Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что целесообразно эксплуатировать объект оценки как объект недвижимости коммерческого (административно-офисного) назначения.
Анализ рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества выполнен по данным нижеперечисленных источников информации:
· Данные Иркутского агентства развития бизнеса (тел.: (3952) 343037; факс: (3952) 343037; адрес в сети Интернет: https://www.arenda.irbp.ru/), опубликованные в мае-июне 2005 г.;
· Статья «Потолка еще не видно» (опубликована в специальном выпуске "ВОИ-СтройДом" ("Все объявления Иркутска" № 028 от 14-17 апреля 2005 г.) за подписью Исполнительного директора НП ИОСР Постникова А.А. В сети Интернет статья в несколько измененном виде была опубликована на Сервере фонда "Байкал, Третье Тысячелетие" (WWW.3MILL.RU));
· Обзор рынка недвижимости, опубликованного на Информационно - аналитическом сайте Агентства недвижимости «ТЫСЯЧЕЛЕТИЕ» (г. Иркутск, ул. Академическая, 70; тел.: 533-333, 533-633, факс: 42-15-36; https://www.millennium.irkutsk.ru/new.htm) в сентябре - ноябре 2004 г.;
· Обзор рынка коммерческой недвижимости, опубликованного в статье «Почем крыша для бизнеса» «Сибирским информационным агентством» в информационном еженедельнике «Дело» (№ 20 (232) от 29.10.2004 г.; г. Иркутск);
· Статья «Русские отели» передумали (опубликована в сети Интернет на сайте “RealtyInvestments.ru (финансирование и инвестиции на рынке недвижимости)” (https://realtyinvestments.ru/); дата публикации: 10.06.2005 г.);
· Статья «Окно в регионы» (Вера Ковалева, "Ведомости"; опубликована в сети Интернет на Информационно-аналитическом портале профессионалов розничной торговли «Retailer.ru» (https://www.retailer.ru/); дата публикации: 17.03.2005 г.);
· Статья «Коммерческая недвижимость: спрос опережает предложение» (опубликована в еженедельнике «Дело» № 12 (248) от 24.06.2005 г.);
· Статья «Стоимость одной сотки земли в центре Иркутска в настоящее время доходит до одного млн рублей»; опубликована в сети Интернет на информационно-аналитическом сайте «Жилая и коммерческая недвижимость. Байкальский регион» (https://realty.irk.ru/); дата публикации: 27.06.2005 г.;
· Статья «Офисные помещения» (опубликовано на интернет-сайте АН "Авалон-Риэлти" (г. Иркутск, т. 205-474, 205-475; https://www.arealty.ru); дата публикации: 10.02.2005 г.;
· Статья «Рынок коммерческой недвижимости в Иркутске характеризуется крайней закрытостью.» (опубликовано на интернет-сайте АН "Авалон-Риэлти" (г. Иркутск, т. 205-474, 205-475; https://www.arealty.ru); дата публикации: 09.07.2004 г.;
· Статья «Дефицит офисного пространства»; опубликована в сети Интернет на информационно-аналитическом сайте «Коммерческая недвижимость Иркутска» (https://m2.irkutsk.ru/); дата публикации: 2005 г.;
· Статья «Ожидается повышение цен на коммерческую недвижимость»; опубликована в сети Интернет на информационно-аналитическом сайте «Коммерческая недвижимость Иркутска» (https://m2.irkutsk.ru/); дата публикации: 25.02.2005 г.;
· Данные «Сибирского информационного агентства», периодических изданий г. Иркутска и Иркутской области (информационно-рекламные еженедельники «Из рук в руки», «Дело») за период с января 2005 г. по сентябрь 2005 г.;
· Данные агентств недвижимости и предприятий города Иркутска: АН "Тысячелетие" (ул. Академическая, 74; тел.: (3952) 533-333, 533-633, 42-15-36, 42-23-33; https://www.millennium.irkutsk.ru/), АН "Иркутское" (т. (3952) 200-503, 340-456), АН "Поместье" (т. (3952) 200-747, 243-378), предприятие "Техностар" (т. (3952) 56-48-55), ЗАО «Сибирская производственная компания» (т. (3952) 38-68-01, 38-68-00), АН "Авалон-Риэлти" (т. (3952) 205-474, 205-475; https://www.arealty.ru/), АН "Тауэр" (т. (3952) 341-927, 200-421) и др.;
· Данные сайтов в сети интернет: «Иркутское агентство развития бизнеса» (г. Иркутск, тел.: (3952) 343037; факс: (3952) 343037; адрес в сети Интернет: https://www.arenda.irbp.ru/), "Коммерческая недвижимость ИРКУТСКА" (https://m2.irkutsk.ru/), Иркутский областной союз риэлторов (https://mls.irkutsk.ru/), Российский фонд федерального имущества (https://www.irkrffi.ru/) и др.
