Для оценки рыночной стоимости объекта оценки необходимо, прежде всего, оценить его наилучшее и наиболее эффективное использование.
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки. Наилучшее и наиболее эффективное использование представляет предпосылку, на которой базируется рыночная стоимость.
Наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
· Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
· Юридическая правомочность - рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о функциональном зонировании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
· Экономическая целесообразность – рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый потенциальный доход владельцу объекта.
· Максимальная доходность – рассмотрение того, какой из всех юридически разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов использования будет приносить наибольшую доходность.
При определении наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости были приняты во внимание следующие факторы:
- категория земель – земли поселений;
- целевое назначение и разрешенное использование земельного участка – под эксплуатацию существующих торговых и административного зданий;
- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности земельного участка – мало- и многоэтажная жилая, административно-офисная, торговая застройка;
|
|
- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок – преимущественное развитие сектора жилой и коммерческой застройки [7];
- текущее использование земельного участка – для эксплуатации существующих торговых и административного зданий.
Для определения лучшего и наиболее эффективного использования участка с имеющимися улучшениями, рассмотрены варианты его использования.
Юридически правомочное использование. Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка под зданиями – использование под эксплуатацию существующих торговых и административного зданий. Использование земельного участка под другие функции, кроме как размещение нежилых (торговых и административных) зданий, юридически неправомочно. В то же время, нельзя не признать, что имеющаяся практика по перепрофилированию помещений в объекты иного назначения позволяет прогнозировать потенциальную возможность использования оцениваемых помещений по различным назначениям с учетом категории земельного участка.
Физически возможное использование. Архитектурно-строительные характеристики и объемно-планировочные решения оцениваемого объекта недвижимости, его оснащение инженерными сетями и коммуникациями делают физически осуществимым вариант использования площадей объекта оценки как административно-офисных. Использование площадей здания указанным образом определено в представленном техническом паспорте объекта оценки. Так же возможно (учитывая сложившуюся практику на рынке сопоставимых объектов) использование площадей как торговых после проведения соответствующей перепланировки и ремонта помещений.
|
|
Экономическая целесообразность. Существующая ситуация на рынке коммерческой недвижимости центральной части г. Иркутска позволяет прогнозировать использование объекта для сдачи его в аренду.
Максимальная доходность. Расчет максимальной доходности объекта оценки возможен с учетом рассмотренных условий: юридически правомочных, физически возможных, экономически целесообразных. В текущих рыночных условиях, возможным вариантом использования, позволяющим получить определенный доход, является сдача помещений в аренду. Максимальный доход, исходя из уровня сложившихся арендных ставок по объектам коммерческой недвижимости, при наличии физической возможности и юридической допустимости, приносят объекты административно-офисного или торгового назначения.
Квартал, в котором расположено здание, находится в центральной части г. Иркутска, в районе смешанной жилой, административно-офисной, торговой застройки.
По оценкам специалистов рынка недвижимости, из всех видов коммерческой недвижимости крупные инвесторы отдают предпочтение жилым, административно-офисным и торговым объектам недвижимости.
Архитектурно-планировочные решения объекта оценки, с нашей точки зрения, наилучшим образом ориентированы на его использование в качестве объекта административно-офисного назначения.
|
|
Уровень арендных ставок по объектам торгового назначения в целом выше арендных ставок по административно-офисным помещениям. Однако, архитектурно-планировочные решения объекта оценки (в частности – многоэтажный характер здания, особенности планировки помещений) ограничивают возможности использования здания для размещения торговых помещений. Необходимость перепрофилирования здания по новому назначению повлечет за собой затраты на реконструкцию, стоимость которой, с нашей точки зрения, а так же по расчетам Заказчика, не сможет окупиться последующим повышением арендных ставок, что позволяет сделать вывод о неэффективности таких инвестиций.
Кроме того, размещение оцениваемого объекта недвижимости в составе комплекса зданий торгового центра и особенности местоположения позволяют предполагать, что использование объекта оценки по административно-офисному назначению, учитывая потребности торгового центра, в данном случае более эффективно с точки зрения загрузки площадей. Так, по оценкам Заказчика, сложившийся спрос на помещения торгового центра может быть представлен следующей структурой:
- торговые помещения: 80% - 90%;
- административно-офисные помещения: ~10 - 20%.
Фактическая структура помещений торгового центра на дату оценки следующая:
- торговые помещения: 87%;
- административно-офисные помещения: ~13%.
Таким образом, фактическая структура помещений торгового центра на дату оценки близка к оптимальной с точки зрения спроса, и перепрофилирование оцениваемых административно-офисных помещений в торговые с высокой степенью вероятности может привести к нарушению баланса и непрогнозируемому общему снижению загрузки площадей.
Анализируя технико-экономические показатели оцениваемого объекта недвижимости, учитывая особенности его местоположения и достаточно определенную функциональную направленность, а так же принимая во внимание то, что текущее использование объекта оценки в целом соответствует наиболее доходным вариантам использования недвижимости в рассматриваемом районе, следовательно, прогноз сколько-нибудь значимой коммерческой выгоды при полном перепрофилировании имеющихся улучшений (имеется в виду снос существующих зданий и сооружений и строительство других, более выгодных объектов недвижимости) вряд ли обоснован, оценщик считает, что использование земельного участка как свободного не является разумно оправданным, юридически обоснованным, физически труднореализуемым, не обеспечит получение максимально возможного дохода, и поэтому в дальнейшем анализе данный вариант использования оцениваемого объекта недвижимости не рассматривается.
Учитывая тот факт, что оцениваемый объект недвижимости функционально и конструктивно интегрированы в единый комплекс объектов торгового центра, способный при благоприятных внешнеэкономических условиях и грамотном управлении приносить доход, а так же анализируя технико-экономические показатели оцениваемого объекта недвижимости, учитывая особенности его местоположения и достаточно определенную функциональную направленность, прогнозируемые затраты на возможное перепрофилирование, а так же сложившуюся структуру спроса на площади различного назначения в пределах единого торгового центра, можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта недвижимости является его существующее использование какнежилого административно-офисного здания.