Закон об участии в долевом строительстве в качестве способа обеспечения установил залог. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В данном случае речь идет о залоге в силу закона. Для возникновения залоговых правоотношений в данном случае не требуется заключения договора залога (ипотеки). При этом заключение такового договора возможно по желанию заинтересованных сторон. Если стороны заключат договор ипотеки, то его положения не должны противоречить императивным требованиям, установленным в указанном законе.
Законная ипотека на объект долевого строительства (залог права аренды земельного участка) должна быть зарегистрирована территориальным органом Федеральной регистрационной службы без отдельного заявления какой-либо стороны. Основанием ее регистрации является заключение договора участия в долевом строительстве и представление этого договора для государственной регистрации.
Залогом имущества обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в предусмотренных Законом и (или) договором случаях;
- уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.
Правило о залоге всего многоквартирного дома по обязательствам единичных дольщиков представляется не самим удачным как с юридической точки зрения, так и в практическом ракурсе. Так, в правовом аспекте объектом, обеспечивающим исполнение обязательства застройщика перед дольщиком, должен был бы выступать тот объект, который фигурирует в договоре долевого строительства. Таковым является конкретная квартира. Что касается практических аспектов реализации указанного правила, то не исключены ситуации, когда обязательства застройщика окажутся неисполненными перед единственным дольщиком, который потребует реализации предмета залога - всего многоквартирного дома - и удовлетворения его интересов за счет сумм, вырученных от продажи объекта недвижимости. Это неминуемо затронет права иных дольщиков, обязательства перед которыми застройщик исполнил надлежащим образом, а, как следствие, дестабилизирует всю ситуацию, связанную с вводом дома в эксплуатацию и передачей их долей всем иным участникам строительства. Таким образом, комментируемое правило нецелесообразно ни с юридической, ни с экономической точек зрения.
Правило, предусмотренное в п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, направлено на защиту интересов участника долевого строительства. Вместе с тем, это правило может отрицательным образом сказаться на привлечении застройщиком инвестиций со стороны банковских и иных инвестиционно-финансовых учреждений. Действительно, то обстоятельство, что строящееся недвижимое имущество является в силу закона предметом залога у дольщиков, лишает банки соизмеримых с дольщиками гарантий возвратности кредита. В конечном итоге это приведет к росту процентных ставок по предоставляемым банками кредитам, что соответственно повлияет на удорожание строительства жилья, либо банки будут избирать в качестве залогового покрытия иное имущество, принадлежащее застройщику. Или же банки, не найдя удовлетворяющих их гарантий (а таковыми гарантиями являются прежде всего ипотечные договоры), будут отказывать застройщику в выдаче дешевых кредитов. Более вероятным представляется такое развитие ситуации, когда банки будут вынуждены кредитовать не застройщика, а участника долевого строительства, который, в свою очередь, будет выступать в качестве кредитора застройщика. Такое удлинение цепочки кредитования также приведет к удорожанию кредита и, как следствие, стоимости строительства.
Субъектом-залогодержателем ипотечного обеспечения может выступать только банк. Это означает, что никакие иные организации не могут заключать договоры по передаче застройщику денежных средств для строительства под обеспечение ипотекой объектами незавершенного строительства. В случае заключения таких договоров они должны будут считаться недействительными (ничтожными) в силу их противоречия действующему законодательству.
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
- наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
- прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
При обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом.
В Законе об участии в долевом строительстве установлены особенности обращения взыскания на предмет залога, каковым является как земельный участок, на котором ведется строительство (право аренды земельного участка), так и сами объекты, не завершенные строительством. Застройщик и залогодержатели указанного имущества несут в полном объеме солидарную ответственность по обязательствам застройщика перед участниками. Между тем нормы, регулирующие основания возникновения солидарной ответственности указанных лиц, довольно противоречивы. С одной стороны, в качестве основания солидарной ответственности выступает неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств основным должником (т.е. застройщиком). С другой стороны, взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
- наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Таким образом, между фактом неисполнения застройщиком обязательства и возникновением солидарной ответственности банка вследствие обращения взыскания на предмет залога должен пройти довольно длительный срок. К нему нужно также прибавить время, необходимое для ведения судебного процесса, в рамках которого и происходит обращение взыскания на предмет залога. В течение этого времени ответственным перед участником долевого строительства является только застройщик. Банк "присоединяется" к застройщику в качестве солидарного должника только после того, как появляется соответствующее основание - обращение взыскания на предмет залога.