Общая характеристика рынка коммерческой недвижимости г. Иркутска.
В целом по г. Иркутску можно отметить, что рынок коммерческой недвижимости развивается достаточно активно. Появляются профессиональные управляющие компании, которые развивают проекты промышленной, складской, гостиничной недвижимости.
В то же время, необходимо отметить то, что рынок коммерческой недвижимости в Иркутске характеризуется крайней закрытостью, причем в повышении его прозрачности не заинтересованы, прежде всего, сами участники рынка. Причин этому немало. Во-первых, детали любой сделки на рынке коммерческой недвижимости чаще всего объявляются - либо продавцом, либо покупателем, - коммерческой тайной. Во-вторых, нет устоявшихся традиций делового оборота, общих правил работы на рынке, непроработана законодательная база.
Сегодня наибольшим спросом пользуются офисные помещения. На втором месте по популярности – торговые точки (павильоны) и магазины на проходных улицах. Далее идут складские помещения и базы (в последнее время отмечается всплеск интереса и к данным объектам недвижимости). Базы и производственные объекты большей частью потребители стараются приобретать в собственность, а офисы – арендовать.
Наиболее востребованы на рынке офисные помещения, расположенные в центральном – Кировском районе. Здесь же расположено самое большое количество деловых центров – 21. Для сравнения, в не менее престижном (по жилью) Октябрьском районе деловых центров всего четыре, а в Свердловском и Ленинском – по три. Наибольшей популярностью пользуются офисные помещения в деловых центрах под аренду и на первых этажах жилых зданий под покупку.
По информации, представленной аналитиками компании «Философия города» в Иркутске представлены на продажу три основных вида офисных помещений.
Во-первых, это встроенные офисы (помещения на первых или цокольных этажах жилых зданий с отдельным входом). Минимальные требования к такому помещению: стеклопакеты, коммуникации (подводки под электрику/сантехнику, выведенные пары под телефон), черновая отделка пола, стен и потолков, возможность перепланировки. Цена за 1 кв.м. такого помещения составляет от 20 тыс. руб. до 40 тыс. руб. в Кировском районе (центр города), как наиболее востребованном (исключения составляют элитные помещения на бульваре Гагарина, ул. Карла Маркса, Урицкого, Кирова, где цены могут достигать 1,5 тыс. у.е. за 1 кв.м.). Соответственно, в остальных районах цена на подобное помещение немного уменьшается. Так, средняя цена в Октябрьском округе варьируется от 16,5 тыс. до 23 тыс. руб. В Свердловском округе – от 16 тыс. до 20,5 тыс. руб. В Ленинском округе нежилых помещений, предназначенных под офисы, в новостройках практически не существует.
Во-вторых, офисные и торговые помещения в старых зданиях (не новостройках). Размер таких помещений в среднем составляет порядка 130 кв.м. Они могут находиться как в кирпичных, так и в деревянных зданиях. Цены на такие офисы весьма разнообразны: в Кировском районе – от 20 тыс. руб. до 51 тыс. руб. за метр в Октябрьском – от 12 тыс. руб. до 31 тыс. руб. за метр, в Свердловском – от 12,5 тыс. руб. до 25,5 тыс. руб. за метр, в Ленинском – от 12 тыс. руб. до 19 тыс. руб. за метр.
Цены за аренду офиса в Иркутске также высоки. Средний иркутский офис под аренду представляет собой отремонтированное помещение, в котором есть телефонный номер (или телефонная пара), общий санузел и охрана – в зависимости от уровня делового центра, это может быть и вахтер на первом этаже, и современная система видеонаблюдения. Помещение с максимальным набором характеристик (включая выделенную линию Интернет, евроремонт, хороший внешний вид здания, парковку, пожарную сигнализацию) будет стоить арендаторам 700-1000 руб. в месяц за квадратный метр. В среднем, цены на аренду офисов в городе следующие: от 450 до 700 руб. за квадратный метр в Кировском районе, от 400 до 600 руб. за метр – в Октябрьском, в Свердловском районе аренда офиса стоит от 300 до 500 руб. за кв.м., в Ленинском – 150-300 руб. за метр.
В 50% случаев арендуемые помещения нуждаются в ремонте разной степени. Около 80% арендодателей готовы в той или иной степени внести в счет аренды стоимость ремонта (при этом предлагаются разные варианты от 50% погашения до частичного или полного финансирования в счет аренды). Кроме того, в центре города сдают под офисы средних размеров помещения в старых деревянных домах. Эти отремонтированные и полуотремонтированные помещения сдаются по самым высоким ценам – до 1 тыс. руб. за квадратный метр.
На цену помещения (и стоимость аренды) влияет не только район, но и этажность здания, в котором находится помещение, этаж на котором оно находиться, а также наличие удобной парковки и т.д. Чем ниже этаж, тем дороже помещение. Цена поднимается, если помещение имеет отдельный вход.
Мелкие и средние офисные помещения под аренду (от 10 до 29 кв.м. и от 30 до 90 кв.м.) пользуются самым большим спросом и практически никогда не простаивают. При покупке наибольшим спросом пользуются помещения от 90-120 квадратных метров. Спрос на аренду сейчас намного выше, чем спрос на покупку. При этом, если в Ленинском и Свердловском районах спрос практически равен и предложению, то в Кировском и Октябрьском районах спрос намного превышает предложение.
По данным руководителя отдела маркетинга компании "Авалон-Риэлти" Дмитрия Левина, сегодня средняя стоимость офисных помещений составляет 39,8 тыс.руб/кв.м в Кировском районе и 25 тыс.руб/кв.м -- в Октябрьском. "В основном на рынке предлагаются под офисы однокомнатные квартиры, подчас даже не переведенные в нежилой фонд. Недостатки таких офисов очевидны: большая, чем бывает нужно, площадь, отсутствие специализированных коммуникаций (Интернет), охранной сигнализации, комплекса услуг по уборке, питанию и т.д. Лучше всего, конечно, покупать офисы в подготовленных бизнес-центрах", -- считает Дмитрий Левин. По его мнению, выставляемые сегодня помещения в цокольных и первых этажах строящихся жилых домов тоже не вполне соответствуют мировым стандартам коммерческой недвижимости.
Это мнение разделяет и генеральный директор агентства "Бюро недвижимости "Иркутское" Александр Гусак: "Нежилые помещения в новостройках, как правило, проигрывают по месту расположения. А от места зависит очень многое. Никому не нужен офис где-нибудь во дворах, в спальных районах. Всем нужно людное, проходное место с удобным входом, чтобы можно было поставить наружную рекламу. Но таких помещений в центре практически не осталось. Поэтому и цены сумасшедшие - иногда доходят до $1,5-2,0 тыс./кв.м".
Таким образом, качество большинства предлагаемых в Иркутске офисов оставляет желать лучшего. "Общепринятая классификация коммерческих площадей к нам пока не применима, -- замечает Дмитрий Левин. – Но уже есть попытки строительства центров по мировым стандартам. Так, например, "БайкалБизнесЦентр" можно отнести к классу "B" или даже "C" (из-за неудачного месторасположения). Недавно одна из иркутских строительных компаний вышла на рынок со своим проектом класса "B" ("B+"). Офисов класса "А" в Иркутске нет. Но, я думаю, в течение двух лет может появиться инвестор с проектом строительства в Кировском районе бизнес-центра класса "А" площадью 15-20 тыс. кв.м".
Большая часть предлагаемых под офисы помещений расположена в старых зданиях (т.е. не в новостройках). Это помещения, площадь которых составляет в среднем около 130 кв.м, находящиеся в кирпичных домах – хотя встречаются и помещения в деревянных постройках. Обычно они находятся на первых или вторых этажах зданий, часто имеют отдельный вход и требуют минимального ремонта. Такие помещения есть практически во всех районах города, и цена на них сильно зависит от места нахождения. Также на цену влияет этажность здания, этаж, на котором находится помещение (чем ниже этаж, тем помещение дороже), наличие удобной парковки, состояние помещения и т.д. Цена поднимается, если помещение имеет отдельный вход.
