В качестве правовых титулов, которые рассматриваются законодательством как основания для начала строительства, являются право собственности на земельный участок, на котором будет вестись строительство, или право аренды на этот земельный участок. Таким образом, законодатель довольно узко рассматривает те правовые основания, которыми должен обладать застройщик на момент начала строительства.
Буквальное толкование закона позволяет сделать вывод о том, что застройщиками не могут выступать лица, обладающие иным правом на земельный участок, на котором предполагается вести строительство (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения, сервитуты). Между тем, в соответствии со ст. 40 и 41 Земельного кодекса РФ право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка предоставлено более широкому кругу лиц - собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков. Таким образом, можно прийти к выводу, что такие лица, как землепользователи и землевладельцы, хотя и вправе возводить здания, строения и сооружения на принадлежащем им земельном участке, однако не вправе привлекать для этого денежные средства граждан и юридических лиц, имеющих своей целью долевое участие в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Право собственника земельного участка возводить на этом участке здания и сооружения, а также разрешать строительство на этом участке другим лицам, предусмотрено в п. 1 ст. 263 ГК РФ. Эта норма является более общей по отношению к комментируемой статье. В то же время такое право может быть реализовано только при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований, определяющих назначение земельного участка. В частности, строительство должно осуществляться с учетом требований генеральных планов, включающих в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:
1) объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;
2) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;
3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления.
Единственным вещным правом, которое позволяет застройщику осуществлять деятельность по привлечению денежных средств для строительства на принадлежащем ему участке объекта недвижимости, является право собственности. Другие вещные права на земельный участок, которыми обладает лицо, заинтересованное в развитии деятельности по привлечению денежных средств на строительство, не являются основаниями для начала такой деятельности. Так, например, деятельность по привлечению денежных средств для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть начата застройщиком в том случае, если застройщик обладает правом пожизненного наследуемого владения, правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, правом ограниченного владения чужим земельным участком, сервитутным правом (правом ограниченного пользования чужим земельным участком), либо, если застройщик, будучи казенным предприятием или учреждением, владеет и пользуется земельным участком, принадлежащим на праве собственности государственному или муниципальному образованию.
Право собственности на земельный участок должно быть зарегистрировано Федеральной регистрационной службой субъекта РФ *(533) (ранее - учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения строящегося объекта. В том случае, если право собственности возникло до вступления в силу Закона о госрегистрации прав на недвижимость (то есть до 31 января 1998 г.), то таковое право, даже будучи юридически действительным и без государственной регистрации (п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, п. 9 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"), не дает оснований для осуществления деятельности по привлечению денежных средств от граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. Обусловлено это тем, что в соответствии с п. 2 ст. 6 Закона о госрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие этого закона, требуется при совершении сделки с объектом недвижимого имущества после введения в действие упомянутого закона.
Единственным правовым титулом, возникающим на основании обязательства, которое позволяет застройщику осуществлять деятельность по привлечению денежных средств для строительства, является право аренды земельного участка. Это значит, что какие-либо иные права пользования земельными участками, возникающие на основании договора, не могут рассматриваться в качестве основания деятельности по привлечению средств для строительства на этом участке объекта недвижимости. Например, как это следует из буквального прочтения Закона об участии в долевом строительстве, не может быть основанием для такой деятельности право пользования земельным участком, возникающее на основании договора безвозмездного пользования.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Итак, для того, чтобы застройщик имел юридическую возможность начать привлечение денежных средств для строительства, он должен владеть земельным участком на праве собственности или на праве аренды.
Помимо государственной регистрации права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и так называемое "право аренды застройщика на земельный участок". Необходимо отметить, что законодатель также, как и при принятии Закона о госрегистрации прав на недвижимость, допускает некорректную юридическую формулировку в отношении предмета регистрации. В упомянутом законе также содержится положение о государственной регистрации "права аренды" (ст. 26). Между тем, строго говоря, предметом регистрации является не право аренды, а договор аренды. В данном случае вполне уместны ссылки на ту правовую позицию применительно к "праву аренды" недвижимости (здания, сооружения), которая в свое время была сформулирована Президиумом ВАС РФ о том, что ГК РФ не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения. Таким образом, исходя из смысла положений ГК РФ, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество *(533).
Приведенные суждения касаются и комментируемой нормы Закона об участии в долевом строительстве, смысл которой должен толковаться таким образом, что регистрации подлежит договор аренды земельного участка, предоставляемого для строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
В п. 3 ст. 3 указанного закона установлена особая мера гражданско-правовой ответственности за привлечение денежных средств лицом, не имеющим на это право: гражданин может потребовать от этого лица немедленного возврата переданных ему денежных средств. Кроме того, гражданин может потребовать уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Расчет суммы процентов делается исходя из существующей в месте жительства гражданина учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства. Суд может удовлетворить требование гражданина, исходя из учетной ставки банковского процента как на день предъявления иска, так и на день вынесения решения, в зависимости от того, каким образом сформулировано исковое требование. Отметим еще раз, что указанная норма предоставляет вышеуказанные права только гражданину. Юридическое лицо, чьи денежные средства привлечены для долевого строительства лицом, не имеющим на это права, не обладает возможностью прибегнуть к этим мерам гражданско-правовой защиты.