвижимого имущества, размещенных на нем, в установленном законом порядке. Общественная потребность – это обусловленная общегосударственными интересами или интересами территориальной общины потребность в земельных участках, в том числе тех, на которых размещены объекты недвижимого имущества, выкуп которых осуществляется в порядке, установленном законом. В этом же нормативном акте установлена процедура выкупа земельных участков.
Кроме указанных оснований, право эмфитевзиса может прекращаться и в иных случаях, в частности, в случае повреждения земельного участка, вследствие чего использование земель по назначению, определенному в договоре, является невозможным, признании договора недействительным по общим основаниям признания сделок недействительными, установленные ГК Украины; использование емфітевтою земельного участка не по целевому назначению; наличие соглашения между собственником земли и емфітевтою о прекращении эмфитевзиса, и тому подобное. Кроме того, по решению суда эмфитевзис может быть прекращен также в других случаях, установленных законом или договором.