Встроенные офисы в новостройках (помещения на первом или цокольном этаже жилого здания, чаще всего с отдельным входом) имеют площадь в среднем от 100 до 300 кв.м. Обычно такие офисы продаются с черновой отделкой. Минимальные требования к такому помещению – наличие стеклопакетов, коммуникаций (подводки под электрику/сантехнику, выведенные пары под телефон); черновая отделка пола, стен и потолков. Есть возможность перепланировки. Цены на эти помещения зависят от тех же факторов, что и на «вторичные» офисы.
Особенности Иркутска, влияющие на жилищное строительство – отсутствие в центре города свободных площадок под застройку, отсутствие на рынке потребительской классификации возводимых объектов – сказались и на рынке коммерческой недвижимости. В центре города под офисы часто используются подвальные и полуподвальные помещения, в спальных районах увеличивается число жилых помещений, переводимых в нежилой фонд. Судя по опыту других городов, процесс перевода квартир на первых этажах в нежилой фонд остановить вряд ли удастся. В последнее время строители, убедившись, что спрос на офисные помещения высок и продолжает расти, начали закладывать их в проект. Вполне вероятно, что скоро в Иркутске в большинстве новостроек первый этаж будет офисным. Деловых центров в городе явно недостаточно.
Наиболее активно, по мнению аналитиков, в ближайшей перспективе будут развиваться сегменты, которые наиболее эластичны по спросу и предложению. Это торговля, офисный сектор, склады, гостиницы.
Аренда
По данным «Сибирского информационного агентства»[8], средние арендные ставки на офисные площади в Кировском районе г. Иркутска на 02.09.2005 г. составляли 510 – 700 руб./кв.м./месяц. Средние арендные ставки на торговые площади в Кировском районе г. Иркутска на 02.09.2005 г. составляли 600 – 700 руб./кв.м./месяц.
Возросшую в последнее время активность покупателей риэлторы связывают преимущественно с тем, что у людей появились деньги, которые они готовы вкладывать как в недвижимость, так и на развитие бизнеса. Однако большинство фирм малого и среднего бизнеса по-прежнему не могут позволить себе приобрести в собственность офис, поэтому стремятся арендовать помещения.
Как отмечает г-жа Комиссаренко, арендодатель увеличивает плату не менее двух раз в год. В настоящее время в центральных районах города в обычном здании она превышает 450 руб. за кв.м. В более комфортабельном здании, с хорошим ремонтом – от 700 до 1000 руб. за кв.м. в месяц.
В отдаленных районах города аренда в среднем обходится 200-350 руб./кв. м. Стоимость аренды павильонов, торговых площадей в центре города составляет от 1200 до 2500 рублей кв. м, в других районах – меньше в несколько раз. Но хотя спрос на аренду помещений с начала нынешнего года вырос практически на треть, однако это не привело к значительному росту цен. Риэлторы объясняют это тем, что на рынке появилось больше предложений. Завершились работы по переводу жилых помещений в нежилые, закончились повсеместные ремонтные работы старых заводских помещений под офисы и т.д.
Продажа
По данным «Сибирского информационного агентства»[9], средний диапазон цен на нежилые объекты, выставленные в Кировском районе г. Иркутска, на 02.09.2005 г. составлял 24000 – 76000 руб./кв.м. Стоимость магазинов в Кировском районе г. Иркутска на 02.09.2005 г. составляла 33000 – 120000 руб./кв.м. Стоимость офисных помещений в Кировском районе г. Иркутска на 02.09.2005 г. составляла 17828 – 46000 руб./кв.м.
По словам вице-президента Иркутского областного союза риэлторов Анастасии Литвиненко, именно поэтому многие бизнесмены желают приобретать в собственность, а не арендовать офисы, торговые площади, производственные помещения. Однако, предложение в этом секторе весьма ограничено, несмотря на то, что в последние годы в Иркутске было введено в эксплуатацию несколько торговых и офисных зданий.
Минимальный уровень цен составляет около 10 тыс./кв. м (нежилое помещение в деревянном здании), максимальный достигает $3 тыс. за 1 кв. м. В зависимости от района разброс цен значительный.
По словам ген. директора АН "Центр деловой недвижимости" Александра Дузенко, наибольшим спросом при покупке пользуются офисы площадью от 80 до 150 кв. м, расположенные на 1-2 этажах зданий, в центральных районах города, желательно с отдельным входом и наличием автостоянки и коммуникациями. В настоящее время средняя стоимость офиса в центре Иркутска колеблется от $1тыс. и выше, торгового помещения – от 1,5$ и выше. По ликвидным объектам есть предложения и за $2-3 тыс.
