Собственник земельного участка может передать право пользования ею другим лицам не только для сельскохозяйственных нужд, но и для застройки. Суперфиций заключается в предоставлении землепользователю земельного участка его собственником для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (ч. 1 ст. 413 ГК).
Субъектами отношений землепользования для застройки могут быть любые физические или юридические лица, одна из которых является собственником земельного участка, а другая — суперфициар, осуществляет землепользования для застройки.
Закон не определяет возможного местонахождения земельного участка, передаваемого для застройки, но, учитывая назначение указанных сооружений и зданий, очевидно, что она должна быть расположена в пределах соответствующих населенных пунктов.
Основаниями возникновения суперфиция могут быть договор или завещание. При установлении суперфиция на основании договора стороны могут самостоятельно определить условия договора, руководствуясь общими принципами договорного права Украины. При возникновении суперфиция на основании завещания, основные права и обязанности собственника и землепользователя определяются в соответствии с определенной должным образом последней волей завещателя. Однако это не исключает возможности последующего определения условий суперфиция на договорных началах между наследником, который унаследовал земельный участок и стал его собственником и землепользователем.
Невозможность существования соответствующих зданий (сооружений) отделено от земельного участка, на котором они расположены, а также относительно долгосрочный характер использования названных объектов недвижимости по назначению влияющих на сроки, в течение которых землепользователь имеет право на осуществление суперфиция. Срок осуществления права пользования чужим земельным участком для застройки устанавливается в договоре или завещании и может быть определенным (срочным) или неопределенным (бессрочным). Вместе с тем срок пользования земельным участком государственной и коммунальной собственности для застройки не может превышать 50 лет (ч. 5 ст. 413 ГК).
Договор об установлении суперфиция должен предусматривать следующие условия: сведения о земельном участке, цель ее предоставления, вид строительства, и тому подобное. Такой договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В завещании установления суперфиция осуществляется в форме завещательного отказа, по условиям которого завещатель обязывает наследника предоставить другому лицу право пользования для застройки земельным участком, входит в состав наследства.
Главным отличием между договором аренды и договором об установлении суперфиция является, прежде всего, способ защиты прав, вытекающих из таких договоров. Отличие заключается в ограничении возможности применения к договору суперфиция зобов'язально-правовых способов защиты – признание договора действительным (заключенным), применение правовых последствий ненадлежащего исполнения обязательств и тому подобное. Кроме того, договор суперфиция может быть прекращен только на основаниях, определенных для этого договора, а не на общих основаниях прекращения договорных обязательств.
Преимуществом договора суперфиция по сравнению с договором аренды является возможность отчуждения права суперфиция без получения согласия собственника (ч. 2 ст. 413 ГКУ), тогда как права землепользователя по договору аренды ограничиваются возведением объектов недвижимости на земельном участке и возможностью передачи ее в субаренду в обоих случаях по согласию владельца. Право суперфиция земель государственной и коммунальной собственности не может быть отчуждено.
Вторичными основаниями возникновения права суперфиция является передача такого права суперфіціарієм на основании договора об отчуждении такого права или наследования такого права по закону или завещанию. Исключением является право суперфиция земельным участком государственной или коммунальной собственности. Такое право не может быть отчуждено ее землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения, расположенные на таком земельном участке), внесено в уставный фонд, передано в залог.
Договор об отчуждения права суперфиция может выступать в виде купли-продажи, дарения, мены, и тому подобное. Содержание такого договора должно соответствовать правовой природе отношений суперфиция. Такой договор может быть как возмездный, так и безвозмездный. Заключение такого договора не нужно согласовывать с собственником, поскольку для собственника не предусмотрено права преимущественной покупки права суперфиция и его согласие на заключение договора о передаче суперфиция. Суперфициар и покупатель самостоятельно определяют его условия исходя из содержания договора об установлении суперфиция и земельного законодательства. До нового суперфіціарія переходят все права и обязанности предыдущего суперфіціарія, собственник земельного участка не имеет права требовать изменения условий, которые были предусмотрены во время возникновения суперфиция, относительно нового суперфіціарія.
В случае смерти суперфіціарія, право суперфиция переходит наследникам независимо от вида наследования (по завещанию или по закону). Если наследниками являются несколько лиц, то право суперфиция может передаваться одновременно нескольким лицам. Поскольку право пользования земельным участком для застройки и право собственности на возведенные на ней сооружения, входящие в состав наследства, являются связанными между собой вещественными правами, указанные права в случае раздела наследства между разными наследниками не могут быть переданы отдельно.
