Потенциальный валовой доход.




В соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием, денежный поток формируется за счет сдачи оцениваемого объекта на условиях, сложившихся на рынке недвижимого имущества на дату оценки.

Для того, чтобы определить наиболее вероятную рыночную арендную ставку и проистекающий из нее валовой доход для оцениваемого объекта, было проведено исследование рынка аренды недвижимого имущества коммерческого назначения в г. Иркутске, а также изучение и анализ данных, имеющихся в агентствах недвижимости.

Анализ рынка нежилого недвижимого имущества коммерческого назначения приведен в Разделе 4 Отчета. В результате выполненного анализа рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества были установлены факты предложения по аренде нежилых объектов недвижимости коммерческого (административно-офисного) назначения, расположенных в рассматриваемом районе г. Иркутска, сходных оцениваемым.

Выявленные предложения по аренде нежилых объектов недвижимости коммерческого (административно-офисного) назначения, расположенных в Кировском районе г. Иркутска, в наибольшей степени сходных с объектом оценки, опубликованные «Сибирским информационным агентством», еженедельником «Из рук в руки», агентством недвижимости «Тысячелетие», Иркутским агентством развития бизнеса в мае – сентябре 2005 года, приведены в Приложении 5 к Отчету.

Для определения потенциального валового дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости был проведен отбор сопоставимых аналогов, расположенных в рассматриваемом районе г. Иркутска. Основные характеристики выбранных объектов-аналогов представлены в Таблице 8.1.

Выбранные объекты-аналоги отличаются от оцениваемого объекта, поэтому их арендные ставки необходимо скорректировать. Корректировки рассчитывались в целом таким же образом, что и в сравнительном подходе.

Итоговая средневзвешенная скорректированная арендная ставка за 1 кв.м. общей площади для оцениваемого объекта недвижимости определена как средневзвешенная величина скорректированных арендных ставок объектов-аналогов.

При расчете удельных весов для каждого объекта-аналога были учтены факторы, влияющие на достоверность результатов. Расчет удельных весов приведено в Таблице 8.2.

Таблица 8.1

РАСЧЕТ СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ СТАВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫЗА 1 КВ.М. ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ДЛЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Наименование показателя Оцениваемый объект Объект-аналог № 1 Объект-аналог № 2 Объект-аналог № 3
         
Исходные данные
Тип, краткое описание объекта   Офисные помещения Офисные помещения Офисные помещения
Местоположение г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, д. XX г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Ф.Энгельса,10 г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Тимирязева г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, 55
Дата продажи / предложения / оценки 16.09.2005 02.09.2005 05.09.2005 30.05.2005
Назначение административно-офисное административно-офисное административно-офисное административно-офисное
Текущее использование на дату продажи / предложения / оценки административно-офисное административно-офисное административно-офисное административно-офисное
Основные характеристики нежилое 3-х этажное кирпичное административное здание нежилые помещения в новом 9-ти этажном здании смешанного (жилого/офисного) назначения; 2-ой этаж. офисные помещения в административно-офисном здании офисы (2 шт.); 4-й этаж административно-офисного здания
Стиль здания; архитектурные особенности, планировка здание постройки 1979 года современное здание; 2 отдельных входа, коридорная система, 4 с/у, 20 каб. н/д здание постройки 70-х годов
Материал стен кирпичные стены бетонные/ кирпичные кирпичные панельные
Уровень отделки офисная отделка повышенного качества ("евроотделка") офисная отделка повышенного качества ("евроотделка") офисная отделка повышенного качества ("евроотделка") офисная отделка повышенного качества ("евроотделка")
Коммуникации / техническое оснащение электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон
Парковка парковка есть удобная парковка парковка парковка
Год постройки   нет данных нет данных нет данных
Год реконструкции нет данных нет данных нет данных нет данных
Техническое состояние хорошее хорошее хорошее удовлетворительное
Оценка физического износа 19% 5% 20% 30%
Общая площадь помещений, кв.м. 411,9 кв.м. от 50.00 до 300.00 80 кв.м. 55 кв.м.; 66 кв.м.
Арендная ставка, руб./кв.м./мес, в т.ч. НДС --- 600 руб./кв.м./мес. 625 руб./кв.м./мес. (50000 руб./мес.) 500 руб./кв.м./мес.
Условия договора аренды --- в т.ч. коммунальные и эксплуатационные расходы в т.ч. коммунальные и эксплуатационные расходы в т.ч. коммунальные и эксплуатационные расходы
Средняя арендная ставка за единицу общей площади помещений, руб/кв.м./мес, без НДС ---      
Продажа / предложение оценка предложение предложение предложение
Продавец / Источник информации --- Мирстрой, 56-04-66, 67-56-52 (опубликовано: "Сибирское информационное агентство", еженедельник "Дело" № 16 (252) от 02.09.2005 г.) "Из рук в руки" № 59 (414) от 05.09.05; тел. 54-01-18, 54-04-28 "Из рук в руки" № 31 (386) от 30.05.05; тел. 54-04-28, 54-01-18
Необходимые поправки и корректировки
Дата продажи / предложения 16.09.2005 02.09.2005 05.09.2005 30.05.2005
корректировка на дату продажи --- 0,00% 0,00% 9,14%
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. ---      
Местоположение г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, д. XX г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Ф.Энгельса,10 г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Тимирязева г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, 55
корректировка на местоположение --- 0,00% 0,00% 0,00%
скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. ---      
Физический износ (с округлением до ±5%) 20% 5% 20% 30%
корректировка на состояние (износ) --- -15,79% 0,00% 14,29%
скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. ---      
Итого, скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. общей площади помещений объекта-аналога ---      
Удельный вес --- 0,300 0,400 0,300
Итого, средневзвешенная скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. общей площади помещений (без НДС) (округленно) ---  

 

Таблица 8.2

РАСЧЕТ УДЕЛЬНЫХ ВЕСОВ
Наименование факторов Сумма Объект-аналог № 1 Объект-аналог № 2 Объект-аналог № 3
         
близость по дате ---      
близость по местоположению ---      
близость по конструктивной схеме и структуре площадей ---      
близость по уровню отделки ---      
близость по состоянию объекта ---      
Сумма весов        
Удельный вес --- 0,300 0,400 0,300

Итоговый потенциальный валовой доход определяется перемножением полученной в Таблице 8.1 средневзвешенной скорректированной арендной ставки за 1 кв.м. общей площади помещений в месяц на общую площадь помещений оцениваемого объекта и на количество месяцев расчетного периода (12 месяцев) (см. Таблицу 8.7).



Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2016-02-16 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: