Передача объекта долевого строительства от застройщика к участнику должна состояться не позднее срока, установленного в договоре. При этом срок передачи соответствующих объектов должен быть единым для всех застройщиков, за исключением случая, предусмотренного в п. 3 Закона об участии в долевом строительстве.
Закон не указывает способ определения срока передачи объекта долевого строительства от застройщика участнику. Таким образом, срок передачи объекта может определяться как календарной датой, так и истечением согласованного сторонами периода времени (который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами), а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ).
Существовавшая ранее практика при определении в договоре сроков передачи объекта участнику долевого строительства зачастую исходила из того, что срок определялся путем указания на истечение определенного времени с момента завершения строительства (например, с момента приемки дома государственной комиссинй). Между тем, очевидно, что объект строительства может быть и не завершен (не принят государственной комиссией). Это обстоятельство затрудняло определение ответственности застройщика, поскольку отсутствовал механизм определения срока исполнения им основной обязанности - передачи объекта незавершенного строительства. Закон об участии в долевом строительстве исключает подобного рода ситуации. Норма, обязывающая застройщика, исходит из неизбежности наступления срока, истечение которого влечет обязанность застройщика передать участнику объект строительства. Как следствие, неисполнение такой обязанности к предусмотренному договором сроку влечет применение к застройщику установленных мер ответственности. Такое правило необходимо рассматривать как разумное и направленное на обеспечение защиты прав участника договора участия в долевом строительстве.
Вместе с тем положения комментируемой нормы могут вызвать неопределенность в решении ряда вопросов, связанных со сроками передачи объектов строительства дольщикам. В частности, в Законе об участии в долевом строительстве установлена обязанность застройщика определить единый срок передачи объекта застройки всем участникам долевого строительства. Между тем очевидно, что реализовать это правило будет трудно в случаях, когда застройщик ведет строительство многосекционного многоквартирного дома, являющегося при этом единым объектом недвижимости. Строительство каждой из секций такого дома, как правило, имеет различные нормативные сроки окончания возведения. Это может привести к существеным затруднениям для застройщиков, которые будут вынуждены консервировать возведенные секции с тем, чтобы обеспечить единую передачу построенных жилых помещений всем дольщикам. Мало того, что это будет приводить к неоправданным затратам для застройщика (и, как следствие, вести к удорожанию строительства), это нецелесообразно и с точки зрения нужд дольщиков, поскольку необоснованно затягивает процедуру передачи построенных квартир, ведет к ухудшению качества построенной недвижимости (известно, что любая консервация строительных объектов самым негативным образом сказывается на их свойствах). Таким образом, комментируемая норма нуждается в совершенствовании.
Вместе с тем не исключено, что практика может проигнорировать указанное правило. Обусловлено это тем обстоятельством, что законодатель не определил негативных правовых последствий для застройщиков, которые будут устанавливать различные сроки передачи объектов незавершенного строительства участникам долевого строительства. Единственным препятствием на пути подобного рода застройщиков может выступить государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве. Регистрирующие органы при регистрации этих договоров должны исходить из требований комментируемой статьи и отказывать в государственной регистрации договоров, которые содержат различные сроки передачи одного и того же объекта различным дольщикам.
В Законе об участии в долевом строительстве предусмотрены меры, с одной стороны, обязывающие, с другой стороны, стимулирующие застройщика исполнить надлежащим образом его обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Эти меры имеют гражданско-правовой характер.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В то же время в публичном праве имеются меры для стимулирования быстрого и надлежащего исполнения застройщиком его обязанностей. Хотя эти меры прямо и не связаны с гражданско-правовыми отношениями между застройщиком и участником долевого строительства, но они оказывают влияние на поведение указанных лиц. Речь идет об установлении дифференцированных ставок уплаты земельного налога за использование земельных участков, приобретенных для жилищного строительства.
К числу обязанностей застройщика относится и обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, либо при отсутствии или неполноте условий такого договора - требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Эта норма является императивной и не подлежит изменению сторонами. В том случае, если в договоре все-таки будет установлено, что гарантийный срок составляет менее пяти лет, то такое условие договора следует рассматривать как ничтожное. В этом случае гарантийный срок для договора следует считать как пятилетний. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику. В то же время стороны своим соглашением могут установить, что исчисление срока начинается с иного события. В то же время, как представляется, исчисление гарантийного срока не может начинаться ранее передачи участнику объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Как и всякий иной объект недвижимости, объект долевого строительства не может быть передан приобретателю путем вручения. Поэтому в п. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено то же правило, которое предусмотрено в п. 1 ст. 556 ГК РФ: передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Данный закон не устанавливает каких-либо особых требований к документу, которым оформляется передача объекта долевого строительства от продавца к покупателю. Таким образом, можно сделать вывод о том, что передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства оформляются в простой письменной форме. Текст документа составляется самими сторонами. Каких-либо требований об удостоверении документа в законодательстве не содержится. Передаточному акту или иному документу, которым оформляется передача объекта долевого строительства, придается доказательственное значение: он удостоверяет факт передачи имущества. В материально-правовом смысле это означает, что обязательство застройщика перед участником долевого строительства считается исполненным в момент подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, если только иное не предусмотрено договором. Обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства (например, многоквартирного дома) лежит на застройщике. При этом застройщик обязан передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее, чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
При этом подписание передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства не означает перехода права собственности к участнику долевого строительства. Переход права собственности в соответствии со ст. 223 ГК РФ осуществляется в момент государственной регистрации. В то же время разрешение на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию необходимо рассматривать в качестве специального основания для государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости.
Объект долевого строительства может быть передан застройщиком участнику долевого строительства лишь после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Понятие выдачи разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию содержится в Градостроительном кодексе РФ. Согласно ст. 55 упомянутого кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Органом, который выдает разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, является тот орган, который выдал разрешение на строительство. Таким органом может быть федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта недвижимости, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок договором не предусмотрен, то участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика. Вместе с тем в законе не установлены сроки, в течение которых участник долевого участия обязан завершить принятие объекта недвижимости. Кроме того, отсутствуют санкции для тех случаев, когда дольщик недобросовестно отказывается от принятия объекта недвижимости либо затягивает процедуру принятия. Очевидно, что в законодательстве следовало бы урегулировать последствия недобросовестного поведения участника при принятии объекта недвижимости, особенно для тех случаев, когда застройщик несет убытки вследствие такого поведения.
Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Введение этой нормы обусловлено необходимостью исключения ситуации, когда строительные компании, используя привлеченные на основании договоров долевого участия в строительстве финансовые ресурсы, направляли их на реализацию иных проектов, ведущихся этими компаниями. Вместе с тем редакция этой нормы неудачна и допускает различные толкования. Из текста статьи не ясно, должен ли застройщик использовать привлеченные денежные средства для строительства конкретного многоквартирного дома или может направлять их на строительство иных многоквартирных домов, которые реализуются этим же застройщиком. До принятия Закона об участии в долевом строительстве на практике строительные фирмы широко использовали механизмы перераспределения привлеченных финансовых ресурсов между различными возводимыми объектами недвижимости.
Кроме того, в Законе об участии в долевом строительстве не установлены последствия нарушения застройщиком указанной нормы. Представляется, что такие последствия могут иметь административно-правовой характер и выражаться в лишении застройщика лицензии на осуществление деятельности. Кроме того, не исключена квалификация соответствующих действий и как нарушающих уголовный закон, поскольку подобного рода действия содержат в себе признаки мошенничества.
В отношениях между застройщиком и дольщиком более слабой стороной является дольщик. В связи с этим законодатель предусмотрел довольно широкий перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе участника долевого строительства.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
- прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
- существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;
- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
- в иных предусмотренных договором случаях.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора допускается в случае, когда такой отказ предусмотрен законом или договором. Статья 9 Закона об участии в долевом строительстве как раз и представляет собой такой случай. Сторонам договора долевого участия в строительстве не обязательно прописывать в тексте договора соответствующее условие. Равным образом, стороны не могут своим соглашением изменить эту норму: она носит императивный, обязательный для сторон характер.
Односторонний отказ от исполнения обязательства по договору необходимо рассматривать в качестве юридического факта, который приводит к расторжению договора долевого участия в строительстве. Это, в свою очередь, ведет к определенным последствиям расторжения договора - возврат переданных сумм, взыскание неустойки и пр.
Как уже подчеркивалось, перечень оснований для одностороннего расторжения договора по инициативе участника долевого строительства довольно широк. В Законе об участии в долевом строительстве не оговаривается процедура одностороннего расторжения договора. Исходя из буквального толкования закона, можно прийти к выводу, что обращение в судебные органы с иском о расторжении договора долевого участия в строительстве не требуется. Для расторжения договора достаточно простого заявления дольщика, которое по своей правовой сути будет представлять собой одностороннеобязывающую сделку. Вместе с тем, если застройщик будет возражать против такого расторжения, то дольщику неизбежно придется обратиться в суд с соответствующим исковым требованием. Кроме того, застройщик вправе оспорить в судебном порядке односторонний отказ участника от исполнения договора.
Если участнику долевого строительства предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, то для застройщика такого права не предусмотрено. В связи с этим сразу же после принятия Закона об участии в долевом строительстве был разработан законопроект о внесении изменений в этот закон, с тем, чтобы предоставить застройщику право расторжения договора во внесудебном порядке в случае, если дольщик нарушает его условия *(538). Таким образом, по мнению разработчиков соответствующих изменений, будет ликвидирован дисбаланс во взаимоотношениях между участником долевого строительства и застройщиком и упрощена процедура взаимоотношений между сторонами в случае недобросовестного поведения одного из контрагентов по договору.
Требует комментариев и право участника долевого строительства отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Понятие "существенное нарушение" является оценочной категорией. Закон об участии в долевом строительстве не дает определения "существенности" нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Ориентиром для определения того, насколько нарушение является существенным, может выступить Закон о защите прав потребителей. В соответствии с упомянутым законом, под существенным недостатком товара (работы, услуги) понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки. Очевидно, что на формирование практики по оценке "существенности" нарушений требований к качеству в области строительства объектов недвижимости уйдет длительное время. По всей видимости, такая практика будет ориентироваться на оценку нарушений с точки зрения строительных норм и правил, которые утверждаются Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой РФ, СниПы). В то же время, при оценке нарушений требований к качеству, как представляется, применимо правило, предусмотренное в п. 2 ст. 754 ГК РФ: подрядчик (в нашем случае - застройщик) не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.
В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Исполнение обязательства представляет собой способ прекращения обязательства, состоящий в совершении обязанным лицом действий, предусмотренных договором.
Поскольку договор участия в долевом строительстве является двустороннеобязывающим договором, то обязанности по исполнению договора лежат как на застройщике, так и на участнике (дольщике). Обязанностью застройщика является в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Обязанностью участника является принятие объекта недвижимости и его оплата в соответствии с условиями договора.
Моментом исполнения обязательства застройщиком считается момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства. Следует иметь в виду, что указанная норма представляет собой законодательную презумпцию, согласно которой обязательство по передаче объекта недвижимости считается исполненным при условии формального подписания акта об исполнении. В то же время эта презумпция опровержима, в случае, если участник (дольщик) докажет, что, несмотря на подписание акта о передаче объекта недвижимости, в действительности передача возведенного объекта недвижимости не состоялась и, следовательно, отсутствуют основания считать обязательство исполненным. В этой ситуации участник вправе требовать реального исполнения договора, то есть передачи объекта недвижимости, построенного с привлечением денежных средств участника.
Участник долевого строительства считается исполнившим свои обязательства с момента уплаты в полном объеме денежных средств. Такое обязательство должно быть исполнено в соответствии с договором участия в долевом строительстве и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Если участник (дольщик) отказывается подписать акт о передаче ему объекта долевого строительства, то застройщик вправе задержать исполнение, то есть передачу объекта недвижимости. При условии, что участник неправомерно отказался от подписания передаточного документа, он считается просрочившим кредитором, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Допустимо досрочное исполнение обязательств как застройщиком, так и участником. В то же время, если участниками договора долевого строительства являются предприниматели, то досрочное исполнение обязательств допустимо только в тех случаях, которые предусмотрены законом, иными правовыми актами, условиями обязательства, или вытекает из обычаев делового оборота либо существа обязательства.
В том случае, если одна из сторон договора не исполняет своего обязательства (например, участник не оплачивает стоимость передаваемого по договору недвижимого имущества), другая сторона имеет право приостановить исполнение обязательства (застройщик вправе не передавать возведенный объект недвижимости). Более того, пострадавшая сторона вправе потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением контрагентом своих обязательств по договору.
Среди прав, которыми обладает участник договора долевого строительства, необходимо отметить право на уступку требования по договору долевого участия. Уступка прав требования (цессия) является актом передачи (уступки) права на основании закона или договора, заключенного прежним кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием), и приводит к замене кредитора в обязательстве. Общие положения об уступке права содержатся в § 1 гл. 24 ГК РФ, который именуется "Переход прав кредитора к другому лицу".
Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве урегулирована особым образом. Это обусловлено спецификой отношений, складывающихся в этой области. Вместе с тем к уступке права по договору долевого участия в строительстве применяются общие положения ГК РФ, регулирующие порядок осуществления цессии. Уступка прав по договору долевого участия допустима только после уплаты участником долевого строительства цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Введение комментируемой нормы обусловлено тем, что взаимоотношения сторон по договору долевого строительства имеют сложный характер и содержат как встречные права, так и встречные обязательства. Таким образом, выделение и передача только прав требования, без перевода долга либо без исполнения обязательства участника перед застройщиком, невозможно. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.