Собственник земельного участка, переданного под застройку, имеет следующие права: требовать от землепользователя внесения платы за пользование им, а также своевременного осуществления других обязательных платежей, установленных законом; осуществлять владение и пользование земельным участком в объеме, определенном договором.
Владелец имеет право получать соответствующую долю от дохода землепользователя от промышленных объектов, расположенных на переданном земельном участке, если это обусловлено договоренностью сторон.
В случае перехода права собственности на переданную под застройку земельный участок к другому лицу объем предоставляемых владельцу прав на нее остается неизменным. Однако это не препятствует новому собственнику и землепользователю внести изменения в договор, которым установлено право землепользования, руководствуясь общими положениями договорного права.
Землепользователь имеет следующие права: право пользования чужим земельным участком в объеме, определенном договором или завещанием право собственности на соответствующие здания (сооружения), сооруженные на земельном участке, переданном ему для застройки; право на отчуждение земельного участка, переданного ему для застройки; право завещать земельный участок, переданный ему для застройки.
В обязанности суперфіціарія следует отнести такие: использовать земельный участок согласно его целевого назначения; внесение платы за пользование земельным участком, а также других платежей, установленных законом; обеспечения строительства и после его завершения осуществления содержания зданий и сооружений на чужом земельном участке с учетом экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других установленных правил; возврата земельного участка собственнику после окончания срока землепользования в надлежащем состоянии; снос сооружения (здания) в связи с окончанием срока землепользования в случаях, установленных законом.
Кроме этого, разработка и согласование в соответствующих инстанциях проектно-сметной и другой документации, а также организационное обеспечение и финансирование строительства возлагается на землепользователя (застройщика), который по завершении строительства становится собственником соответствующего объекта недвижимости.
Учитывая возможный временный характер права пользования чужим земельным участком для застройки и обязанность сноса постройки (здания) землепользователем в связи с окончанием срока землепользования, можно вести речь об определенной договором или завещанием срочность существования права собственности на объект недвижимости.
По общему правилу, право собственности на объект недвижимости является бессрочным, что не означает, однако, невозможности его прекращения в будущем в связи со сносом объекта недвижимости, признанием невозможности его дальнейшей эксплуатации или реализации согласованных в соответствии с требованиями действующего законодательства планов строительства новых, современных зданий или сооружений. Случай установления права собственности на объект недвижимости на определенный срок является уникальным для гражданско-правовых отношений.
Учитывая отчуждаемость права пользования чужим земельным участком для застройки, законодательство определяет объем правомочий и нового владельца. Лицо, к которому перешло право собственности на здания (сооружения), приобретает право пользования чужим земельным участком на тех же условиях, что и прежний их собственник.
Право пользования чужим земельным участком для застройки прекращается в случае объединения в одном лице собственника земельного участка и землепользователя, истечения срока права землепользования для застройки, отказа землепользователя от права пользования земельным участком, а также в случае неиспользования земельного участка для застройки в течение трех лет подряд. Право пользования земельным участком для застройки может быть принудительно прекращено по решению суда в иных случаях, установленных законом (ст. 416 ГК).
Правовые последствия прекращения права пользования земельным участком, на котором было построено здание (сооружение). Собственник земельного участка и собственник названного объекта недвижимости определяют правовые последствия такого прекращения. Если договоренность между ними не достигнута, владелец земельного участка имеет право требовать от собственника здания (сооружения) его сноса и приведения земельного участка в соответствие с состоянием, в котором она была до предоставления его в пользование.
Если снос такого здания (сооружения) запрещен законом (жилые дома, памятники истории и культуры) или является экономически нецелесообразным, учитывая соотношение стоимости земельного участка и здания (сооружения), правовые последствия прекращения права пользования земельным участком для ее владельца и землепользователя может определить суд. С учетом оснований прекращения права пользования земельным участком суд может постановить решение о выкупе собственником здания (сооружения) земельного участка, на котором она расположена. В случае истечения срока права землепользования, учитывая неплатежеспособность землепользователя, суд может постановить решение о выкупе собственником земельного участка расположенного на нем здания (сооружения). Учитывая предоставленные одной из сторон или установленную законом запрет возможности сноса здания (сооружения), или иные обстоятельства и доказательства возможности дальнейшего продолжения отношений сторон по землепользованию спорным земельным участком, суд также может постановить решение, в котором определить условия пользования земельным участком собственником здания (сооружения) на новый срок (ст. 417 ГК).