Определение рыночной стоимости земельного участка оцениваемого объекта недвижимости методом сравнения продаж.

Метод сравнения продаж основан на информации о ценах сделок и/или ценах предложения (спроса) земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

- прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

- прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

- корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

- определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

- экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

Выявленные за период с января 2005 г. по сентябрь 2005 г. предложения по продаже свободных земельных участков, расположенных в рассматриваемом и сопоставимых районах г. Иркутска, в наибольшей степени сходных с земельным участком объекта оценки, приведены в Приложении 3 к Отчету.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка как незастроенного методом сравнения продаж был сделан анализ недавних сделок купли-продажи и предложения аналогичных оцениваемому объектов и проведен отбор сопоставимых аналогов (Таблица № 6.1).

Отсутствие достоверной информации о ценах сделок с земельными участками в настоящей работе обосновывает использование цен предложения объектов-аналогов, что допускается Методическими рекомендациями. Использование цен предложения в данном случае носит более предпочтительный характер по сравнению с использованием цен купли-продажи, поскольку предполагает ориентацию продавца на среднерыночные условия, что, в определенном смысле, сглаживает отличия объектов-аналогов от оцениваемого объекта по ряду характеристик сделок с земельными участками и, по нашему мнению, повышает объективность оценки в целом.

Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения) выполнено с учетом качества и полноты имеющейся информации об объектах-аналогах и требований Методических рекомендаций. В настоящей работе использованы следующие элементы сравнения, по которым осуществляется анализ и сравнение объекта оценки с объектами - аналогами и производится соответствующая корректировка цен объектов-аналогов:

- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом (и/или его предложения на рынке) до даты проведения оценки (поправка на дату);

- местоположение и окружение (поправка на местоположение и окружение объекта);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (поправка на условную реализацию).

Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сравнительным подходом в настоящей работе выполнен с учетом ряда существенных допущений и ограничений, в том числе:

- стоимость всех объектов-аналогов, перечисленных в Таблице № 6.1, отличается от стоимости оцениваемого земельного участка только по ценообразующим характеристикам, указанным ниже в Таблице № 6.2;

- иные, не учтенные при оценке земельного участка сравнительным подходом ценообразующие характеристики (в т.ч. целевое назначение и разрешенное использование, состав имеющихся прав, обременения правами иных лиц и иные ограничения, масштаб, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, престижность, инфраструктура (наличие и/или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объектов социальной инфраструктуры), наличие дополнительных улучшений земельного участка, условия финансирования сделок; условия платежа при совершении сделок и обстоятельства совершения сделки с рассматриваемыми земельными участками (все земельные участки представлены на открытом рынке в форме публичной оферты) и др.) объектов-аналогов при их отличии от аналогичных характеристик оцениваемого земельного участка не могут существенным образом повлиять на его стоимость, полученную методом сравнения продаж.

Качество и полнота имеющихся данных не позволяют провести более детальный анализ, поскольку информация в представленных предложениях носит достаточно закрытый, разрозненный и ограниченный характер.

Характеристики объектов-аналогов оцениваемого земельного участка приведены ниже в Таблице № 6.1.

Таблица 6.1

После изучения каждого из объектов, выбранных в качестве аналогов, Оценщик вынужден признать наличие различий между объектами-аналогами и оцениваемым объектом и, следовательно, необходимость внесения поправок, учитывающих степень отличия объектов-аналогов от оцениваемого земельного участка.

Определение по каждому из используемых элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка, в настоящей оценке выполнено следующим образом: