Характер, степень риска | Величина надбавки за риск (Р), % | Описание риска, применительно к объекту оценки |
Низкий | 0 - 1,5 | Постоянная полная загрузка объекта (нахождение в центре города), гарантированное отсутствие стихийных и аварийных ситуаций, быстрая скорость устранения последствий аварий и стихийных бедствий, отличное состояние. |
Средний | 1,5 – 3,5 | Загруженность объекта на уровне «выше среднего» (нахождение в черте города), отсутствие форс-мажорных обстоятельств, средняя скорость устранения последствий аварий и стихийных бедствий, хорошее, удовлетворительное состояние. |
Высокий | 3,5 – 5,0 | Низкая степень загруженности объекта (удаленность от населенных пунктов), высокая вероятность возникновения аварийных ситуаций, повлекших за собой низкую скорость устранения их последствий для объекта, неудовлетворительное или аварийное состояние. |
В связи с высокой загруженностью объекта оценки, его расположением в центральной части города, хорошим техническим состоянием, высокой скоростью устранения последствий аварий и стихийных бедствий в рассматриваемом районе, наличием на едином земельном участке иных объектов недвижимости, компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости в настоящей работе определена на уровне 1,5%.
Компенсация за низкую ликвидность (Л) характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в «живые» деньги. Компенсация за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:
Л = БС х n / 12,
где:
Л – компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости, %;
БС – безрисковая ставка, %;
n – типичный срок экспозиции (в месяцах);
12 - общее количество месяцев в году.
Срок экспозиции объектов недвижимости коммерческого назначения, расположенных в г. Иркутске, в наибольшей степени сходных с объектом оценки, предложения по продаже которых были выявлены за период с января 2005 г. по сентябрь 2005 г., составляет ~1 ¸ 11 месяцев (см. п.4.1, см. Приложение 4 к Отчету). Срок экспозиции объектов недвижимости, выбранных в качестве объектов-аналогов оцениваемого объекта при расчете его рыночной стоимости сравнительным подходом, составляет ~4 ¸ 11 месяцев (см. Раздел 7, Приложение 4 к Отчету).
Учитывая, с одной стороны - выгодное местоположение, хорошее техническое состояние объекта оценки и высокий спрос на объекты недвижимости коммерческого назначения в рассматриваемом районе, с другой стороны - специфичный характер и особенности местоположения, срок экспозиции для оцениваемого объекта определен на уровне 6 месяцев. Величина компенсации за низкую ликвидность составляет, таким образом: [6,7% × 6 месяцев / 12 месяцев] ≈ 3,4%.
Компенсация за инвестиционный менеджмент (ИМ). Очевидно, что доход могут принести только те инвестиции, которыми управляют с достаточной эффективностью. Компенсация за инвестиционный менеджмент различна по разным объектам. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (управление вкладами «до востребования» в банке), а по недвижимости он существенен. Эта надбавка может включать в себя расходы по оценке и выбору вариантов финансирования, принятие решения об удержании или продаже актива и т.д.
Величина компенсации за инвестиционный менеджмент для объектов недвижимости административно-офисного назначения с низкой специализированностью в настоящей работе выбрана согласно шкале определения величины надбавки за инвестиционный менеджмент, приведенной в Таблице 8.4, и составляет 0,0 – 1,5%. Для оцениваемого объекта, учитывая его интеграцию в территориально и функционально обособленный комплекс зданий торгового центра, принимается максимальное значение компенсации за инвестиционный менеджмент, равное 1,5%.
Таблица 8.4
Шкала определения величины надбавки за инвестиционный менеджмент (ИМ), в зависимости от типа объекта | ||
Степень специализированности | Величина надбавки на инвестиционный менеджмент | Тип объекта |
Низкая | 0 - 1,5 | Квартиры, офисы, склады, гаражи |
Средняя | 1,5 – 3,5 | Бизнес-центры, торговые помещения, небольшие объекты спец. назначения, небольшое производство |
Высокая | 3,5 – 5,0 | Нефтебазы, турбазы, спорткомплексы и т.п. объекты |
Норма возврата (фактор фонда возмещения) рассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.
Расчет нормы возврата в настоящей работе выполнен путем расчета эффективного возраста объекта оценки (выполненного на основе сопоставления накопленного физического износа объекта оценки и уровня физического износа объектов недвижимости, при котором они считаются полностью изношенными, т.е. не имеющими потребительной стоимости) и оставшегося эффективного срока службы оцениваемого объекта недвижимости. Расчет нормы возврата приведен в Таблице 8.5.
Таблица 8.5
РАСЧЕТ НОРМЫВОЗВРАТА | |||
№ п/п | Наименование показателя | Ед. изм. | Значение |
Типичный полный физический срок службы объекта | лет | ||
Уровень физического износа объекта, при котором объект физически прекращает свое существование | % | 100% | |
Типичный ежегодный прирост физического износа | % | 0,67% | |
Типичный полный эффективный срок службы объекта | лет | ||
Уровень физического износа объекта, при котором он считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости) | % | 70% | |
Накопленный физический износ зданий и сооружений объекта оценки | % | 19% | |
Эффективный возраст объекта оценки | лет | ||
Оставшийся эффективный срок службы оцениваемого объекта | лет | ||
Норма возврата (фактор фонда возмещения) | % | 1,3% |
Итоговый расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения приведен в Таблице 8.6.
Таблица 8.6
РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ МЕТОДОМ КУМУЛЯТИВНОГО ПОСТРОЕНИЯ | ||
№ п/п | Наименование рисков | Значение |
Безрисковая ставка (БС) | 6,7% | |
Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости (Р) | 1,5% | |
Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости (Л) | 3,4% | |
Компенсация за инвестиционный менеджмент (ИМ) | 1,5% | |
Итого, норма дохода: | 13,1% | |
Норма возврата (НВ) | 1,3% | |
Итого, ставка капитализации для улучшений (R): | 14,4% |