В настоящем отчете использованы термины и определения «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519, а так же термины, определения и рекомендации по применению международных руководств по оценке (МР) и стандартов (МСО) из международных стандартов оценки «МСО 2003», принятых Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) 29 апреля 2003 г., переведенных на русский язык Российским обществом оценщиков с разрешения МКСО (в той части, в которой они не противоречат российским стандартам оценки):
· МСО 1 Рыночная стоимость как база оценки,
· МСО 3 Составление отчета об оценке,
· МР 1 Оценка стоимости недвижимого имущества;
· МПО 2 Оценка для целей кредитования.
Имущество является юридическим понятием, которое охватывает все интересы, права и выгоды, связанные с собственностью. Международный комитет по стандартам оценки признает следующие четыре типа имущества: недвижимое имущество, движимое имущество, бизнес и финансовые интересы.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество[2].
Цена является термином, обозначающим денежную сумму, предлагаемую или уплаченную за объект оценки или его аналог [8]. Продажная цена является историческим фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или держится в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца уплаченная за товары или услуги цена может не соответствовать стоимости, которую могли бы приписать этим товарам или услугам другие лица.
|
|
Затраты являются ценой, уплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. Когда производство этого товара (оказание этой услуги) завершено, затраты на них становятся историческим фактом. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение.
Рынок представляет собой среду, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям через механизм цен. Понятие рынка подразумевает возможность торговли товарами и/или услугами между продавцами и покупателями без излишних на них ограничений. Каждая из сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими факторами ценообразования, в меру своих возможностей и познаний, представлений о сравнительной полезности данных товаров (услуг), а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, региональным, национальным или международным.
Стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы товара или услуги, доступных для их приобретения. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной цены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки.
|
|
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [8].
Примеры видов стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости [8]:
· стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание (замену) объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
· стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
· стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
· ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
|
|
Полная стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание (замену) объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки.
Полная стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки
Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке [8].
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки [8].
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях [8].
Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним [8].
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки [8].
Единица (единицы) сравнения – как правило фактор, порождаемый двумя компонентами, который отражает точные различия между объектами имущества и облегчает анализ, - например, цена квадратного метра, или отношение цены имущества к чистому доходу, который оно приносит (мультипликатор чистого дохода/ценность за годы).
Земельная рента - доход от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности [9].
Аренда – договорное соглашение, по которому права пользования передаются от титульного собственника имущества (именуемого землевладельцем или арендодателем) в обмен на обещание другого лица выплачивать арендную плату, как это предписано в договоре аренды. На практике права и обязанности сторон могут быть сложными и зависеть от конкретных условий договоров.
Международный комитет по стандартам оценки признает следующие типы аренды: аренда земли, аренда оборота (или интереса) и следующие типы арендой платы: рыночная арендная плата, договорная арендная плата (проходящая арендная плата), арендная плата от оборота (арендная плата участия).
Рыночная арендная плата – расчетная денежная сумма, за которую имущество или пространство в пределах имущества было сдано в аренду на дату оценки в коммерческой сделке на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая заинтересованная сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Если условия аренды меняются от тех, которые рынок посчитал бы надлежащими, т.е. рыночной нормой, то рыночная арендная плата, применимая к этой аренде, также бы изменилась, как отражение этих условий.
Договорная арендная плата (проходящая арендная плата) – определенная в данном соглашении об аренде. Данная контрактная арендная плата может быть равной рыночной арендной плате.