Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рассматриваемый сегмент рынка в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектов обычно используют три основных общепринятых подхода к оценке, утвержденные п.5 Стандартов оценки[15], обязательных к применению субъектами оценочной деятельности [8]:
· затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
· сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
· доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Выбор того или иного подхода в оценке осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.
В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода.
Использование всех вышеназванных подходов к оценке приводит к получению нескольких, как правило, различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ полученных результатов позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов исходя из того, какой метод (или методы) наиболее соответствуют оцениваемому объекту и используемой информации.
Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Затратный подход
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.
Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:
· определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;
· определить полную стоимость воспроизводства (полную стоимость замещения) улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на земельном участке оцениваемого объекта недвижимости;
· определить величину накопленного износа улучшений земельного участка;
· вычесть величину износа из полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) улучшений земельного участка и определить стоимость воспроизводства (стоимость замещения) улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на земельном участке оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа;
· к полученной величине стоимости воспроизводства (стоимости замещения) улучшений с учетом накопленного износа добавить стоимость земельного участка.
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется «как уменьшение стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или их комбинаций».
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Экономический (внешний) износ определяет уменьшение полезности объекта в результате действия внешних факторов, к каким относятся изменение положения по отношению к основным транспортным магистралям, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменениям рыночных условий, изменениями финансовых, законодательных и других условий внешнего характера, в том числе политической и экономической нестабильности.
Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, отрасли, вида бизнеса, места расположения объекта в районе или общим состоянием экономики.
Как правило, экономический износ является неустранимым, и рассчитывается капитализацией недополученного в результате его воздействия дохода по ставке капитализации для сопоставимых объектов аналогично функциональному износу, либо экспертным путем.
Совокупный накопленный износ объекта оценки определяется путём алгебраического суммирования всех трёх видов износа.
Сравнительный подход
Подход по сравниваемым продажам определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу, который они приносят. Он базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространяемым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта таким же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.
Сравнительный подход включает в себя следующие этапы:
· выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка, подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту;
· выбор параметров сравнения;
· внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в которой оцениваемый объект отличается от сопоставимых, в цену аналогов должны быть внесены поправки, с тем, чтобы определить за какую цену они были бы проданы, если бы обладали теми же характеристиками, что и оцениваемый объект;
· согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта по сравнительному подходу.
Основными элементами сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке являются следующие:
· права собственности на недвижимость;
· состояние рынка;
· экономические характеристики;
· условия финансирования;
· местоположение;
· характер использования;
· условия продажи;
· физические характеристики;
· компоненты, не связанные с недвижимостью.
Доходный подход
Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе своей оставшейся экономической жизни в стоимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Анализ рынков нежилой недвижимости российских городов показывает, что их развитие начинается в основном с рынка аренды. Этот рынок в отличие от рынка продаж является наиболее динамичным и открытым и богатым с информационной точки зрения. Доходы от аренды являются основой для применения доходных методов оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Таким образом, с информационной точки зрения, доходный подход является наиболее обеспеченным и, следовательно, наиболее достоверным методом оценки нежилой недвижимости.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
· Оценка потенциального валового доходадля первого года, начиная от даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;
· Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход;
· Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода;
· Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта методом прямой капитализации или методом дисконтированного денежного потока.
В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в стоимость с учетом риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Метод капитализации рекомендуется использовать, если:
− потоки доходов стабильны и представляют собой значительную положительную величину;
− объект оценки не требует реконструкции.