Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом был использован метод прямого сравнительного анализа продаж. Описание последовательности расчета представлено в п.5.3 Отчета.

Анализ рынка нежилого недвижимого имущества коммерческого назначения приведен в Разделе 4 Отчета. В результате выполненного анализа рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества факты купли/продажи и/или предложения нежилых объектов недвижимости, расположенных непосредственно в рассматриваемом районе г. Иркутска, аналогичных оцениваемому, установлены не были.

В то же время, что в целом по г. Иркутску установлены факты предложений по продаже объектов недвижимости (в т.ч. зданий и помещений) коммерческого назначения, предназначенных для размещения административно-офисных, торговых помещений, помещений общественного питания, культурно-досугового и оздоровительного назначения, гостиниц и т.д. Выявленные за период с января 2005 г. по сентябрь 2005 г. предложения по продаже объектов недвижимости коммерческого назначения, расположенных в г. Иркутске, в наибольшей степени сходных с объектом оценки, приведены в Приложении 4 к Отчету.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом был проведен отбор сопоставимых аналогов, расположенных в Кировском районе г. Иркутска. Основные характеристики выбранных объектов-аналогов представлены в Таблице 7.1.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом в настоящей работе выполнен с учетом ряда существенных допущений и ограничений, в том числе:

- стоимость всех объектов-аналогов, перечисленных в Таблице № 7.1, отличается от стоимости оцениваемого объекта недвижимости только по ценообразующим характеристикам, указанным ниже в Таблице № 7.2;

- иные, не учтенные при оценке объекта оценки сравнительным подходом ценообразующие характеристики (в т.ч. назначение, конструктивные особенности, материал стен, местоположение и окружение, структура площадей, стиль и архитектурные особенности зданий, планировка, оснащенность сетями и коммуникациями, наличие парковки, размер земельного участка, условия финансирования сделок, условия платежа при совершении сделок и др.) объектов-аналогов при их отличии от аналогичных характеристик объекта оценки не могут существенным образом повлиять на его стоимость, полученную методом сравнительного анализа продаж.

Вышеуказанные допущения являются существенным ограничением выполненной оценки, а использование приведенных в Таблице № 7.1 объектов-аналогов является вынужденной мерой, вызванной отсутствием иной, более качественной информации.

Применение цен предложения в сравнительном подходе обосновано отсутствием информации о ценах реальных сделок с аналогичным имуществом. Использование цен предложения в сравнительном подходе допускается Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации [9] и разработанными в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» [8] (ввиду отсутствия методических рекомендаций по оценке недвижимого имущества считается допустимым использование основополагающих положений уже утвержденных методических рекомендаций).

Таблица 7.1

Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. Согласование данных по объектам-аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом

После изучения каждого из объектов, выбранных в качестве аналогов, Оценщик вынужден признать наличие различий между объектами-аналогами и оцениваемым объектом и, следовательно, необходимость внесения поправок, учитывающих степень отличия объектов-аналогов от объекта оценки.