Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц. Описание оцениваемых имущественных прав

Ø Объект оценки является недвижимым имуществом, поскольку имеет признаки, перечисленные в п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ [1, 2].

В соответствии со ст.219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Иные основания приобретения прав собственности на имущество предусмотрены Гражданским кодексом и законодательством РФ.

В соответствии со ст.223 Гражданского кодекса РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст.302 Гражданского кодекса РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 Гражданского кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ и иными законами (ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.1 ст.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6]).

Ø Здания и сооружения.

Оцениваемый объект недвижимости принадлежит Открытому акционерному обществу «XXX» (ИНН: 3808XXXXXX; зарегистрировано в г. Иркутске 12.05.1992 г., Свидетельство серия 38 № XXXXXXXXX; адрес: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, XX) на праве собственности.

Права собственника зарегистрированы Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись регистрации.

Сводный анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц по оцениваемому объекту недвижимости приведен в Таблице 2.2.

Таблица 2.2

Существующие ограничения (обременения права) в Свидетельстве о государственной регистрации права не зарегистрированы. По информации, представленной Заказчиком, ограничения (обременения права) на оцениваемый объект недвижимости на дату проведения оценки отсутствовали; объект оценки никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением не состоит, свободен от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц. Данное утверждение является существенным допущением выполненной оценки.

Ø Земельный участок.

Оцениваемый объект недвижимости расположен на едином целом земельном участке, принадлежащем Открытому акционерному обществу «XXX» (ИНН: 3808XXXXXX; зарегистрировано в г. Иркутске 12.05.1992 г., Свидетельство серия 38 № XXXXXXXXX; адрес: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, XX) на праве собственности.

Права ОАО «XXX» на земельный участок зарегистрированы Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись регистрации.

Сводный анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении правами иных лиц единого целого земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости, приведен ниже в Таблице 2.3.

Таблица 2.3

Существующие ограничения (обременения права) в Свидетельстве о государственной регистрации права не зарегистрированы. По информации, представленной Заказчиком, ограничения (обременения права) на единый целый земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости, на дату проведения оценки отсутствовали; права на единый целый земельный участок никому не проданы, не заложены, в споре и под запрещением не состоят, свободны от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц. Данное утверждение является существенным допущением выполненной оценки.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования (ст.273 Гражданского кодекса РФ).

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса (ст.35 Земельного кодекса РФ [3]).

В соответствии с п.1, 2 ст.552 Гражданского кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Учитывая вышесказанное и принимая во внимание нормы действующего законодательства, сложившуюся практику купли-продажи объектов недвижимости, задачи проводимой оценки, настоящая оценка выполнена в допущении о том, что к приобретателю оцениваемого объекта недвижимости переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята оцениваемым зданием и необходима для его использования.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п.3 ст.33 Земельного Кодекса РФ (п.2 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.3 ст.33 Земельного кодекса РФ, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков (кроме перечисленных в п.1 ст.33 Земельного кодекса РФ) устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

На едином целом земельном участке, кроме оцениваемого, расположены иные объекты недвижимости.

Данные о площади частей единого земельного участка, фактически занятых оцениваемым и иными объектами недвижимости и необходимых для их использования, документально подтвержденные соответствующим образом, а так же данные о сложившемся порядке пользования единым земельным участком, Заказчиком не представлены. Сведения о сформированных частях и обременениях рассматриваемого земельного участка, приведенные в Кадастровом плане земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 046.12.2002 г. № XX/XX-XXX (местоположение земельного участка: Иркутская область, г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, д. XX; кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX; составлен ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Иркутской области), не соответствуют сложившейся на дату проведения оценки застройке земельного участка ввиду того, что на нем в период с даты составления Кадастрового плана земельного участка (04.12.2002 г.) по дату проведения оценки (16.09.2005 г.) были построены новые объекты недвижимости.

Как правило, при заключении договоров купли-продажи аналогичных объектов недвижимости устанавливается, что одновременно с передачей права собственности на объект недвижимости продавец передает покупателю часть земельного участка, которая занята эти объектом и необходима для его использования. Под частью земельного участка в целях договора понимается доля земельного участка с выделением или без выделения ее в натуре. Так же, как правило, при продаже доли земельного участка без выделения ее в натуре, в целях надлежащего использования земельным участком договором купли-продажи (или соглашением между собственниками) устанавливается, что стороны совместно пользуются земельным участком для осуществления своей хозяйственной деятельности; каждая из сторон осуществляет пользование земельным участком в пределах доли, соответствующей ее доле в праве собственности на здание (в случае, если все объекты недвижимости расположены в едином целом здании). Определение фактической площади земельного участка, передаваемой покупателю, в этом случае, определяется в каждом случае индивидуально, чаще всего по согласованию сторон, с учетом площадей объектов недвижимости, требований градостроительных, противопожарных и других норм и правил.

В качестве типичных и наиболее вероятных вариантов определения доли в праве на земельный участок и/или части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, можно привести следующие:

- в соответствии с п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ, в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (ст.271 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ).

- в соответствии с п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ, отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение;

- в соответствии с п.3 ст.392 Налогового кодекса РФ, если приобретателями (покупателями) здания, сооружения или другой недвижимости выступают несколько лиц, налоговая база[4] в отношении части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, для указанных лиц определяется пропорционально их доле в праве собственности (в площади) на указанную недвижимость;

- как правило, в целях надлежащего использования земельным участком договором купли-продажи зданий (помещений) несколькими собственниками (в случае, если все объекты недвижимости расположены в едином целом здании) или соглашением между собственниками устанавливается, что стороны совместно пользуются единым целым земельным участком для осуществления своей хозяйственной деятельности; каждая из сторон осуществляет пользование земельным участком в пределах доли, соответствующей ее доле в праве собственности на здание.

Учитывая вышесказанное и принимая во внимание нормы действующего законодательства, сложившуюся практику купли-продажи объектов недвижимости, задачи проводимой оценки, в настоящей работе площади частей (долей) единого целого земельного участка, принадлежащего ОАО «XXX» на праве собственности, занятых оцениваемым и иными объектами недвижимости и необходимых для их использования, определены пропорционально площадям помещений расположенных на едином целом земельном участке зданий и сооружений (см. Таблицу 2.4).

Таблица 2.4

Таким образом, можно сделать следующие выводы, являющиеся существенными допущениями настоящей оценки:

- собственник оцениваемого объекта недвижимости на дату проведения настоящей оценки обладает на праве собственности единым целым земельным участком, часть которого занята объектом оценки и необходима для его использования;

- оценка выполнена в допущении о том, что к приобретателю оцениваемого объекта недвижимости переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята оцениваемым зданием и необходима для его использования;

- площадь части (доли) единого целого земельного участка, принадлежащего ОАО «XXX» на праве собственности, занятой оцениваемым объектом недвижимости и необходимой для его использования, определена в размере 450,70 кв.м. пропорционально площадям помещений расположенных на едином целом земельном участке зданий и сооружений.

Ø На основании вышеизложенного, с учетом целей и задач проведения оценки, в настоящем отчете выполнена оценка рыночной стоимости права собственности на оцениваемый объект недвижимости: Нежилое 3-х этажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX), и права собственности на часть единого целого земельного участка (Земельный участок, площадь 3’387,00 кв.м. Земли поселений (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX) ), занятую оцениваемым объектом недвижимости и необходимую для его использования, определенную в размере 450,70 кв.м.