Основные факты и выводы
К отчету №01-2016
Об оценки рыночной стоимости объекта оценки
Общая информация, идентифицирующая объект оценки:
Объект оценки: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство автоцентра, площадь 2524,0 кв.м., кадастровый номер: 38:36:000024:0158. Адрес объекта оценки: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Бенедикта Дыбовского 10.
Права, учитываемые при оценке объекта оценки
Вид права: Право аренды
Субъект права:
Открытое акционерное общество «АвтоСити»
Основание: Договор аренды земельного участка №3102 от 28.09.2005г, Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Иркутску от
Основание для проведения оценки объекта оценки: Договор на проведение работ по оценке № от 15.01.2016.
Дата обследования (осмотра) объекта оценки: В связи с тем, что в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка проводится по состоянию на ретроспективную дату (11.09.2012), а Отчет об оценке составлен на текущую дату (21.01.2016), осмотр объекта оценки по состоянию на дату оценки не возможен, поэтому Оценщик проводил осмотр объекта оценки 18.01.2016, чтобы убедиться в том, что оцениваемый объект физически существует, действительно находится по указанному в правоустанавливающих документах адресу, а также для выявления и анализа характеристик района местоположения объекта оценки.
Вид стоимости: рыночная стоимость.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.
Задача оценки: для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
|
|
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости): 01.01.2012. Дата составления Отчета: 21.01.2016.
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов и методов к оценке:
| № | Наименование подхода | Рассчитанная | Весовой | Рыночная |
| п/п | стоимость, руб. | коэффициент | стоимость, руб. | |
| Затратный подход | Не применялся (мотивированный отказ) | - | - | |
| Сравнительный подход | 4 791 000 | 1,0 | ||
| Доходный подход | Не применялся (мотивированный отказ) | - | - | |
| Итого: | 4 791 000 |
Итоговая величина стоимости объекта оценки:
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство автоцентра, площадь 2524,0 кв.м., кадастровый номер: 38:36:000024:0158. Адрес объекта оценки: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Бенедикта Дыбовского 10., по состоянию на 1 января 2012 года составляет (без учета НДС):
4 791 000
Четыре миллиона семьсот девяносто одна тысяча рублей
в т.ч. рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб.: 1 597
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения:
• Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях, принимая во внимание все приведенные ограничения и допущения. Отдельные части настоящего Отчета не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом. Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать Отчет или любую его часть иначе, чем это предусмотрено в нем.
|
|
• Пределы применения полученных результатов оценки ограничены границами рынка земельных участков Иркутского района Иркутской области по состоянию на дату оценки.
СОДЕРЖАНИЕ
Информация о Заказчике и Оценщике. 3
Краткое изложение основных фактов и выводов. 4
1.ОБЩАЯ ЧАСТЬ.. 10
1.1. Основные определения и понятия для проводимой оценки. 10
1.2. Последовательность определения стоимости объекта оценки. 12
1.3. Заявление (сертификат) качества оценки. 13
1.4. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата. 13
2.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 16
2.1. Перечень документов и других источников информации, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. 16
2.2. Идентификация объекта оценки. 17
2.3. Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц. Описание оцениваемых имущественных прав. 17
2.4. Описание местоположения и окружения объекта оценки. 23
2.5. Описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости. 26
2.6. Описание здания оцениваемого объекта недвижимости. 27
2.7. Основные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки и выбор методов расчета. 28
3.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 30
4.АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.. 33
4.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости. 33
4.2. Обзор рынка земельных участков. 44
|
|
5.ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА. ВЫБОР И ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЯЕМЫХ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ.. 46
5.1. Принципиальные подходы к оценке имущества. 46
5.2. Затратный подход. 46
5.3. Сравнительный подход. 48
5.4. Доходный подход. 48
5.5. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки. 49
6.ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ... 51
6.1. Определение стоимости земельного участка. 51
6.2. Расчет полной стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости. 61
6.3. Оценка накопленного износа и расчет стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости. 67
6.4. Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом. 70
7.ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ... 71
7.1. Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости. 71
7.2. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. Согласование данных по объектам-аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом 73
8.ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ... 80
8.1. Общие положения. 80
8.2. Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости. 81
8.3. Определение ставки капитализации. 87
8.4. Итоговый расчет стоимости объекта оценки доходным подходом. 90
9.ОБОБЩЕНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫРЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ) 93
10.РАСЧЕТ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.. 96
11.ПРОГНОЗ ИЗМЕНЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ТЕЧЕНИЕ СРОКА КРЕДИТОВАНИЯ 98
12.СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ... 102
13.ПРИЛОЖЕНИЯ.. 104
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
На основании Договора на проведение работ по оценке № от, ЗАКАЗЧИК поручает, а ИСПОЛНИТЕЛЬ производит расчет рыночной стоимости объекта оценки, при этом ИСПОЛНИТЕЛЬ придерживается положений, указанных в таблице. 1.1.
