ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Общие положения
Для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости, приносящих постоянный доход, доходным подходом используется метод прямой капитализации, учитывающий зависимость рыночной стоимости объекта недвижимости от величины чистого дохода, приносимого объектом, и ставкой капитализации.
Базовая формула расчета в этом случае имеет следующий вид:
Стоимость объекта недвижимости = ЧОД / R,
где
ЧОД – чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости, равный действительному валовому доходу за минусом операционных доходов;
R - коэффициент (ставка) капитализации.
Чистый операционный доход. Для расчета чистого операционного дохода от объектов недвижимого имущества традиционно используется доход от сдачи в аренду помещений. Чистый операционный доход оцениваемого объекта рассчитывается вычитанием из потенциального валового дохода от эксплуатации объекта потерь от недоиспользования и потерь при сборе арендной платы, расходов на коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги для типичных рыночных условий на основании изучения местоположения, арендных ставок, размеров, состояния оцениваемого объекта и данных, полученных при опросе специалистов, владельцев и администрации других аналогичных объектов.
Формирование доходной части. На основании проведенного анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, как улучшенной, с учетом существующих объемно-планировочных решений оцениваемого объекта, в дальнейшие расчеты принято, что доходная часть формируется за счет сдачи в аренду помещений за вычетом потерь от недоиспользования и при сборе арендной платы.
Формирование расходной части. Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на три основных группы: постоянные - величина, которых не зависит от степени загруженности объекта пользователями (налог на имущество, налог на землю (арендная плата за землю), страховые взносы); переменные - зависящие от степени загрузки комплекса зданий (оплата коммунальных услуг, зарплата персонала и т. д.); резервы на замещение (расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция: отделка, сантехника и т.д.).
Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.Понятие ставки капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает в себя доход на капитал и возврат вложенного капитала.
Расчет ставки капитализации может быть осуществлен двумя методами:
− методом «рыночной выжимки»;
− методом кумулятивного построения.
Принимая во внимание отсутствие достаточного объема достоверной информации, необходимой для качественного расчета ставки капитализации методом «рыночной выжимки»[28], в настоящей работе расчет ставки капитализации выполнен методом кумулятивного построения, при котором суммируются различные факторы риска, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (норма дохода), а так же норма возврата, означающая погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью.
Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода - это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
· Компенсация за безрисковые, ликвидные инвестиции;
· Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект;
· Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости;
· Компенсация за инвестиционный менеджмент;
· Поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.