Уже не один год рынок коммерческой недвижимости Иркутска характеризуется значительным превышением спроса над предложением. Риэлторы города дают пессимистические прогнозы, считая, что поскольку рынок не насыщается новыми предложениями, в ближайшие два-три года повышение цен обеспечено.
Вообще-то, как говорят специалисты, говорить о стабилизации цен нельзя хотя бы на том основании, что стоимость объекта может меняться даже в рамках одной сделки.
Спрос постоянно растет, и как отмечает гендиректор АН "Олимп" Наталья Комиссаренко, цены не достигли еще своего потолка, поэтому возможен их дальнейший рост, причем опережающий показатели роста цен на жилье.
Сложившаяся в настоящее время ситуация с нехваткой предложений по объектам коммерческой недвижимости отрицательно сказывается и на экономическом положении региона. Бывали случаи, когда зарубежные или московские крупные компании, планировавшие зайти на местный рынок, уходили, так как не могли подобрать здание под представительство.
По оценкам риэлторов, местный рынок достаточно пассивный. Однако для москвичей здесь условия малоблагоприятные. Объектов, удовлетворяющих высокие требования столичных крупных компаний, по-прежнему единицы.
В то же время генеральный директор АН "Сибирский дом" Михаил Бохашеев отметил, что в 2004 году ясно обозначилась еще одна тенденция: коммерческой недвижимостью стало заниматься больше риэлторов. Еще год-два назад сделки с коммерческими объектами проводили единицы. По мнению г-на Бохашеева, в отличии от рынка жилья, где рост численности риэлторов привел к снижению качества предоставляемых услуг, на рынке коммерческой недвижимости складывается диаметрально противоположная ситуация. Условия работы таковы, что работать с коммерческой недвижимости могут только высокопрофессиональные агенты. А это значит, что и рынок становиться более цивилизованным.
"Несмотря на некоторую стабилизацию спроса на коммерческую недвижимость в Иркутске в первом полугодии, мы ожидаем всплеск спроса во второй половине года", - говорит руководитель отдела маркетинга компании "Авалон-Риэлти" Дмитрий Левин. По его словам, увеличение спроса на производственно-складские помещения и офисы вызвано приходом в Иркутск московских компаний, активным созданием совместных российско-китайских предприятий, а также появлением инвесторов, стремящихся заработать на коммерческой недвижимости.
При этом предложение коммерческой недвижимости в Иркутске не поспевает за спросом. Дмитрий Левин полагает, что предложение в данном сегменте будет расти, главным образом, за счет строительства новых коммерческих центров -- в частности, бизнес-центров по ул.Российская, Нижней Набережной, в районе ТЦ "Фортуна". Увеличение коммерческих площадей возможно также за счет постепенного вытеснения производственно-складских помещений из центральных районов города (Октябрьского и Куйбышевского) в более отдаленные -- Свердловский и Ленинский районы. Все эти помещения будут переоборудованы под торгово-офисное назначение. Однако даже после этого предложение будет несоразмерно спросу, подчеркивает Левин.
Ситуацию осложняет нехватка земельных участков в центре города – в Кировском районе и на прилегающих к нему участках Октябрьского района.
Средние цены на офисную недвижимость в Кировском районе за период с 1 августа 2004 до 15 января 2005 года выросли на 16%, что говорит об инвестиционной привлекательности приобретения офисных площадей. Средние цены аренды на офисную недвижимость в Кировском районе за период с 1 августа 2004 до 15 января 2005 года выросли на 23%, что говорит о стабильном росте арендных ставок в Кировском районе. Несмотря на повышение цен на объекты в центральной части города, заполняемость офисных площадей составляет 95-100%.
Дефицит коммерческой недвижимости сказывается на ценах в данном сегменте. "При существующем уровне предложения на рынке, - отмечает руководитель отдела маркетинга компании "Авалон-Риэлти" Дмитрий Левин, - можно прогнозировать рост цен в ближайшие полгода примерно на 20%".
По данным, опубликованным «Сибирским информационным агентством»[14], В целом, с января по июль 2005 года цены на торгово-офисную недвижимость в среднем выросли на 10%, и в краткосрочной перспективе тенденция роста цен на коммерческую недвижимость сохранится.
По данным Иркутского агентства развития бизнеса (тел.: (3952) 343037; факс: (3952) 343037; адрес в сети Интернет: https://www.arenda.irbp.ru/), опубликованным в мае-июне 2005 г., арендная ставка по торговым и офисным помещениям повышается чаще всего один раз в год.
С другой стороны, необходимо отметить и другую тенденцию: по данным ретроспективного анализа цен предложений в секторе коммерческой недвижимости очевидный рост цен на достаточно давно представленные объекты отсутствует. Зачастую, цена предложения на выставленные объекты с течением времени может даже незначительно снижаться (см. Приложение 4 к Отчету). В тоже время, новые предложения выставляются уже по более высоким ценам, что вызвано стабильным спросом и ограниченным предложением, в целом определяющим плавную восходящую динамику цен.
Анализ изменения стоимости строительно-монтажных работ за 2003 – 2004 г.г., выполненный по публикуемым Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области информационным бюллетеням «Индексы цен в строительстве» за 2003 ¸ 2004 год, 1 ¸ 2 квартал 2005 года [19] показал, что за указанный период среднегодовой рост стоимости СМР составил ~19,74%.