Шкала определения величины риска вложения в актив (Р), в зависимости от характера риска




Характер, степень риска Величина надбавки за риск (Р), % Описание риска, применительно к объекту оценки
Низкий 0 - 1,5 Постоянная полная загрузка объекта (нахождение в центре города), гарантированное отсутствие стихийных и аварийных ситуаций, быстрая скорость устранения последствий аварий и стихийных бедствий, отличное состояние.
Средний 1,5 – 3,5 Загруженность объекта на уровне «выше среднего» (нахождение в черте города), отсутствие форс-мажорных обстоятельств, средняя скорость устранения последствий аварий и стихийных бедствий, хорошее, удовлетворительное состояние.
Высокий 3,5 – 5,0 Низкая степень загруженности объекта (удаленность от населенных пунктов), высокая вероятность возникновения аварийных ситуаций, повлекших за собой низкую скорость устранения их последствий для объекта, неудовлетворительное или аварийное состояние.

 

В связи с высокой загруженностью объекта оценки, его расположением в центральной части города, хорошим техническим состоянием, высокой скоростью устранения последствий аварий и стихийных бедствий в рассматриваемом районе, наличием на едином земельном участке иных объектов недвижимости, компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости в настоящей работе определена на уровне 1,5%.

Компенсация за низкую ликвидность (Л) характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в «живые» деньги. Компенсация за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:

Л = БСхn/ 12,

где:

Л компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости, %;

БС безрисковая ставка, %;

n– типичный срок экспозиции (в месяцах);

12 - общее количество месяцев в году.

Срок экспозиции объектов недвижимости коммерческого назначения, расположенных в г. Иркутске, в наибольшей степени сходных с объектом оценки, предложения по продаже которых были выявлены за период с января 2005 г. по сентябрь 2005 г., составляет ~1 ¸ 11 месяцев (см. п.4.1, см. Приложение 4 к Отчету). Срок экспозиции объектов недвижимости, выбранных в качестве объектов-аналогов оцениваемого объекта при расчете его рыночной стоимости сравнительным подходом, составляет ~4 ¸ 11 месяцев (см. Раздел 7, Приложение 4 к Отчету).

Учитывая, с одной стороны - выгодное местоположение, хорошее техническое состояние объекта оценки и высокий спрос на объекты недвижимости коммерческого назначения в рассматриваемом районе, с другой стороны - специфичный характер и особенности местоположения, срок экспозиции для оцениваемого объекта определен на уровне 6 месяцев. Величина компенсации за низкую ликвидность составляет, таким образом: [6,7% × 6 месяцев / 12 месяцев] ≈ 3,4%.

Компенсация за инвестиционный менеджмент (ИМ). Очевидно, что доход могут принести только те инвестиции, которыми управляют с достаточной эффективностью. Компенсация за инвестиционный менеджмент различна по разным объектам. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами «до востребования» в банке), а по недвижимости он существенен. Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантов финансирования, принятие решения об удержании или продаже актива и т.д.

Величина компенсации за инвестиционный менеджмент для объектов недвижимости административно-офисного назначения с низкой специализированностью в настоящей работе выбрана согласно шкале определения величины надбавки за инвестиционный менеджмент, приведенной в Таблице 8.4, и составляет 0,0 – 1,5%. Для оцениваемого объекта, учитывая его интеграцию в территориально и функционально обособленный комплекс зданий торгового центра, принимается максимальное значение компенсации за инвестиционный менеджмент, равное 1,5%.

Таблица 8.4

Шкала определения величины надбавки за инвестиционный менеджмент (ИМ), в зависимости от типа объекта
Степень специализированности Величина надбавки на инвестиционный менеджмент Тип объекта
Низкая 0 - 1,5 Квартиры, офисы, склады, гаражи
Средняя 1,5 – 3,5 Бизнес-центры, торговые помещения, небольшие объекты спец. назначения, небольшое производство
Высокая 3,5 – 5,0 Нефтебазы, турбазы, спорткомплексы и т.п. объекты

Норма возврата (фактор фонда возмещения) рассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Расчет нормы возврата в настоящей работе выполнен путем расчета эффективного возраста объекта оценки (выполненного на основе сопоставления накопленного физического износа объекта оценки и уровня физического износа объектов недвижимости, при котором они считаются полностью изношенными, т.е. не имеющими потребительной стоимости) и оставшегося эффективного срока службы оцениваемого объекта недвижимости. Расчет нормы возврата приведен в Таблице 8.5.

Таблица 8.5

РАСЧЕТ НОРМЫ ВОЗВРАТА
№ п/п Наименование показателя Ед. изм. Значение
Типичный полный физический срок службы объекта лет
  Уровень физического износа объекта, при котором объект физически прекращает свое существование % 100%
  Типичный ежегодный прирост физического износа % 0,67%
Типичный полный эффективный срок службы объекта лет
  Уровень физического износа объекта, при котором он считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости) % 70%
Накопленный физический износ зданий и сооружений объекта оценки % 19%
Эффективный возраст объекта оценки лет
Оставшийся эффективный срок службы оцениваемого объекта лет
Норма возврата (фактор фонда возмещения) % 1,3%

Итоговый расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения приведен в Таблице 8.6.

Таблица 8.6

РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ МЕТОДОМ КУМУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ
№ п/п Наименование рисков Значение
Безрисковая ставка (БС) 6,7%
Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости (Р) 1,5%
Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости (Л) 3,4%
Компенсация за инвестиционный менеджмент (ИМ) 1,5%
Итого, норма дохода: 13,1%
Норма возврата (НВ) 1,3%
Итого, ставка капитализации для улучшений (R): 14,4%

 





©2015-2017 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.

Обратная связь

ТОП 5 активных страниц!