В соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием, денежный поток формируется за счет сдачи оцениваемого объекта на условиях, сложившихся на рынке недвижимого имущества на дату оценки.
Для того, чтобы определить наиболее вероятную рыночную арендную ставку и проистекающий из нее валовой доход для оцениваемого объекта, было проведено исследование рынка аренды недвижимого имущества коммерческого назначения в г. Иркутске, а также изучение и анализ данных, имеющихся в агентствах недвижимости.
Анализ рынка нежилого недвижимого имущества коммерческого назначения приведен в Разделе 4 Отчета. В результате выполненного анализа рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества были установлены факты предложения по аренде нежилых объектов недвижимости коммерческого (административно-офисного) назначения, расположенных в рассматриваемом районе г. Иркутска, сходных оцениваемым.
Выявленные предложения по аренде нежилых объектов недвижимости коммерческого (административно-офисного) назначения, расположенных в Кировском районе г. Иркутска, в наибольшей степени сходных с объектом оценки, опубликованные «Сибирским информационным агентством», еженедельником «Из рук в руки», агентством недвижимости «Тысячелетие», Иркутским агентством развития бизнеса в мае – сентябре 2005 года, приведены в Приложении 5 к Отчету.
Для определения потенциального валового дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости был проведен отбор сопоставимых аналогов, расположенных в рассматриваемом районе г. Иркутска. Основные характеристики выбранных объектов-аналогов представлены в Таблице 8.1.
Выбранные объекты-аналоги отличаются от оцениваемого объекта, поэтому их арендные ставки необходимо скорректировать. Корректировки рассчитывались в целом таким же образом, что и в сравнительном подходе.
|
|
Итоговая средневзвешенная скорректированная арендная ставка за 1 кв.м. общей площади для оцениваемого объекта недвижимости определена как средневзвешенная величина скорректированных арендных ставок объектов-аналогов.
При расчете удельных весов для каждого объекта-аналога были учтены факторы, влияющие на достоверность результатов. Расчет удельных весов приведено в Таблице 8.2.
Таблица 8.1
| РАСЧЕТ СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫЗА 1 КВ.М. ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ДЛЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ | ||||
| Наименование показателя | Оцениваемый объект | Объект-аналог № 1 | Объект-аналог № 2 | Объект-аналог № 3 |
| Исходные данные | ||||
| Тип, краткое описание объекта | Офисные помещения | Офисные помещения | Офисные помещения | |
| Местоположение | г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, д. XX | г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Ф.Энгельса,10 | г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Тимирязева | г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, 55 |
| Дата продажи / предложения / оценки | 16.09.2005 | 02.09.2005 | 05.09.2005 | 30.05.2005 |
| Назначение | административно-офисное | административно-офисное | административно-офисное | административно-офисное |
| Текущее использование на дату продажи / предложения / оценки | административно-офисное | административно-офисное | административно-офисное | административно-офисное |
| Основные характеристики | нежилое 3-х этажное кирпичное административное здание | нежилые помещения в новом 9-ти этажном здании смешанного (жилого/офисного) назначения; 2-ой этаж. | офисные помещения в административно-офисном здании | офисы (2 шт.); 4-й этаж административно-офисного здания |
| Стиль здания; архитектурные особенности, планировка | здание постройки 1979 года | современное здание; 2 отдельных входа, коридорная система, 4 с/у, 20 каб. | н/д | здание постройки 70-х годов |
| Материал стен | кирпичные | стены бетонные/ кирпичные | кирпичные | панельные |
| Уровень отделки | офисная отделка повышенного качества ("евроотделка") | офисная отделка повышенного качества ("евроотделка") | офисная отделка повышенного качества ("евроотделка") | офисная отделка повышенного качества ("евроотделка") |
| Коммуникации / техническое оснащение | электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон | электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон | электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон | электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон |
| Парковка | парковка | есть удобная парковка | парковка | парковка |
| Год постройки | нет данных | нет данных | нет данных | |
| Год реконструкции | нет данных | нет данных | нет данных | нет данных |
| Техническое состояние | хорошее | хорошее | хорошее | удовлетворительное |
| Оценка физического износа | 19% | 5% | 20% | 30% |
| Общая площадь помещений, кв.м. | 411,9 кв.м. | от 50.00 до 300.00 | 80 кв.м. | 55 кв.м.; 66 кв.м. |
| Арендная ставка, руб./кв.м./мес, в т.ч. НДС | --- | 600 руб./кв.м./мес. | 625 руб./кв.м./мес. (50000 руб./мес.) | 500 руб./кв.м./мес. |
| Условия договора аренды | --- | в т.ч. коммунальные и эксплуатационные расходы | в т.ч. коммунальные и эксплуатационные расходы | в т.ч. коммунальные и эксплуатационные расходы |
| Средняя арендная ставка за единицу общей площади помещений, руб/кв.м./мес, без НДС | --- | |||
| Продажа / предложение | оценка | предложение | предложение | предложение |
| Продавец / Источник информации | --- | Мирстрой, 56-04-66, 67-56-52 (опубликовано: "Сибирское информационное агентство", еженедельник "Дело" № 16 (252) от 02.09.2005 г.) | "Из рук в руки" № 59 (414) от 05.09.05; тел. 54-01-18, 54-04-28 | "Из рук в руки" № 31 (386) от 30.05.05; тел. 54-04-28, 54-01-18 |
| Необходимые поправки и корректировки | ||||
| Дата продажи / предложения | 16.09.2005 | 02.09.2005 | 05.09.2005 | 30.05.2005 |
| корректировка на дату продажи | --- | 0,00% | 0,00% | 9,14% |
| скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. | --- | |||
| Местоположение | г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, д. XX | г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Ф.Энгельса,10 | г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Тимирязева | г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, 55 |
| корректировка на местоположение | --- | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. | --- | |||
| Физический износ (с округлением до ±5%) | 20% | 5% | 20% | 30% |
| корректировка на состояние (износ) | --- | -15,79% | 0,00% | 14,29% |
| скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. | --- | |||
| Итого, скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. общей площади помещений объекта-аналога | --- | |||
| Удельный вес | --- | 0,300 | 0,400 | 0,300 |
| Итого, средневзвешенная скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. общей площади помещений (без НДС) (округленно) | --- |
|
|
|
|
Таблица 8.2
| РАСЧЕТ УДЕЛЬНЫХ ВЕСОВ | ||||
| Наименование факторов | Сумма | Объект-аналог № 1 | Объект-аналог № 2 | Объект-аналог № 3 |
| близость по дате | --- | |||
| близость по местоположению | --- | |||
| близость по конструктивной схеме и структуре площадей | --- | |||
| близость по уровню отделки | --- | |||
| близость по состоянию объекта | --- | |||
| Сумма весов | ||||
| Удельный вес | --- | 0,300 | 0,400 | 0,300 |
Итоговый потенциальный валовой доход определяется перемножением полученной в Таблице 8.1 средневзвешенной скорректированной арендной ставки за 1 кв.м. общей площади помещений в месяц на общую площадь помещений оцениваемого объекта и на количество месяцев расчетного периода (12 месяцев) (см. Таблицу 8.7).