По словам начальника отдела коммерческой недвижимости АН "Тысячелетие" Вячеслава Пятых, говорить о средних ценах сегодня не приходится, продавцы самостоятельно устанавливают цены, причем исходя не из ситуации на рынке, а из собственных затрат или балансовой стоимости объекта. «Некоторые завышают реальную цену объекта на два-три порядка, но и продают годами», – говорит Вячеслав Пятых.
Как отметил Сергей Непомнящих, специалист по коммерческой недвижимости АН "Восточно-Сибирская правда", в Иркутске отсутствует единая ценовая политика. Для того, чтобы сложились цены, необходимы типовые понятия, единые стандарты оценки.. "В Иркутске же все объекты разные, к тому же их мало, поэтому цены и берутся с "потолка", считает он. В городе также нет понятия "специализированная коммерческая недвижимость", одно здание может приобретаться под разные нужды: под офисы, склады или иные помещения.
Сегодня, по оценке риэлторов, цена объекта зависит от многих параметров: от приближенности его к центру, от площади помещения, от качества ремонта, от наличия рядом магистралей. А если это магазин, то он обязательно должен быть расположен на проездных улицах.
В центре города офис, равный по площади двухкомнатной квартире, стоит примерно в два раза дороже, чем аналогичный жилой объект.
Вице-президент Иркутского областного союза риэлторов Анастасия Литвиненко считает, что если и дальше объемы строительства объектов коммерческой недвижимости будут незначительными, в будущем на рынке основную долю займут нежилые помещения цокольных этажей жилых зданий. Особенно это актуально для центра города.
В долгосрочной же перспективе лидирующие позиции – за крупными торговыми и офисными центрами.
Все профессиональные участники рынка отмечают, что в Иркутске появляется очень мало новых коммерческих объектов. Специальных офисных зданий не строится. Для потребителей выход из сложившейся ситуации Наталья Комиссаренко видит в следующем: им, по ее мнению, остается инвестировать средства в строительную отрасль и занимать помещения в цокольных этажах зданий, либо покупать квартиру на первом этаже жилого дома, делать перепланировку и переводить в нежилой объект. Но даже это сопряжено с огромными трудностями. Процедура перевода жилого помещения в нежилое очень сложна, и даже пройдя все инстанции, предприниматель порой не может договориться с соседями, разрешение которых необходимо по закону. Поэтому сейчас покупатель сначала проводит опрос соседей, а лишь потом покупает квартиру. Однако, по словам директора агентства недвижимости "Восточно-Сибирская правда" Вадима Литвиненко, дефицит специализированных помещений все больше вынуждает предпринимателей обращаться к рынку жилья.
Сегодня многие люди, которые живут на центральных улицах, на первых этажах, меняют квартиры даже не из-за собственной потребности в жилплощади, а из-за выгодных предложений, которые поступают извне. Людям предлагают поменяться с доплатой, с улучшением условий и т.п. Квартиры на первых этажах в центре продаются дороже, чем аналогичные квартиры в этих же подъездах, но этажом выше.
Спровоцировать резкое увеличение стоимости таких квартир, по мнению вице-президента Иркутского областного союза риэлторов Анастасии Литвиненко, могут в том числе и просто слухи. Как только по городу пополз слух о том, что квартиры на первых этажах стоят дороже, хозяева многих квартир на первых этажах начали взвинчивать цены. Мотивируя это тем, что, мол, квартиру можно использовать под офис. При этом абсолютно не учитывается тот факт, что далеко не каждую подобную квартиру можно использовать под объект коммерческой недвижимости.
Как отмечают риэлторы, потребителей сегодня очень интересуют подвальные помещения, можно ли их переоборудовать под магазины и офисы. Но, как отмечает г-жа Комиссаренко, большинство подвалов находится в жилых домах и является муниципальной собственностью. Их переоборудование – процедура очень трудная, так как специальных нормативных актов не существует, а власти очень жестко подходят к этому вопросу и почти никогда не продают подвалы в собственность. Есть в Иркутске переоборудованные подвалы, но в основном это площади, которые сдает в аренду Комитет по управлению муниципальным имуществом.
Срок экспозиции объектов недвижимости коммерческого назначения, расположенных в г. Иркутске, в наибольшей степени сходных с объектом оценки, предложения по продаже которых были выявлены за период с января 2005 г. по сентябрь 2005 г., составляет ~1 ¸ 11 месяцев (см. Приложение 4 к Отчету).
Строительство
Об инвестиционном строительстве коммерческой недвижимости иркутские строители говорят неохотно - по их словам, этот рынок настолько закрыт и даже монополизирован, что судить о его развитости сложно. А причины его непрозрачности они видят в нехватке земельных участков под застройку в Иркутске, что ограничивает круг участников рынка до нескольких крупных компаний.
В настоящее время в Иркутске ведется строительство как минимум четырех многоэтажных офисных зданий или бизнес-центров. Но, как считают специалисты, этого крайне мало. Мощный приток столичных инвестиций в Иркутск породил спрос на офисы высокого класса, т.н. офисы категории А, оборудованные новейшими инженерными технологиями, оптико-волоконными коммуникациями, системой центрального кондиционирования и вентиляцией, подземной автостоянкой и круглосуточной охраной. Таких бизнес-центров в Иркутске пока нет. Единственное, что сегодня могут предложить состоятельным московским клиентам иркутские риэлторы - это старые здания, нуждающиеся не только в ремонте, но и в перепланировке и требующие, соответственно, значительны затрат. Так, капитальный ремонт старого здания в центре города обошелся одной московской компании в $600 на 1 кв.м.
И все же офисы в Иркутске строятся. Строители, осознав, что спрос на офисные помещения высок и продолжает расти, начали закладывать их в проекты жилых комплексов. Как правило, под такие помещения отводятся первый или цокольный этажи площадью 100-300 кв.м. "При этом, если все квартиры в таких домах продаются на девятом месяце строительства, то офисные помещения находят своих арендаторов уже на третьем месяце - несмотря на то, что в эксплуатацию они обычно сдаются лишь с черновой отделкой", - говорит ведущий специалист АН "Тауэр" Василий Ломыга.
Дефицитность, а следовательно, и высокая стоимость площадок под застройку (стоимость земельного участка площадью 10 соток в центре города на сегодняшний день составляет около 5 млн. руб.) приводит к тому, что строительство офисного здания обходится инвесторам значительно дороже строительства жилой многоэтажки. Как поясняет Василий Ломыга, если для возведения жилого дома в среднем необходимо 20 соток земли, то бизнес-центр на 1000 кв.м расположится на территории, как минимум, в 30 соток (с учетом площади под автостоянку), а территория, необходимая для супермаркета, должна быть не менее 60 соток. В основном, по этой причине объемы инвестиций в строительство коммерческой и жилой недвижимости в Иркутске почти одинаковы, несмотря на ощутимую разницу во вводе физических квадратных метров.
Однако вложения в строительство офисных комплексов специалисты оценивают как очень доходные. К примеру, офисное здание, построенное в Иркутске, окупается уже через три года, а отданный в аренду земельный участок в центре города вдвойне окупает все вложения уже через полгода.
Тем не менее, из всех видов коммерческой недвижимости иркутские инвесторы отдают предпочтение торговым площадям. Чаще всего деньги вкладываются в строительство больших рынков или торговых центров (например, "Фортуна" или "Иркутский"), предметом продажи в которых является право аренды павильона, а не сам павильон, -- рассуждает аналитик из инвестиционно-строительной компании "Философия города" Иван Маштаков. С ним согласен и сертифицированный аналитик рынка недвижимости Юрий Винников, утверждающий, что строить торговые центры при этом еще и гораздо проще, и доход они приносят при сдаче в аренду больший, чем офисы. Так, стоимость аренды офисных помещений в центре Иркутска (Кировский район) колеблется от 500 до 1500 руб./кв.м в месяц, а диапазон арендных ставок торговых площадей -- от 800 до 2000 руб./кв.м (см. "Дело" N19 от 15.10.2004г).
Практически никто из опрошенных СИА экспертов не прогнозирует роста объемов строительства коммерческой недвижимости и, в частности, офисных зданий в Иркутске. "Земли под строительство будет становиться все меньше, а цены будут расти", - резюмирует специалист отдела маркетинга ООО "Иркутскстройинвест" Дмитрий Кашников. Судя по всему, основным источником появления новых офисных помещений в Иркутске останутся квартиры на первых этажах, переводимые в нежилой фонд.