Таблица 1.1
Задание на оценку
| 1. Объект оценки | Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство автоцентра, площадь 2524,0 кв.м., кадастровый номер: 38:36:000024:0158 |
| 2. Адрес объекта оценки | Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Бенедикта Дыбовского 10. |
| 3. Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии) | Объект оценки рассматривается как единое целое, то есть не имеет составных частей |
| 4. Вид объекта оценки | Недвижимое имущество |
| 5. Сегмент рынка, к которому относится объект оценки | Рынок незастроенных земельных участков для объектов общественно-делового значения |
| 6. Имущественные права на объект оценки | Вид права: Право аренды Субъект права: открытое акционерное общество «АвтоСити» Договор аренды земельного участка №3102 от 28.09.2005г, |
| 7. Права, учитываемые при оценке объекта оценки, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. | Право аренды |
| 8. Ограничения (обременения) прав, учитываемых при оценке объекта оценки, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки. | С Согласно Выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от «» № на дату оценки - наложено ограничение (обременение) права в виде аренды в пользу ООО «АвтоСити». Оценка проводится исходя из предположения отсутствия таких ограничений (обременений) (п. 7 разд.Ш «Общие требования к проведению оценки» ФСО №7). |
| 9. Цель оценки | Определение рыночной стоимости объекта оценки. |
| 10. Предполагаемое использование результатов оценки | • Результаты оценки предполагается использовать для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации; Использование результатов оценки возможно только для указанных в Отчете целях оценки, принимая во внимание все приведенные ограничения и допущения, указанные в Разделе 1.3 Отчета об оценке объекта оценки. Полученные результаты носят рекомендательный характер. Расчет стоимости был произведен только для указанных целей, любое использование результатов расчета рыночной стоимости в других целях • не отражает точку зрения оценщика. |
| 11. Вид стоимости | Рыночная стоимость. В соответствии с целью оценки и предполагаемым использованием результатов оценки, рыночная стоимость объекта оценки рассчитывается как конкретная стоимостная величина, без приведения возможных границ интервала рыночной стоимости. |
| 12. Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) | 01.01.2012 |
| 13. Срок проведения оценки | 15.01.2016 - 21.01.2016 |
| 14. Допущения, на которых должна основываться оценка | • Оценка проводится без проведения специальных видов экспертиз: юридической - правового положения оцениваемого объекта, технической, технологической, сани тарно-гигиенической и экологической. • Прочие допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиками при проведении оценки, приведены в разделе 1.3 Отчета об оценке объекта оценки. |
| 15. Форма отчета | Письменная (полный развернутый Отчёт об оценке). |
| 16. Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики | Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект оценки: Копия Договора аренды земельного участка №3102 от 28.09.2005г,, зарегистрированчного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Иркутску за № от • Копия Выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от №. Техническая документация, позволяющая установить количественные и качественные характеристики объекта оценки: • Копия Кадастрового паспорта земельного участка № 3800/601/15-346682 от 25.06.2015; • Копия Кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от; • Фотографии объекта оценки. |
| Дополнительная информация по объекту оценки | |
| 17. Рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях) | Отсутствуют. Документально не подтверждены и Заказчиком не предоставлены. |
| 18. Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства | Отсутствуют. Документально не подтверждены и Заказчиком не предоставлены. |
| 19. Убытки (реальный ущерб, Упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях | Отсутствуют. Документально не подтверждены и Заказчиком не предоставлены. |
| 20. Затраты на устранение Экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка | Не выявлены, документально не подтверждены. Оценка проводится исходя из предположения отсутствия экологического загрязнения (п. 7 разд. III «Общие требования к проведению оценки» ФСО №7) |
Информация о Заказчике и Оценщике
Таблица 1.2
Информация о Заказчике
| № п/п | Наименование | Основные сведения |
| Организационно-правовая форма | Общество с ограниченной ответственностью | |
| Полное наименование | Общество с ограниченной ответственностью «АвтоСити» | |
| Сокращенное наименование | ООО «АвтоСити» | |
| Сведения о государственной регистрации | Зарегистрировано в г. | |
| Место нахождения: | г.Чита, ул.Красной звезды, д.64, стр.1 | |
| Почтовый адрес: | 672038, РФ, Забайкальский край, г.Чита, ул.Красной звезды, д.64, стр.1 | |
| Телефон: | ||
| ОГРН, дата присвоения ОГРН | ||
| Основной вид деятельности | ||
| Руководитель | Генеральный директор ______ |
Источник: Данные заказчика
Таблица 1.3