Обоснование применяемых подходов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка и отказа от использования затратного и доходного подходов к оценке в настоящей работе выполнено с учетом его особенностей, характера, качества и полноты имеющейся общедоступной для использования информации о состоянии рынка аналогичного недвижимого имущества и обусловлено следующими факторами:
1). Определение стоимости оцениваемого земельного участка затратным подходом в чистом виде Методическими рекомендациями не предусмотрено и не представляется возможным.
2). Наличие, качество и полнота имеющейся общедоступной для использования информации о состоянии рынка и ценах предложения и/или спроса по продаже аналогичных свободных от улучшений земельных участков в рассматриваемом районе (центральная часть г. Иркутска), позволяют произвести достаточно качественный подбор объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методом сравнения продаж в той последовательности, которая изложена в Методических рекомендациях.
Применение цен предложения в сравнительном подходе обосновано отсутствием информации о ценах реальных сделок с аналогичным имуществом. Использование цен предложения в сравнительном подходе допускается Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков.
3). Метод выделения в рамках сравнительного подхода не может быть использован ввиду отсутствия в достаточной степени достоверной информации о стоимости воспроизводства и/или стоимости замещения единых объектов недвижимости, аналогичных единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Учитывая особенности рассматриваемого сегмента рынка недвижимости (рынок отдельностоящих зданий административно-офисного назначения) и индивидуальный характер представленных на нем объектов, такой расчет будет характеризоваться, с нашей точки зрения, достаточно большой погрешностью.
|
|
Кроме того, предлагаемый Методическими рекомендациями порядок расчета стоимости земельного участка методом выделения до определенного этапа целиком повторяет метод прямого сравнительного анализа продаж, используемый при оценке объекта оценки сравнительным подходом (см. Раздел 7 Отчета). Данное обстоятельство позволяет предполагать, что в предельном случае результаты затратного подхода для оцениваемого объекта будут полностью совпадать с результатами его оценки сравнительным подходом, что противоречит изначальному смыслу использования различных подходов к оценке имущества.
4). Метод распределения в рамках сравнительного подхода не может быть использован ввиду отсутствия достоверной информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыночной стоимости аналогичных оцениваемому единых объектов недвижимости.
5). Условие применения метода капитализации земельной ренты - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода (земельной ренты) от оцениваемого земельного участка, - предполагает наличие в достаточной степени развитого рынка аренды земельных участков. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
|
|
Учитывая особенности рассматриваемого сегмента рынка и местоположения земельного участка (в т.ч. высокую плотность застройки района), такой расчет для рынка аренды земельных участков, расположенных в центральной части г. Иркутска, предназначенных под застройку объектами коммерческого назначения, в настоящих условиях, с нашей точки зрения, практически невозможен ввиду отсутствия открытой информации о сделках рыночной аренды аналогичных оцениваемому земельных участков в рассматриваемом районе.
6). Метод остатка в рамках доходного подхода не может быть использован ввиду отсутствия в достаточной степени достоверной информации о стоимости воспроизводства и/или стоимости замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемых земельных участков. Учитывая имеющуюся, кроме того, вероятность возникновения погрешности при определении прибыли инвестора и прогнозе чистого операционного дохода от единого целого объекта недвижимости, особенности рассматриваемого сегмента рынка недвижимости (рынок отдельностоящих зданий административно-офисного назначения) и индивидуальный характер представленных на нем объектов, такой расчет будет характеризоваться, с нашей точки зрения, достаточно большой погрешностью.
|
|
Кроме того, предлагаемый Методическими рекомендациями порядок расчета стоимости земельного участка методом остатка на определенном этапе целиком или частично повторяет метод прямой капитализации, используемый при оценке объекта оценки доходным подходом (см. Раздел 8 Отчета). Данное обстоятельство позволяет предполагать, что в предельном случае результаты затратного подхода для оцениваемого объекта будут полностью совпадать с результатами его оценки доходным подходом, что противоречит изначальному смыслу использования различных подходов к оценке имущества.
7). Использование для определения рыночной стоимости объекта оценки метода предполагаемого использования в рамках доходного подхода, в данном случае, считается неэффективным, поскольку указанный метод ориентирован, прежде всего, на оценку незастроенных земельных участков, и предполагает их подготовку и дальнейшую реализацию в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием (чаще всего - разбиение единого целого участка на отдельные части, позволяющие получить при реализации максимальный доход). Такая ситуация в рассматриваемом случае считается маловероятной ввиду особенностей земельного участка объекта оценки (в т.ч. его относительно небольшой площади, целиком предназначенной и занятой объектами недвижимости, а так же расположения в зоне с высокой плотностью застройки).
8). Анализируя особенности рассматриваемого сегмента рынка недвижимости (рынок отдельностоящих зданий административно-офисного назначения) и характеристики представленных на нем объектов, достаточно высокую закрытость и разнородность имеющейся информации, можно сделать вывод о том, что прямой прогноз доходов от имеющегося права собственности земельного участка как самостоятельного объекта гражданского права, обособленного от существующих и/или предполагаемых к застройке улучшений, не имеет экономического смысла и в существующей ситуации на рынке вряд ли возможен. Имеющиеся же синтетические методы прогноза доходов от земельных участков, основанные на выделении его из общих доходов от единого объекта недвижимости, не позволяют, с нашей точки зрения, осуществить прогноз доходов без принятия большого числа допущений, что, в конечном счете, может привести к накоплению существенной погрешности вычислений и критическому снижению достоверности полученных результатов.
Вышесказанное может, по нашему мнению, служить достаточным основанием для отказа от использования при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методов выделения и распределения в рамках сравнительного подхода, а так же метода капитализации земельной ренты, метода остатка и метода предполагаемого использования в рамках доходного подхода, а так же затратного и доходного подходов в целом.
Учитывая вышесказанное, оценка стоимости свободного от улучшений земельного участка оцениваемого объекта недвижимости в настоящей работе производится исключительно сравнительным подходом (методом сравнения продаж). Подробное описание применяемых в настоящей оценке методов определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка как незастроенного и основные этапы расчета приведены в п.6.1.4 настоящего Отчета.